2017注冊(cè)結(jié)構(gòu)師理論與方法知識(shí)點(diǎn)分析
房地產(chǎn)估價(jià)師是非常重要的一門考試，在考前做好相應(yīng)的復(fù)習(xí)是十分重要的。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的注冊(cè)結(jié)構(gòu)師理論與方法知識(shí)點(diǎn)分析，希望大家喜歡。
注冊(cè)結(jié)構(gòu)師理論與方法知識(shí)點(diǎn)分析
例如，是為房地產(chǎn)買賣雙方或某一方確定有關(guān)價(jià)格提供參考依據(jù)，還是為商業(yè)銀行等債權(quán)人確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值提供參考依據(jù)，或者是為征收人與被征收人確定拆遷補(bǔ)償金額、為人民法院確定被拍賣房地產(chǎn)的保留價(jià)、為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定某種房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)、為保險(xiǎn)公司衡量投保房屋的保險(xiǎn)價(jià)值、為政府掌握劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)(簡(jiǎn)稱出讓金等費(fèi)用)提供參考依據(jù)。
委托人不會(huì)無緣無故花錢委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，肯定是為了某種需要。
因此，任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的，并且估價(jià)目的于委托人的真實(shí)估價(jià)需要。一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只有一個(gè)估價(jià)目的。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的不同需要及相應(yīng)的估價(jià)目的可分為：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押貸款、征收征用補(bǔ)償、分割、損害賠償、爭(zhēng)議調(diào)處、司法鑒定、稅收、保險(xiǎn)，企業(yè)合并、分立、改制、上市、對(duì)外投資、合資、合作、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、清算，房地產(chǎn)估價(jià)爭(zhēng)議中的房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核或鑒定，等等。
在實(shí)際估價(jià)中，還應(yīng)根據(jù)委托人的具體需要對(duì)上述估價(jià)目的進(jìn)行細(xì)分或者作進(jìn)一步的說明。例如，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)，可按照出讓方式分為招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議出讓估價(jià)，按照服務(wù)對(duì)象分為為出讓人服務(wù)的估價(jià)和為投標(biāo)人、競(jìng)買人等欲取得土地者服務(wù)的估價(jià);房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，可按照轉(zhuǎn)讓方式分為買賣、互換、贈(zèng)與、以房地產(chǎn)作價(jià)人股、以房地產(chǎn)出資設(shè)立企業(yè)、以房地產(chǎn)抵償債務(wù)等估價(jià);房地產(chǎn)買賣估價(jià)中除了為賣方確定要價(jià)、買方確定出價(jià)或者買賣雙方協(xié)商成交價(jià)的估價(jià)外，還有普通拍賣的保留價(jià)(底價(jià))評(píng)估;房地產(chǎn)征收征用估價(jià)，可分為集體土地征收估價(jià)、房屋拆遷估價(jià)、房地產(chǎn)征用估價(jià)，房屋拆遷估價(jià)又可按照拆遷補(bǔ)償方式，分為貨幣補(bǔ)償估價(jià)和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償估價(jià)。
不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果，因?yàn)楣纼r(jià)目的不同，估價(jià)對(duì)象的范圍可能不同，估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能不同，評(píng)估的價(jià)值類型可能不同，估價(jià)依據(jù)可能不同，估價(jià)應(yīng)考慮的因素可能不同，甚至估價(jià)方法也可能不同。
例如，許多房地產(chǎn)在買賣、抵押之前已出租，買賣、抵押時(shí)帶有租賃期間未屆滿的租賃合同(也稱為租約)，許多法律明確規(guī)定保護(hù)這種租賃關(guān)系，如《中華人民共和國(guó)合同法》(1999年3月15日中華人民共和國(guó)主席令第15號(hào)公布，以下簡(jiǎn)稱《合同法》)第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(2007年3月16日中華人民共和國(guó)主席令第62號(hào)公布，以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》)第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。”《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》 (2000年9月29日法釋[2000]44號(hào))第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。”《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條規(guī)定：“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅”。
因此，購買者、抵押權(quán)人應(yīng)尊重并履行這些租賃合同的各項(xiàng)條款，即所謂“買賣不破租賃”。將這種房地產(chǎn)稱為有租約限制的房地產(chǎn)、帶租約的房地產(chǎn)或已出租的房地產(chǎn)。如果為房地產(chǎn)買賣、抵押目的評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金(簡(jiǎn)稱合同租金、租約租金)與市場(chǎng)租金差異的影響，特別是對(duì)于那些合同租金與市場(chǎng)租金差異較大和租賃期限較長(zhǎng)的有租約限制的房地產(chǎn);但如果為房屋拆遷補(bǔ)償目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃的影響，應(yīng)視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價(jià)。在對(duì)價(jià)值構(gòu)成的各要素，如成本、費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)等的取舍上，也應(yīng)服從于估價(jià)目的。此外，估價(jià)目的還限制了估價(jià)報(bào)告的用途。針對(duì)某種估價(jià)目的.得出的估價(jià)結(jié)果，不能盲目地套用于與其不相符的用途。因此，估價(jià)師在估價(jià)中應(yīng)始終謹(jǐn)記估價(jià)目的。
房地產(chǎn)估價(jià)師相關(guān)答疑
房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括的幾個(gè)程序?
