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2024年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》真題及答案
無論在學習或是工作中，只要有考核要求，就會有試題，借助試題可以更好地檢查參考者的學習能力和其它能力。那么一般好的試題都具備什么特點呢？以下是小編為大家整理的2024年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》真題及答案，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
一、單項選擇題(共40題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。)
1、在房地產(chǎn)價格中，市場價格是( )。
A.穩(wěn)定均衡價格
B.不穩(wěn)定均衡價格
C.長期均衡價格
D.短期均衡價格
【正確答案】：D
【答案解析】：市場價格是短期均衡價格。參見教材P95。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
2、市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的( )。
A.預(yù)期原理
B.市場有效原理
C.替代原理
D.生產(chǎn)費用價值論
【正確答案】：C
【答案解析】：市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。參見教材P173。
【該題針對“市場法概述”知識點進行考核】
3、某可比實例賣方應(yīng)繳納的稅費由買方承擔，若買方付給賣方的金額不變，當賣方應(yīng)繳納的稅費增加時，該可比實例的正常成交價格會( )。
A.上升
B.下降
C.不變
D.無法確定
【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P191。
正常成交價格=買方支付給賣方的金額+買方承擔的應(yīng)由賣方承擔的稅費
【該題針對“交易情況修正”知識點進行考核】
4、房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于債權(quán)的是( )。
A.地役權(quán)
B.土地使用權(quán)
C.抵押權(quán)
D.租賃權(quán)
【正確答案】：D
【答案解析】：租賃權(quán)屬于債權(quán)。參見教材P52。
【該題針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】
5、為評估某房地產(chǎn)2011年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2011年3月1日，合同交易價格為4000元/㎡，約定建筑面積為95㎡，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實際產(chǎn)權(quán)登記面積為100㎡。自2011年1月1日起至2011年9月1日，當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為( )元/㎡。
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.8
【正確答案】：C
【答案解析】：交易日期為2011年3月1日的正常交易價格即合同交易價格4000元/㎡，所以正確答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，參見教材P194。
【該題針對“市場狀況調(diào)整”知識點進行考核】
6、評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風險程度相對應(yīng)的( )。
A.社會一般報酬率
B.最低期望收益率
C.特定投資者所要求的最低期望收益率
D.特定投資者所要求的最低報酬率
【正確答案】：A
【答案解析】：評估市場價值時所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。參見教材P98。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
7、某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100㎡，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為( )元/㎡。
A.2593
B.3298
C.3098
D.29
【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P184～185。一年后支付的款項要折現(xiàn)到首付時點后，再與首付款相加，才能得出實際價格。
首期支付30%，那么首期支付的價款就是30×30%=9萬，余下30×(1-30%)=21萬在年末支付，房地產(chǎn)實際價格=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811萬元
建筑面積單價=28.811/111.11=2593.018868元/平方米，選A。
【該題針對“建立比較基準”知識點進行考核】
8、在運用移動平均法時，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價格變化的( )進行移動平均。
A.市場行情
B.周期長度
C.實際時間
D.變動程度
【正確答案】：B
【答案解析】：在運用移動平均法時，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價格變化的周期長度進行移動平均。參見教材P352。
【該題針對“移動平均法”知識點進行考核】
9、某地區(qū)商品住宅價格自1997年至2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2003年住宅價格為( ) 元/m2。
A.4120
B.4149
C.4184
D.4216
【正確答案】：C
【答案解析】：預(yù)測2003年的價格為：V6=3100×1.051256=4183.96(元/m2)參見教材P351。
【該題針對“平均發(fā)展速度法”知識點進行考核】
10、某建筑物建成于1993年10月1日，在該建筑物建成5年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，土地使用權(quán)出讓合同未約定不可續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，如果要求取建筑物在2008年10月的現(xiàn)值，則建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應(yīng)為( )年。
A.40
B.45
C.50
D.60
【正確答案】：C
