2017房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)保險估價輔導(dǎo)資料
房地產(chǎn)保險估價是房地產(chǎn)估價師考試中核心考點(diǎn)，也是房地產(chǎn)估價師復(fù)習(xí)時重要的輔導(dǎo)資料。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)保險估價輔導(dǎo)資料，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)保險估價輔導(dǎo)資料
1、法律依據(jù)�！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國保險法》以及其他有關(guān)規(guī)定。
2、保險范圍。房地產(chǎn)保險可分為房屋財產(chǎn)保險、房屋利益保險、責(zé)任保險、信用保險、綜合保險、建筑工程保險。土地不能成為房地產(chǎn)保險合同的標(biāo)的;投機(jī)風(fēng)險(如房地產(chǎn)市場價格變化)和必然或已知損失(如房屋自然損耗)不屬于房地產(chǎn)保險范圍。
3、房地產(chǎn)保險估價，分為：
�、俜康禺a(chǎn)投保時的保險價值評估。應(yīng)評估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值，不應(yīng)包括土地價值。常采用成本法、市場比較法。
房地產(chǎn)投保時的保險價值，根據(jù)采用的保險形式，可按該房地產(chǎn)投保時的實(shí)際價值確定，也可按保險事故發(fā)生時該房地產(chǎn)的實(shí)際價值確定。
②保險事故發(fā)生后損失程度或損失價值的評估。應(yīng)把握保險標(biāo)的房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價值或損失程度。按不可修復(fù)評估時，結(jié)果中扣除殘值(拆除重建)。
4、直接損失和間接損失。
①直接損失是自然風(fēng)險和社會風(fēng)險的作用導(dǎo)致財產(chǎn)本身的直接損失。
�、陂g接損失是指由于財產(chǎn)的直接損失而引起的未毀損財產(chǎn)價值的降低或收益的下降。如：當(dāng)一建筑物嚴(yán)重受損，雖然沒有完全毀掉，但可能須完全重建，為了重建，該建筑未損壞的部分必須完全毀掉，這種損失就是間接損失;間接損失中很重要的一種類型就是凈收入下降的損失。凈收入下降的`損失是指在被損壞的財產(chǎn)被修復(fù)完全好之前，人們由于全部或部分地喪失了對財產(chǎn)的使用而導(dǎo)致的收益下降或費(fèi)用上升。
5、保險價值和保險金額。
①保險價值是指保險標(biāo)的訂立保險合同時估定的實(shí)際價值或在發(fā)生保險事故時所具有的價值。②保險金額是保險雙方當(dāng)事人在保險合同上載明的，投保人對于特定的保險標(biāo)的的實(shí)際投保金額，也是在保險事故發(fā)生后承擔(dān)損失補(bǔ)償義務(wù)的最高限額。保險金額不得超過保險價值，超過保險價值的，超過部分無效。
房地產(chǎn)估價師考試復(fù)習(xí)試題
1、房地產(chǎn)估價的合法原則是針對( )來講的。
A.估價機(jī)構(gòu)
B.估價人員
C.估價對象
D.估價方法
【正確答案】：C
【答案解析】：合法原則主要是針對估價對象的。參見教材P155。
2、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常交易價格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120㎡，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為( )元/㎡。
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57
【正確答案】：D
【答案解析】：正常成交價格=賣方實(shí)際得到的價格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)=300000/(1-6%)÷120=2659.57(元/㎡)。參見教材P190。
3、房地產(chǎn)的( )特性，是房地產(chǎn)有別于其他財產(chǎn)的主要之處。
A.不可移動
B.供給有限
C.價值量大
D.用途多樣
【正確答案】：A
【答案解析】：不可移動特性也稱為位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財產(chǎn)的主要之處。參見教材P59。
4、某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用權(quán)都為40年，至今都已使用10年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)未來正常運(yùn)行年有效毛收入為100萬元，運(yùn)營費(fèi)用為20萬元，無風(fēng)險報酬率為3%，該類房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%，該房地產(chǎn)相對于同類房地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險的指標(biāo)是0.5，該房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。
A.1372.7
B.1309.9
C.953.9
D.900.6
【正確答案】：D
5、為評估某宗房地產(chǎn)2010年10月的價格，選取了可比實(shí)例成交價格為3000元/㎡，成交日期為2010年4月末，該類房地產(chǎn)自2010年1月至2010年6月末每月價格遞增1%，2010年6月末至2010年10月末平均每月比上月價格下降10元/㎡。該可比實(shí)例在2010年10月末的價格為( )元/㎡。
A.3018
B.3020
C.3144
D.3050
【正確答案】：B
【答案解析】：該可比實(shí)例在2010年10月末的價格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/㎡)。參見教材P194。
房地產(chǎn)估價師建筑工程管理復(fù)習(xí)講義
1)建筑管理。主要是按照城市規(guī)劃要求對各項建筑工程(包括各類建筑物、構(gòu)筑物)的性質(zhì)、規(guī)模、位置、標(biāo)高、高度、體量、體形、朝向、間距、建筑密度、容積率、建筑色彩和風(fēng)格等進(jìn)行審查和規(guī)劃控制。
2)道路管理。主要是按照城市規(guī)劃要求對各類道路的走向、坐標(biāo)和標(biāo)高、道路寬度、道路等級、交叉口設(shè)計、橫斷面設(shè)計、道路附屬設(shè)施等進(jìn)行審查和規(guī)劃控制。
3)管線管理。主要按照城市規(guī)劃要求對各項管線工程(包括地下埋設(shè)和地上架設(shè)的給水、雨水、污水、電力、通訊、燃?xì)�、熱力及其他管線)的性質(zhì)、斷面、走向、坐標(biāo)、標(biāo)高，架埋方式、架設(shè)高度、埋置深度、管線相互間的水平距離與垂直距離及交叉點(diǎn)的處理等進(jìn)行審查和規(guī)劃控制。
4)審定設(shè)計方案。城市規(guī)劃行政主管部門對于建設(shè)工程的初步設(shè)計方案進(jìn)行審查，并確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)的要求后，建設(shè)單位就可以進(jìn)行建設(shè)工程的施工圖設(shè)計。
5)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證前，城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)對建設(shè)工程施工圖進(jìn)行審查。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。
6)放線、驗(yàn)線制度。為了確保建設(shè)單位能夠按照建設(shè)工程許可證的規(guī)定組織施工，建設(shè)工程的坐標(biāo)、標(biāo)高確認(rèn)無誤，城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)派專門人員或認(rèn)可的勘測單位到施工現(xiàn)場進(jìn)行放線，建設(shè)工程經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門驗(yàn)線后，方可破土動工。
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