答疑：
1、前期的準(zhǔn)備
前期準(zhǔn)備工作主要包括由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項(xiàng)目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國(guó)有土地使用權(quán)。我們所說的”五證”中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》都是在這個(gè)階段取得的。而《國(guó)有土地使用權(quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時(shí)間不同，取得的時(shí)間也不盡相同。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最重要的。現(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國(guó)家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國(guó)家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國(guó)家機(jī)關(guān)、學(xué)校等單位使用。出讓是指與國(guó)家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國(guó)有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。
2、建筑施工階段
建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實(shí)現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行銷售。
3、銷售階段
銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實(shí)現(xiàn)贏利的階段。一個(gè)項(xiàng)目銷售的成敗決定著開發(fā)商的根本利益。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。
預(yù)售條件：
《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：
(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;
(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證;
(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;
(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件;
(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(四)已通過竣工驗(yàn)收;
(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí);
(六)供水、供電、供熱、燃?xì)�、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;
(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
房地產(chǎn)估價(jià)師考試通過訣竅
做一些積極的自我暗示，樹立必勝信心
在考試中有一種十分重要的潛意識(shí)心理因素，即暗示的反射作用。如玩撲克時(shí)，經(jīng)常有一勝總勝、一輸總輸?shù)默F(xiàn)象。這就是人的暗示反射作用的結(jié)果。當(dāng)人連勝的時(shí)候，會(huì)懷有“必勝”的信心，而連敗時(shí)，心里總有怕輸?shù)哪铑^。這種潛意識(shí)心理使得大腦中形成一種新動(dòng)力定勢(shì)，或保留你成功的模式，或保留你失敗的模式。所以考試前應(yīng)有必勝的信念。
復(fù)習(xí)進(jìn)入最后的沖刺階段時(shí)，時(shí)間較緊迫。復(fù)習(xí)過的知識(shí)多了，這時(shí)候考生反而會(huì)感覺到自己似乎還有這樣那樣的知識(shí)沒有掌握好而緊張。這時(shí)候應(yīng)該作一些積極的自我暗示： “我的學(xué)得一向挺好的，考試一定能成功。”或“我是行的，盡管過去的學(xué)得不怎么樣，但考試時(shí)一定會(huì)正常發(fā)揮，取得好成績(jī)。”
常作一些積極的自我暗示，就能樹立信心，有效地消除對(duì)考試的緊張感和恐懼感。
正確對(duì)待別人的期望與評(píng)價(jià)
大家過多考慮自己考好了會(huì)怎么樣，考不好又會(huì)怎么樣，就會(huì)在考試中患得患失，產(chǎn)生焦慮心理，使得思維因恐慌而變得混亂，造成容易的題目也做錯(cuò)了。因此，考試前應(yīng)該排除一切雜念，不要去在乎別人的期望與評(píng)價(jià)。
注意調(diào)節(jié)好自己的期望值
大家一般都會(huì)給自己確定一個(gè)目標(biāo)，對(duì)自己提要求，這本來是好事，但由于大家都已經(jīng)參加工作了，學(xué)習(xí)的時(shí)間自然比較少，難免會(huì)有所得失，所以如果脫離了客觀實(shí)際，則會(huì)適得其反�？忌鷳�(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況來確定期望值。期望值不能定得過高，定高了，在考試時(shí)感覺總是達(dá)不到，就會(huì)產(chǎn)生焦慮心理，就會(huì)感到灰心喪氣;期望值合適，考試時(shí)就容易感覺達(dá)到了，從而獲得成功感，產(chǎn)生愉悅，增強(qiáng)信心。
學(xué)會(huì)體驗(yàn)成功感
對(duì)學(xué)習(xí)一般的學(xué)生來說，這一點(diǎn)尤為重要。每當(dāng)自己解決了一個(gè)難題，就應(yīng)該好好地體驗(yàn)一下成功感，這樣就能夠?qū)ψ约寒a(chǎn)生新的認(rèn)識(shí)，對(duì)自己更有信心。在考場(chǎng)上遇到難題緊張起來時(shí)，體驗(yàn)一下自己過去的成功感，就能放松緊張的心理，把平時(shí)沒能發(fā)揮的潛能挖掘出來，獲得考試的成功。
以平和的心態(tài)對(duì)待考試
在考試中，任何難以預(yù)料的事情都會(huì)發(fā)生。
有時(shí)可能某科試卷的難度不大，或是自己復(fù)習(xí)的要點(diǎn)抓對(duì)了，感到很容易;有時(shí)可能某科的難度較大，或是自己復(fù)習(xí)的要點(diǎn)把握得不夠好，感覺答題困難。
碰到前一種情況，不能忘乎所以，不能被興奮沖昏了頭腦。要知道，你感覺容易，別人也會(huì)感到容易的;碰到后一種情況，也不要緊張恐慌，垂頭喪氣。要知道，你感覺難，別人也感到難的。這時(shí)候，就應(yīng)該以平和的心態(tài)考下去，只要發(fā)揮出了自己正常的水平，就一定能夠成功。
【注冊(cè)結(jié)構(gòu)師理論與方法知識(shí)點(diǎn)分析】相關(guān)文章：
注冊(cè)結(jié)構(gòu)師07-26
2017注冊(cè)結(jié)構(gòu)師考試必備知識(shí)點(diǎn)08-24
2017注冊(cè)結(jié)構(gòu)師考試復(fù)習(xí)知識(shí)點(diǎn)08-03
2017注冊(cè)結(jié)構(gòu)師考試復(fù)習(xí)記憶方法08-12
2017注冊(cè)結(jié)構(gòu)師石材銹斑的處理方法08-24
2017注冊(cè)結(jié)構(gòu)師備考方法總結(jié)分享08-02
2017注冊(cè)結(jié)構(gòu)師高效備考好方法08-09