【答案解析】：在估價時點建筑物的剩余經(jīng)濟壽命為60-10=50(年)。參見教材P310～311。
【該題針對“建筑物折舊的求取方法”知識點進行考核】
16、運用成本法評估房地產(chǎn)抵押價值時，按謹慎原則要求，在估計房地產(chǎn)價格構(gòu)成項目的金額可能會在一定區(qū)間波動時，應(yīng)采用( )的估計值。
A.正常
B.較低
C.平均
D.較高
【正確答案】：B
【答案解析】：在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。參見教材P170。
【該題針對“謹慎原則”知識點進行考核】
17、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價格最接近于( ) 元/m2。
A.4800
B.5124
C.5800
D.7124
【正確答案】：C
【答案解析】：預(yù)測2008年的價格為：t=(4800/3500)1/5=1.0652，V8=3500×1.06528=5801.56(元/m2)。參見教材P350。
【該題針對“平均發(fā)展速度法”知識點進行考核】
18、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為( )萬元。
A.27.6
B.28.2
C.29.0
D.29.9
【正確答案】：B
【答案解析】：正常成交價格=買方實際付出的價格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費比率)=29/(1+3%)=28.16(萬元)。參見教材P190。
【該題針對“交易情況修正”知識點進行考核】
19、某宗熟地的原生地取得費為540元/㎡，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為( )元/㎡。
A.55.20
B.103.22
C.109.63
D.114.82
【正確答案】：B
【答案解析】：土地取得費用為開發(fā)期之初計息，即2年，土地開發(fā)費為均勻投入，第一年計息1.5年，第二年計息0.5年。540×1.082+90×1.081.5+60×1.080.5-(540+90+60)=103.22元/㎡。參見教材P280～281。
【該題針對“房地產(chǎn)價格構(gòu)成”知識點進行考核】
20、房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做( )。
A.房地產(chǎn)的供給價格
B.房地產(chǎn)的需求價格
C.房地產(chǎn)的市場價格
D.房地產(chǎn)的均衡價格
【正確答案】：D
【答案解析】：房地產(chǎn)的均衡價格是房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格。參見教材P90。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
21、王某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標準。預(yù)計王某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標準給王某造成的損失為( )元。
A.12650
B.5000
C.13911
D.12574
【正確答案】：D
【答案解析】：損失之和=污染治理費用+損失的租金凈收益的現(xiàn)值
租金凈收益現(xiàn)值=3000×(1-15%)/0.5%×[1-(1+0.5%)-3]=7574、損失之和=5000+7574=12574。參見教材P22。
【該題針對“對房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進行考核】
22、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有( )的特性。
A.獨一無二和供給有限
B.流動性差和價值最大
C.獨一無二和價值量大
D.不可移動和用途多樣
【正確答案】：C
【答案解析】：估價的基本條件。參見教材P11。
【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】
23、在估價報告中應(yīng)包含一份由( )的估價師簽名、蓋章的聲明。
A.本估價機構(gòu)所有
B.所有參加該估價項目
C.對該估價項目負第一責任
D.本估價機構(gòu)法定代表人
【正確答案】：B
【答案解析】：所有參加估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師都應(yīng)在該聲明上簽字。參見教材P412。
【該題針對“撰寫估價報告”知識點進行考核】
24、在保險事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險需要評估( )，以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。
A.市場價格
B.保險價值
C.商品價值
D.所遭受的財產(chǎn)損失
【正確答案】：D
【答案解析】：參見教材P18。在保險事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險需要評估所遭受的財產(chǎn)損失，以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。
【該題針對“對房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進行考核】
25、長期趨勢法適用的對象是( )。
A.價格有明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)
B.價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)
C.價格無明顯變動的房地產(chǎn)
D.價格有明顯變動的房地產(chǎn)
【正確答案】：B
【答案解析】：長期趨勢法適用的估價對象是價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)。參見教材P345～346。
【該題針對“長期趨勢法概述”知識點進行考核】
26、某商鋪建筑面積為5000㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/㎡;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價值為( )萬元。
A.5208
B.533
C.695
D.711
【正確答案】：A
【答案解析】：V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(萬元)。參見教材P218。
【該題針對“報酬資本化法的公式”知識點進行考核】
27、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為( )。
