2017房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理提高題
房地產(chǎn)估價(jià)師主要是對(duì)房屋建筑物的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，在現(xiàn)實(shí)生活中有著很高的地位。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理提高題，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理提高題
1、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類(lèi)型和特點(diǎn)不同，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常不包括( )。
A.銷(xiāo)售收入
B.出租收入
C.貨幣收入
D.其他經(jīng)營(yíng)收入
【正確答案】：C
【答案解析】：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括銷(xiāo)售收入、出租收入、其他經(jīng)營(yíng)收入等。參見(jiàn)教材P147。
2、城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占用國(guó)有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級(jí)、用途按( )征收。
A.占用面積
B.土地出讓金
C.經(jīng)營(yíng)收入
D.銷(xiāo)售收入
【正確答案】：A
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃管理，下列步驟正確的是( )。
A.《規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)(選址)》，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
B.《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》，《規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)(選址)》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
C.《規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)(選址)》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
D.《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)(選址)》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
【正確答案】：C
【答案解析】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃管理，，具體包括下發(fā)《規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)(選址)》，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，設(shè)計(jì)方案審批，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。參見(jiàn)教材P72。
4、對(duì)于( )的企業(yè)，可能會(huì)在某方面反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面不予理會(huì)。
A.隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者
B.選擇型競(jìng)爭(zhēng)者
C.兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者
D.從容不迫型競(jìng)爭(zhēng)者
【正確答案】：B
【答案解析】：對(duì)于選擇型競(jìng)爭(zhēng)者的企業(yè)，可能會(huì)在某方面反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面不予理會(huì)。參見(jiàn)教材P126。
5、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括( )分析。
A.最高項(xiàng)目費(fèi)用
B.最高租售數(shù)量
C.最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格
D.最高土地取得價(jià)格
【正確答案】：B
6、某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬(wàn)元/月，并當(dāng)租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額超過(guò)150萬(wàn)元時(shí)收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額為180萬(wàn)元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金時(shí)( )萬(wàn)元。
A.13.2
B.15.9
C.19.5
D.20.4
【正確答案】：B
【答案解析】：參見(jiàn)教材P359，15+(180-150)×3%=15.9(萬(wàn)元)。
房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)習(xí)資料
控制性詳細(xì)規(guī)劃的作用：
1.控制性詳細(xì)規(guī)劃起著承上啟下的作用。在整個(gè)城市規(guī)劃過(guò)程中，控制性詳細(xì)規(guī)劃的地位極其特殊，上有城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，下有修建性詳細(xì)規(guī)劃。
2.控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市規(guī)劃管理的依據(jù)和城市建設(shè)的引導(dǎo)。控制性詳細(xì)規(guī)劃采用規(guī)劃管理語(yǔ)言表述規(guī)劃的原則和目標(biāo)，成為規(guī)劃管理的科學(xué)依據(jù)和城市建設(shè)的有效指導(dǎo)。同時(shí)，控制性詳細(xì)規(guī)劃自身的法律效力及其相應(yīng)的規(guī)劃法規(guī)，也使規(guī)劃管理的權(quán)威性得到了充分保證。
3.控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市政策的載體。
控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制和實(shí)施過(guò)程中都包含諸如城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市用地結(jié)構(gòu)、城市人口空間分布、城市環(huán)境保護(hù)、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)建設(shè)等各方面廣泛的城市政策的內(nèi)容。
房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析復(fù)習(xí)資料
假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式
假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式為：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)對(duì)于公式中具體應(yīng)減去的項(xiàng)目，掌握的基本原則是設(shè)想得到估價(jià)對(duì)象后，往后至開(kāi)發(fā)完成還需要支出的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)取得的利潤(rùn)。所以，如果是已經(jīng)投入的費(fèi)用，則它就包含在待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項(xiàng)。例如，評(píng)估毛地的價(jià)值，即該土地尚未完成拆遷補(bǔ)償安置，這時(shí)減去的項(xiàng)目中還應(yīng)包括拆遷補(bǔ)償安置費(fèi);如果評(píng)估的是已完成拆遷補(bǔ)償安置后的土地價(jià)值，則就不應(yīng)扣除拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第22條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的'權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。”
運(yùn)用上述公式估價(jià)，一是要把握待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)前后的狀況，二是要把握投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式。待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)前的狀況，即估價(jià)對(duì)象狀況，有土地(又可分為生地、毛地、熟地)、在建工程和舊房等;在投資開(kāi)發(fā)后的狀況，有熟地和房屋(包含土地)等。綜合起來(lái)可歸納為下列幾種情況：①估價(jià)對(duì)象為生地，在生地上進(jìn)行房屋建設(shè);②估價(jià)對(duì)象為生地，將生地開(kāi)發(fā)成熟地;③估價(jià)對(duì)象為毛地，在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè);④估價(jià)對(duì)象為毛地，將毛地開(kāi)發(fā)成熟地;⑤估價(jià)對(duì)象為熟地，在熟地進(jìn)行房屋建設(shè);⑥估價(jià)對(duì)象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋;⑥估價(jià)對(duì)象為舊房，將舊房裝修改造成新房。
投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，有出售(包括預(yù)售、建成后出售)、出租(包括預(yù)租，但比較少見(jiàn)，多為建成后出租)和營(yíng)業(yè)(如商店、旅館、餐館、游樂(lè)場(chǎng))等。
按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式
上述假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式，按估價(jià)對(duì)象狀況可具體細(xì)化如下：7.2.2.1 求生地價(jià)值的公式(1)適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)(2)適用于將生地開(kāi)發(fā)成熟地的公式：生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由生地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)-土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
求毛地價(jià)值的公式(1)適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由毛地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)(2)適用于將毛地開(kāi)發(fā)成熟地的公式：毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)-土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
求熟地價(jià)值的公式
熟地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
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