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房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算流程
在房地產(chǎn)企業(yè)當會計人員，需要明白一些關于會計的核算流程。下面是小編為你整理的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算流程，希望對你有幫助！
房地產(chǎn)企業(yè)會計核算流程
開發(fā)環(huán)節(jié)，銷售環(huán)節(jié)，清算環(huán)節(jié)
先講開發(fā)環(huán)節(jié)
講到開發(fā)，先得有土地
就像生產(chǎn)汽車，你得先有鋼材
所以首先要有地
也就是所謂的購地
環(huán)節(jié)
一般現(xiàn)在房地產(chǎn)商買地都是要經(jīng)過國土交易中心網(wǎng)上競拍，或者現(xiàn)場競標。
我說的細點，因為業(yè)務知識點就含在里面
一般房地產(chǎn)商會看到國土資源交易網(wǎng)或者類似網(wǎng)站發(fā)布賣地消息，上面會有土地的拍賣價格，但是這個并不是我們做賬的土地價格
我們做賬的土地價格是最終的成交價
還有和政府簽訂的購地合同中相關的印花稅，契稅，一并作為土地成本入賬
這個時候的會計科目是：借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費
貸：銀行存款
經(jīng)過激烈的競爭，和政府簽訂的購地協(xié)議合同，地有了，
也就是房地產(chǎn)最重要的核心原材料有了，那是不是要對這塊原材料內(nèi)在的質(zhì)量好壞進行甄別呢?
土地外在的一些優(yōu)點如地段，周圍市政配套設施這里不講，因為這些都是大家可以看得到的
我所說的內(nèi)在質(zhì)量就是土地的地質(zhì)，地基基礎，
地質(zhì)好不好，以后蓋房子地基穩(wěn)不穩(wěn)固，買完地皮以后肯定要第一件去做的事。
這也就進入房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的第二步了
前期工程費
承前啟后，前就是為建造房子做準備工作，后就是買完地就必須要做的工作
雖然財務不做工程上的事情，但是財務必須要懂得工程部這時候為做這些工作拿來的報銷發(fā)票怎么去處理
要不然還真以為一步到位，直接都計入到建安工程費里面了
所以勘探地質(zhì)，地質(zhì)勘察費，文物勘察費，地基勘察費， 水文勘察費，沉降觀測費，日照測試費， 環(huán)境評估費，交通影響分析費，基礎樁應變費
這些都要進入前期工程費
具體分錄：借：開發(fā)成本-前期工程費
貸：銀行存款/現(xiàn)金
我這里說到開發(fā)成本-前期工程費，二級科目
如果你要做的詳細的話，三級科目根據(jù)本單位的需要自己設置
做完這些對土地的內(nèi)在因素工作，確定土地蓋房沒問題。接下來就要考慮房子怎么蓋的問題。
也就是規(guī)劃，設計
到這個時候項目的整體效果圖就會出來，
還有施工圖設計，景觀設計，給排水設計等這些都是規(guī)劃設計費
具體分錄：
借：開發(fā)成本-前期工程費- 規(guī)劃設計費
貸：銀行存款/現(xiàn)金
效果圖出來以后就要準備施工，施工之前你就要去辦各種證
項目報建費， 施工許可證費，人防報建費
招標代理費
具體分錄：
借：開發(fā)成本-前期工程費- 行政規(guī)費及規(guī)劃報建費 貸：銀行存款/現(xiàn)金
報建程序結(jié)束了，你就要招標，把工程發(fā)包出去
這個時候會計科目：借：開發(fā)成本-前期工程費-招標費
貸：銀行存款/現(xiàn)金
工程招標完畢了，施工隊要進來了，一般前期的工地的最原始還是的道路、水、電是開發(fā)商自己做的，也就是通俗的說三通一平，通路，通電，通水，路平
要不然施工隊做不了事啊，三通一平開發(fā)商自己做的好處是可以根據(jù)總規(guī)劃圖設計最合理的位置放置三通一平
這個時候會計分錄：
借：開發(fā)成本-前期工程費-三通一平費 貸：銀行存款/現(xiàn)金
還有必要的臨時性的開發(fā)商管理人員的辦公場所，設施
肯定要這個時候蓋好，
就是臨時設施
這個時候會計科目：借：開發(fā)成本-前期工程費-臨時設施費 貸：銀行存款/現(xiàn)金
這些都做完了，也就是購地，前期工作都做好了
真正的建房子開始了!