A.土地取得成本+開發(fā)成本
B.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用
C.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用
D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值
【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P282～283。通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用。
【該題針對“房地產(chǎn)價格構(gòu)成”知識點進行考核】
28、在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，在通常情況下，是采用( )時的匯率。
A.成交日期
B.估價時點
C.估價作業(yè)日期
D.估價委托日
【正確答案】：A
【答案解析】：在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種的價格換算為另一幣種的價格，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。參見教材P184。
【該題針對“建立比較基準”知識點進行考核】
29、下面( )不是由外部經(jīng)濟的原因而引起房地產(chǎn)價格上升。
A.裝飾裝修改造
B.修建廣場、公園、公共綠地
C.調(diào)整城市發(fā)展方向
D.改變城市格局
【正確答案】：A
【答案解析】：外部經(jīng)濟，如政府進行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等。參見教材P66。
【該題針對“房地產(chǎn)的特性”知識點進行考核】
30、防范估價風險的最后一道防線是( )。
A.撰寫估價報告
B.內(nèi)部審核估價報告
C.出具估價報告
D.估價資料歸檔
【正確答案】：B
【答案解析】：對估價報告進行審核，類似于對生產(chǎn)出的產(chǎn)品在出廠之前進行質(zhì)量檢驗，是防范估價風險的最后一道防線。參見教材P415。
【該題針對“審核估價報告”知識點進行考核】
31、某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，預(yù)計5年后出售時總價為6000萬元，銷售稅費為售價的6%，無風險報酬率為6%，風險報酬率為無風險報酬率的25%。該寫字樓目前的價格為( )萬元。
A.5061.44
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85
【正確答案】：A
【答案解析】：折現(xiàn)率=6%+6%×25%=7.5%
6000×(1-6%)/1.0755+400×0.7/0.075×(1-1.075-5)=5061.4【該題針對“報酬率的求取”知識點進行考核】
32、估價中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄( )。
A.應(yīng)作為估價資料歸檔
B.不用作為估價資料歸檔
C.由估價機構(gòu)決定是否歸檔
D.依委托人的意見決定是否歸檔
【正確答案】：A
【答案解析】：歸檔的估價資料應(yīng)全面、完整，一般包括：①估價報告;②估價委托書;③估價委托合同;④估價項目來源和接洽情況記錄;⑤實地查勘記錄;⑥估價報告內(nèi)部審核記錄;⑦估價中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄;⑧估價報告交接單;⑨估價機構(gòu)和估價師認為有必要保存的其他資料。參見教材P417。
【該題針對“估價資料歸檔”知識點進行考核】
33、下列不屬于房地產(chǎn)價格與一般物品價格相同之處的是( )。
A.都是價格用貨幣來表示
B.都有波動，受供求因素的影響
C.都是按質(zhì)論價
D.都受區(qū)位因素的影響
【正確答案】：D
【答案解析】：共同之處在于：①都是價格，是價值的貨幣表現(xiàn);②都有波動，受供求因素的影響;③都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。參見教材P83。
【該題針對“房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同”知識點進行考核】
34、一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是( )。
A.上漲
B.下跌
C.保持相對穩(wěn)定
D.先漲后跌
【正確答案】：A
【答案解析】：隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價格有上漲趨勢。
參見教材P135。
【該題針對“人口因素”知識點進行考核】
35、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度等于或者超過( )層的為高層。
A.7
B.8
C.9
D.10
【正確答案】：D
【答案解析】：10層以上(含10層)為高層住宅。參見教材P75。
【該題針對“房地產(chǎn)狀況描述”知識點進行考核】
36、成新折扣法習慣于根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損狀況等，判定出建筑物的 ( )。
A.成新率
B.年折舊率
C.殘值率
D.回收率
【正確答案】：A
【答案解析】：成新折扣法習慣于根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損狀況等，判定出建筑物的成新率。參見教材P301。
【該題針對“建筑物折舊的求取方法”知識點進行考核】
37、某地區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路18元，燃氣18元，供水16元，排水18元，熱力12元，供電23元，通信10元，場地平整13元，則該地區(qū)五通一平的正常費用是( )元/平方米。
A.98
B.102
C.108
D.116
【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P68。五通指水(供水和排水)電路再加上電信。道路18+供水16+排水18+供電23+通信10+場地平整13=【該題針對“房地產(chǎn)的種類”知識點進行考核】
38、( )是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。
A.用益物權(quán)
B.擔保物權(quán)
C.抵押權(quán)
D.租賃權(quán)
【正確答案】：A
【答案解析】：用益物權(quán)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。參見教材P52。
【該題針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】
