2017房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理自我檢測(cè)題
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房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理自我檢測(cè)題
1、下列說法中不正確的是( )。
A.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是規(guī)范企業(yè)會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量、報(bào)告的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，他包括基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則
B.會(huì)計(jì)客體是指會(huì)計(jì)信息所反映的特定單位，也稱為會(huì)計(jì)實(shí)體、會(huì)計(jì)個(gè)體
C.會(huì)計(jì)分期是指將一個(gè)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的生活活動(dòng)劃分為一個(gè)個(gè)連續(xù)的，長(zhǎng)短相同的期間;又稱會(huì)計(jì)期間
D.在我國(guó)，要求采用人民幣作為記賬本位幣，是對(duì)貨幣計(jì)量這一會(huì)計(jì)前提的具體化
2、城市規(guī)劃是代表( )的政府行為，通過對(duì)城市未來發(fā)展目標(biāo)的確定，制定實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的途徑、步驟和行動(dòng)綱領(lǐng)，并主要通過對(duì)城市空間尤其是土地使用的分配和安排來引導(dǎo)和控制未來城市的發(fā)展。
A.大多數(shù)群眾的意志
B.人民意志
C.國(guó)家意志
D.企業(yè)
3、《城市規(guī)劃法》第十八條規(guī)定定：“( )為了進(jìn)一步控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上可以編制分區(qū)規(guī)劃。”
A.大城市
B.大城市、中等城市
C.中等城市
D.大、小、中型城市
4、城市建設(shè)用地的( )評(píng)價(jià)主要是從工程地質(zhì)、水文、氣候和地形等幾個(gè)方面進(jìn)行。
A.自然條件
B.建設(shè)條件
C.經(jīng)濟(jì)條件
D.自身?xiàng)l件
5、( )是采用科學(xué)方法測(cè)定地面上點(diǎn)的平面位置和高程，將地球表面的地形及其他信息制成圖，以及將已設(shè)計(jì)的工程建筑或指定的界址標(biāo)定在實(shí)地上的一門學(xué)科。
A.房屋建筑學(xué)
B.測(cè)量學(xué)
C.堪測(cè)學(xué)
D.施工組織設(shè)計(jì)學(xué)
6、假設(shè)資本等要素固定不變，隨著勞動(dòng)量的增加，總產(chǎn)量(TP)、平均產(chǎn)量(AP)和邊際產(chǎn)量(MP)的變化關(guān)系是( )。
A.MP先達(dá)到最大值，AP、TP繼續(xù)增大
B.AP達(dá)到最大值，AP=MP
C.當(dāng)MP=0時(shí)，TP達(dá)到最大值
D.AP最先達(dá)到最大值，MP、TP陸續(xù)達(dá)到最大值
房地產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)資料
�、鍙V義投資與成本的概念
1.投資
廣義投資：指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的，是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。
一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)中的投資，包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金兩部分。固定資產(chǎn)投資價(jià)值以折舊的形式計(jì)入成品成本，并通過成品銷售以貨幣形式回到投資者手中。流動(dòng)資金在每個(gè)生產(chǎn)周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個(gè)項(xiàng)目壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項(xiàng)目壽命周期末，全部流動(dòng)資金才能退出生產(chǎn)與流通，以貨幣資金形式被收回。
2.成本
含義：指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。包括生產(chǎn)成本和銷售費(fèi)用，生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費(fèi)用稱為產(chǎn)品銷售成本(亦稱完全成本)。
投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中使用的成本概念不完全相同。表現(xiàn)在兩個(gè)方面：①財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本是對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的記錄，各種影響因素的作用是確定的，所得到的成本數(shù)據(jù)是唯一的，而投資分析中使用的成本有許多是對(duì)擬實(shí)施項(xiàng)目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實(shí)施方案會(huì)有不同的成本數(shù)據(jù);②在投資分析中，根據(jù)分析計(jì)算的需要還要列入一些財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中沒有的成本概念(如機(jī)會(huì)成本、沉沒成本、不可預(yù)見費(fèi)用等)，這些成本的經(jīng)濟(jì)含義及成本中所包含的內(nèi)容與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本不完全一樣。
㈡房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本
房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有較大差異。
開發(fā)銷售模式下的開發(fā)項(xiàng)目：kfs所投入的開發(fā)建設(shè)資金均屬于流動(dòng)資金的性質(zhì)。置業(yè)投資或開發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營(yíng)，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目投資和成本的概念相同。
1.開發(fā)項(xiàng)目總投資——開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金
開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成開發(fā)產(chǎn)品成本和固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。構(gòu)成如下：土地費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)用、建筑工程安裝費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用。
2.開發(fā)產(chǎn)品成本
含義：指項(xiàng)目建成時(shí)，按照財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的'開發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目有多種產(chǎn)品時(shí)，可通過開發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)�，分別估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本。
3.經(jīng)營(yíng)成本
含義：指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本和房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本。分期收款的房地產(chǎn)項(xiàng)目：房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營(yíng)成本通常按當(dāng)期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收人的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。
4.期間費(fèi)用
含義：指為組織和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中的管理、財(cái)務(wù)和銷售費(fèi)用，不另行計(jì)算;用于出租或自營(yíng)時(shí)，開發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用;置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。
房地產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)知識(shí)點(diǎn)
城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的含義：
城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)簡(jiǎn)稱基準(zhǔn)地價(jià)，是在某個(gè)城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，劃分土地級(jí)別或不同均質(zhì)地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。
每個(gè)城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)都有其特定的內(nèi)涵，包括對(duì)應(yīng)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)(基準(zhǔn)日期)、土地用途、土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用期限、容積率和土地開發(fā)程度等。
城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的程序和方法：
城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本程序和方法如下：
(1)制定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估作業(yè)方案。
(2)明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵和表達(dá)方式。
(3)劃分土地級(jí)別或不同均質(zhì)地域。其中，劃分土地級(jí)別應(yīng)按照《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》(GB/Tl8507-2001)規(guī)定的內(nèi)容、程序和方法等進(jìn)行。
(4)抽樣評(píng)估若干宗地的價(jià)格。這是在劃分出的各個(gè)土地級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)，按照具有代表性、分布均勻等原則，選擇若干宗地，然后由估價(jià)師調(diào)查搜集這些宗地的相關(guān)市場(chǎng)交易資料、經(jīng)營(yíng)收益資料或開發(fā)費(fèi)用資料等，運(yùn)用市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等適宜的估價(jià)方法評(píng)估出這些宗地的正常市場(chǎng)價(jià)格，通常應(yīng)求出土地單價(jià)或樓面地價(jià)，并進(jìn)行市場(chǎng)狀況、土地使用期限、容積率、土地開發(fā)程度等調(diào)整，將這些宗地的價(jià)格統(tǒng)一到已明確的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵上來。
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