這些都是安裝工程
會計分錄
借：開發(fā)成本-建安工程費-安裝工程費 貸：銀行存款
蓋房子的那些事
首先當然是地基了
地基打好了，就要做地下室，架空層
這些都是算到基礎工程
會計科目：借
借：開發(fā)成本-建安工程費-基礎工程
貸：銀行存款
然后是房子從第一層往上蓋
正式進入主體工程
也就是經(jīng)常工地上看到綠色的防塵網(wǎng)里面的建筑物
這個時候會計科目：
借：開發(fā)成本-建安工程費-主體工程
貸：銀行存款
一般基礎和主體工程也可以放一起的
嚴格上來說要分開
具體看你的公司要求去
好了，可以看到你的房子一直到封頂，都是這個分錄
房子封頂了，接下來就是正式進入安裝工程
你可以想象你家的防盜門，電梯，消防安裝，火災報警系統(tǒng)
日常經(jīng)常接觸的東西在這個時候安裝到建筑物里面
還有樓梯的扶手，鋁合金窗，水暖氣電管線安裝，空調(diào)及通風工程，消防安裝工程，火災報警工程，電梯工程， 公共部位裝修， 避雷接地工程，停車設備及安裝工程，其他安裝工程費
建安工程費的基礎工程和主體工程一樣的
都是施工企業(yè)給你開的
房地產(chǎn)工程到這一步了
一般會裝修售樓部
一般是主體工程達到總體的一定比率就能去房管局辦理預售證
售樓部裝修時段不具體分
可以拿到地的時候就弄個售樓部
我說的是合規(guī)的情況下
可能你公司想早點回籠資金吧
所以我只是說在這個環(huán)節(jié)了必須說到售樓部的事情了
因為這里的售樓部是永久性房子的售樓部
等銷售完畢房子，售樓部就視為商品房
可租可賣
可為物業(yè)用房
所以這里的售樓部建造成本視同開發(fā)成本-建安工程費
還有種租來的房子做裝修，或者賣完房子就拆的建造成本進入在建工程
會計科目 借：在建工程
貸：銀行存款/現(xiàn)金
裝修好了，轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) 借：固定資產(chǎn)
貸：在建工程
攤銷 折舊，會計分錄 借：銷售費用-折舊費
貸：累計折舊
作為永久性房子的售樓部，它的建造、裝修都進入開發(fā)成本，具體分錄
借：開發(fā)成本-建安工程費-售樓處裝修
貸：銀行存款/現(xiàn)金
房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算方法
我國的房地工業(yè)在經(jīng)歷了狂熱、低迷、大起大落，目前正處于理性發(fā)展階段。經(jīng)由這些年的整頓，有關法規(guī)軌制已比較完善，房地產(chǎn)開發(fā)將在有序、規(guī)范的道路上運作，房產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營利潤，除了必需提供適銷對路的房源外，還應該降低開發(fā)本錢，嚴格控制各項用度支出。
一、房地產(chǎn)開發(fā)本錢的組成
房地產(chǎn)開發(fā)本錢是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)目的商品房所支出的全部用度。就其用途來說，大致可分為三大部門：
1、土地、土建、設備用度。這是房地產(chǎn)開發(fā)本錢的主體內(nèi)容，大致占總本錢的80%。其中最重要的是土地用度。土地用度的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行，是否有預期利潤的最主要經(jīng)濟指標。土地用度主要包括土地出讓金、置換本錢、批租用度、動遷用度、拍賣傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，都必需將預計的土地用度通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地本錢(俗稱樓面地價)，以此來進行項目的可行性評估。
2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費。學校、病院、商店等糊口服務性舉措措施也是不可缺少的。其他收費項目中有些固然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但因為種種原因，企業(yè)大多災以全部收回。這類收費項目種類繁多，尺度不一，很多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強，尺度普遍偏高。配套及收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)本錢中受外界因表影響最大的一塊用度支出，一般占項目總投資的10-15%。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運用各種方法減少這部門用度支出，是降低開發(fā)本錢取得經(jīng)營效益的一項重要手段。
3、治理用度和籌資本錢。房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)比擬，具有建設周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等特點。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必需通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部門用度核算好，對準確計算開發(fā)本錢、體現(xiàn)經(jīng)營成果，將起到非常重要的作用。
二、房地產(chǎn)開發(fā)本錢的核算
房地產(chǎn)開發(fā)本錢的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)目的商品房所支出的全部用度按本錢項目進行歸集和分配，終極計算出開發(fā)項目總本錢和單位建筑面積本錢的過程。企業(yè)進行開發(fā)本錢核算，除了必需嚴格執(zhí)行國家制定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計軌制和財務軌制外，根據(jù)筆者的經(jīng)驗，還應該留意解決以下幾個題目。
1、本錢歸集對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行本錢核算時，象其他行業(yè)一樣、首先應該確定本錢歸集對象，即本錢核算單位。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個題目比較輕易解決，可以將全部開發(fā)量作為本錢歸集對象，設立一個本錢核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必需科學地確定本錢歸集對象。在這種情況下，筆者以為本錢核算對象不能過細(如以單幢為單位)，由于這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡樸地以整個小區(qū)為核算單位，由于一個小區(qū)從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，這樣做勢必使本錢核算資料滯后，失去其在治理上的作用。筆者以為：應該以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進度作為確定本錢歸集對象的主要依據(jù)。對大的開發(fā)項目應該適當分塊，好比將一個小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開發(fā)期進行分塊，便于用度的歸集和本錢結(jié)算，這樣才能充分施展本錢核算的作用。