39、某估價機構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，估價時點為2003年6月15日。因估價結(jié)果有爭議，2003年8月15日進行復(fù)估，則復(fù)估的估價時點為( )。
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.簽訂估價委托合同之日
D.估價人員與委托人商定的某日
【正確答案】：A
【答案解析】：要以原估價時點時的狀況為準，才能檢驗原估價結(jié)果是否合理。參見教材P162。
【該題針對“估價時點原則”知識點進行考核】
二、 多項選擇題
1、下列情況，會導(dǎo)致成交價格偏離正常價格的是( )。
A.相鄰房地產(chǎn)合并交易
B.交易雙方成交前進行了超長時間的協(xié)議磋商
C.交易雙方存在利害關(guān)系
D.交易稅費非正常負擔
E.交易中的某一方特別熟悉和了解市場行情
【正確答案】：ACD
【答案解析】：交易前的協(xié)議磋商時間長，則說明雙方信息都比較充分，有足夠的形成合理價格的時間，不會導(dǎo)致成交價格偏離正常價格;交易中的某一方特別了解市場行情，但是不以為著另一方不熟悉和了解市場行情，也不會必然導(dǎo)致成交價格偏離正常價格。參見教材P187。
2、選取可比實例時，應(yīng)符合的要求包括( )等。
A.可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同
B.可比實例的交易類型與估價目的吻合
C.可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當
D.可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格
E.可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同
【答案解析】選取的可比實例應(yīng)滿足下列要求：①與估價對象的區(qū)位相近。②與估價對象的用途相同。③與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。④與估價對象的檔次相當。⑤與估價對象的規(guī)模相當。⑥與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。參見教材P181～182。
3、在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于( )。
A.房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力
B.將預(yù)期原理作為理論依據(jù)
C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式
D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風險
E.正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值
【正確答案】：CE
【答案解析】：在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于下列兩個預(yù)測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)，②是否根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或售求狀況，正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。參見教材P322。
4、下列不存在替代關(guān)系的有( )。
A.普通住宅與娛樂房地產(chǎn)之間
B.經(jīng)濟適用房與普通商品住宅之間
C.經(jīng)濟適用房與高檔別墅之間
D.普通住宅與商業(yè)用房之間
E.賓館與寫字樓之間
【正確答案】：ACD
【答案解析】：某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫字樓之間存在著一定的替代關(guān)系。參見教材P86。
5、在房地產(chǎn)交易中往往需要繳納一些稅費。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)由買賣雙方共同繳納或者各負擔一部分的稅費包括( )等。
A.土地增值稅
B.印花稅
C.交易手續(xù)費
D.土地使用權(quán)出讓金
E.契稅
【正確答案】：BC
【答案解析】：有的稅費則買賣雙方都應(yīng)繳納或者各負擔一部分，如印花稅、交易手續(xù)費。參見教材P187。
6、下列關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，正確的是( )。
A.原始價值高于或等于賬面價值
B.投資價值高于市場價值
C.謹慎價值低于市場價值
D.快速變現(xiàn)價值低于市場價值
E.評估價值等于理論價值
【正確答案】：ACD
7、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括( )。
A.土地取得成本
B.開發(fā)成本
C.管理費用
D.銷售費用
E.投資利息
【正確答案】：AB
【答案解析】：直接成本利潤率的計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本。參見教材P282。
8、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法，正確的有( )。
A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格
B.房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當事人為房地產(chǎn)定價
C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證
D.房地產(chǎn)估價是會有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)
E.房地產(chǎn)估價既是一門科學也是一門藝術(shù)
【正確答案】：ADE
【答案解析】：參見教材P5-10。房地產(chǎn)估價是模擬市場價格形成過程，而不是代替市場定價，B錯誤;房地產(chǎn)估價只提供價值意見，而不做價格保證，C錯誤。
9、關(guān)于投資價值和市場價值的說法，正確的有( )。
A.投資價值與市場價值都可以采用收益法評估
B.評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風險程度對應(yīng)的社會一般報酬率
C.評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最高報酬率