2、本錢項目的設立。準確劃分本錢項目，可以客觀地反映產(chǎn)品的本錢結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低本錢的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計軌制劃定，“開發(fā)本錢”作為一級本錢核算科目，企業(yè)應在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點和治理需要，選擇本錢項目，并據(jù)此進行明細核算。如何確定本錢項目?筆者以為本錢項目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的用度，應盡量合并。如各種配套用度支出，可設立一個“配套用度”明細科目進行核算。而對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的用度應單獨設立科目核算。如土地用度、土建用度及設備用度，特別是土建用度，如系分合同發(fā)包的還應該按合同進行明細核算，以便能隨時了解工作量進度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。
3、間接用度的核算。企業(yè)的間接用度主要包括治理用度、財務用度和銷售用度。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計軌制劃定，這些用度應作為期間用度，直接計入當期損益。筆者以為，這樣處理，對部門用度來說，有悖于會計的配比性原則。好比，為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售用度，這些用度的特點是數(shù)額較大、受益對象明確，假如在受益對象實現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務成果，不能客觀地反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況。因此，筆者以為，對受益對象明確的貸款利息和前期銷售用度應視同資本性支出進行核算。前者列入“開發(fā)本錢”，作為本錢項目的一個組成部門;后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設明細專戶進行核算，待開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)銷售后，再轉(zhuǎn)入“銷售用度”科目。
4、項目的竣工決算。房地產(chǎn)開發(fā)本錢核算的終極目的是計算出項目的總本錢和單位可銷售面積的開發(fā)本錢，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營利潤�？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是正視工程決算而忽視項目決算。由于工程決算在施工完成后進行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項目決算有可能由于各種原因變得遙遙無期，好比小區(qū)個別配套沒有完成(不影響銷售)，計劃中的公建舉措措施暫時不能實施，或者押金的收回久拖未定等，都會影響整個開發(fā)項目的完全建成，進而影響項目決算。如何解決這個題目，筆者以為，可以通過“預提用度”科目將尚未實施的工程預算計入本錢，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調(diào)整項目本錢。因為這部門工程支出，通常在項目總投資中所占的比例很小，這樣做對項目的總本錢和單位本錢不會造成較大的影響。
房地產(chǎn)企業(yè)的會計制度
我國現(xiàn)行企業(yè)會計制度，除《農(nóng)民專業(yè)合作社財務會計制度》外，共分《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》、新準則和行業(yè)會計制度等四個會計制度體系，其中涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的：
1、《小企業(yè)會計制度》。所謂小企業(yè)，就房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)而言，是指根據(jù)國務院國資廳評價函[2003]327號文件的規(guī)定，不能同時滿足從業(yè)人員數(shù)100人以上、年銷售額1 000萬元以上兩個條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。按照財政部和國家稅務總局的規(guī)定，自2005年1月1日起，凡符合上述標準的包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的各類小企業(yè)，除已按規(guī)定要求或規(guī)定程序執(zhí)行《企業(yè)會計制度》或新準則的企業(yè)外，都應執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》，不得再執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。
2、《企業(yè)會計制度》。按照財政部的規(guī)定，《企業(yè)會計制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投資企業(yè)等單位施行，其他企業(yè)經(jīng)適當程序也可以執(zhí)行該制度。2006年財政部發(fā)布了新的38項具體會計準則(以下簡稱新準則)，規(guī)定自2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。據(jù)此，現(xiàn)有股份有限公司、外商投資企業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除按規(guī)定執(zhí)行新準則的企業(yè)外，均應執(zhí)行《企業(yè)會計制度》。
3、新準則下的會計制度體系。新的38項準則及其《應用指南》，包括具體準則、對準則的解釋、財務報表格式、會計科目和主要賬務處理等，是一個完整的會計制度體系。這一制度暫在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為上市公司，或者按上市的母公司要求執(zhí)行新準則的，都應當執(zhí)行新準則規(guī)定的會計制度。
4、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。該制度屬于舊的行業(yè)會計制度體系，按照有關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的大中型企業(yè)，如果達不到執(zhí)行新準則的條件，也沒有相關規(guī)定要求其執(zhí)行《企業(yè)會計制度》，則仍可執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。
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