D.評估投資價值時，凈收益應(yīng)采用稅前凈收益
E.評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的
【正確答案】：AB
【答案解析】：C應(yīng)該是最低報酬率;D應(yīng)該是稅后凈收益;E投資價格的評估是個非常主觀的過程，對未來凈收益的估計不一定是客觀的。參見教材P97。
10、下列是收益性房地產(chǎn)的有( )。
A.農(nóng)地
B.寫字樓
C.寫字樓
D.倉庫
E.未開發(fā)的土地
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：收益性房地產(chǎn)如住宅、商店、寫字樓、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房、倉庫、農(nóng)地等。參見教材P72。
11、基準地價修正法是一種( )，其估價結(jié)果的準確性主要取決于基準地價的準確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學性。
A.直接估價方法
B.間接估價方法
C.精確的估價方法
D.經(jīng)驗性的估價方法
【正確答案】：ABD
【答案解析】：制作臨街深度價格修正率表的要領(lǐng)是：①設(shè)定標準臨街深度;②將標準臨街深度劃分為若干等份;③確定臨街深度價格遞減率;④求取單獨深度價格修正率或累計深度價格修正率、平均深度價格修正率，并用表格反映。參見教材P375。
12、房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括( )。
A.取得土地使用權(quán)時的出讓金或轉(zhuǎn)讓金
B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
C.公共配套設(shè)施建設(shè)費
D.勘察設(shè)計和前期工程費
E.管理費
【正確答案】：BCD
【答案解析】：“取得土地使用權(quán)時的出讓金或轉(zhuǎn)讓金”屬于土地取得成本，而“管理費”是房地產(chǎn)價格構(gòu)成的一項。參見教材P277～278。
13、在房地產(chǎn)抵押估價實務(wù)中，遵循謹慎原則的具體要求包括( )。
A.在運用市場法估價時，不應(yīng)該選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的實地查勘
B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應(yīng)該采用居中的收益估計值進行估價
C.在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低
D.在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)稅費和利潤，不應(yīng)低估折舊
E.在運用假設(shè)開發(fā)法時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，應(yīng)對后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤進行適當修正
【正確答案】：ACD
【答案解析】：B在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應(yīng)該采用較低的，而不是居中的收益估計值進行估價;E不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。參見教材P170。
14、搜集交易實例時應(yīng)搜集交易實例的( )。
A.成交價格
B.議價時間
C.成交日期
D.付款方式
E.交易雙方
【正確答案】：ACDE
【答案解析】：在搜集交易實例時應(yīng)盡量搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實例房地產(chǎn)基本狀況;②交易雙方基本情況;③成交價格;④成交日期;⑤付款方式;⑥交易情況。參見教材P177。
15、市場法適用的對象有( )。
A.標準廠房
B.在建工程
C.高檔公寓
D.房地產(chǎn)開發(fā)用地
E.紀念館
【正確答案】：ACD
【答案解析】：市場法適用的估價對象是數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等;②寫字樓;③商鋪;④標準廠房;⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。參見教材P174。
16、現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，由于估價目的不同，同時存在著3種估價，分別是( )。
A.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況
B.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況
C.估價時點為未來，估價對象為未來狀況
D.估價時點為未來，估價對象為現(xiàn)時狀況
E.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況
【正確答案】：ABC
17、土地實物因素包括( )。
A.面積
B.形狀
C.地形
D.土壤
E.位置
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：土地實物因素包括：土地面積;土地形狀;地形、地勢;地基(工程地質(zhì));土壤;土地開發(fā)程度。參見教材P122～124。
18、估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，其主要作用在于( )。
A.體現(xiàn)估價師的專業(yè)勝任能力
B.反映估價師的職業(yè)道德
C.保護估價師和估價機構(gòu)
D.保護估價報告使用人
E.規(guī)避估價風險
【正確答案】：CDE
【答案解析】：參見教材P33。合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)反映了估價師的能力和職業(yè)道德，但是其最終作用在于風險防范與控制。
19、某工業(yè)用地的土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價為500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/m2，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補地價為( )萬元。
A.500
B.1000
C.2500
D.3000
【正確答案】：ACD
【答案解析】：明確基準地價的內(nèi)涵和表達方式。其中，明確基準地價的內(nèi)涵是要確定基準地價對應(yīng)的下列條件：①估價時點;②土地用途;③土地使用權(quán)性質(zhì);④土地使用期限;⑤容積率;⑥土地開發(fā)程度。參見教材P382～383。
20、在建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，房地產(chǎn)的價值包含( )。
A.以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計算的房地產(chǎn)價值
B.以土地使用權(quán)年限為收益期限計算的房地產(chǎn)價值
C.以建筑物剩余自然壽命為收益期限計算的房地產(chǎn)價值
D.以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為收益期限計算的房地產(chǎn)價值
E.建筑物剩余經(jīng)濟壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在估價時點的價值
【正確答案】：DE
【答案解析】：建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。在這種情況下，房地產(chǎn)的價值等于以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為收益期限計算的房地產(chǎn)價值，加上建筑物剩余經(jīng)濟壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在估價時點的價值。參見教材P236。
三、判斷題
1、高層建筑地價分攤是將高層建筑的造價分攤到所占土地上。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：通過高層建筑地價分攤可以解決：①各部分占有的土地份額;②各部分分攤的土地面積;③各部分分攤的地價額。參見教材P387。
2、資本化率和報酬率都是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，前者是某種年收益與其價格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：這是資本化率和報酬率的區(qū)別所在。參見教材P255。
3、為便于投資利息的測算，銷售費用應(yīng)當區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費用與銷售同時發(fā)生的費用。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：為便于投資利息的測算，銷售費用應(yīng)當區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費用與銷售同時發(fā)生的費用。參見教材P278。
4、根據(jù)市場調(diào)查，獲知某類房地產(chǎn)2003～2007年的價格逐年上漲，分別為 3500元/m2、3700元/m2、3950元/m2、4250元/m2、4550元/m2，運用平均增減量法預(yù)測，該類房地產(chǎn)2008年的價格高于4800元/m2。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：d=(4550-3500)/4=262.5(元/m2)，預(yù)測該地區(qū)商品住宅2008年的價格為：V5=P0+d×i=3500+262.5×5=4812.5(元/m2)。參見教材P348。
5、明確估價目的有助于明確估價對象，有助于明確估價時點，還有助于明確所要評估的價值類型。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：明確估價目的有助于明確估價時點、估價對象和價值類型。參見教材P398。
6、估價報告使用期限也是估價的責任期。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：估價報告使用期限不同于估價報告有效期或者估價責任期限。參見教材P414。
7、房地產(chǎn)的共有權(quán)在按份共有中，共有人按照其份額對共有的房地產(chǎn)享有權(quán)利，承擔義務(wù)。
【正確答案】：Y
【答案解析】：按份共有人對共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。參見教材P50。
8、對可及性相當?shù)耐恋卦O(shè)定標準深度，選取若干標準宗地求其標準價格，此標準價格稱為路線價。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，設(shè)定標準臨街深度，選取若干標準臨街宗地并求其平均價格，然后利用價格修正率對該平均價格進行調(diào)整來求取街道兩側(cè)的土地價值的方法。參見教材P368。
9、在實際估價中，估價程序中的各個工作步驟之間不是完全割裂的，相互間可以有某些交叉，但不會出現(xiàn)反復(fù)。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：在實際估價中上述估價程序中的各個工作步驟之間不是割裂的，可以有某些交叉，有時甚至需要一定的反復(fù)，但不得隨意簡化和省略。參見教材P393。
10、在市場比較法中，可采用時間序列分析法對可比實例價格進行交易日期修正。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：市場狀況調(diào)整的具體方法，可采用價格指數(shù)或價格變動率，也可采用時間序列分析。參見教材P192。
11、供役地在給他人方便時，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會降低供役地的價值。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：供役地在給他人方便時，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會降低供役地的價值。參見教材P126。
12、現(xiàn)需評估某期貨房地產(chǎn)的價值，在此估價中，估價對象狀況為未來某時點的狀態(tài)，則房地產(chǎn)市場情況應(yīng)為未來某時點的狀態(tài)。 ( )
【正確答案】：N
13、預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為12年。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為：A-(n-1)×b=0，n=38/3+1=13.67(年)。參見教材P224～225。
14、運用市場法求取房地產(chǎn)的價格時，選取的可比實例的規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.5～2范圍內(nèi)。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.5倍～2倍范圍內(nèi)。參見教材P180～181。
15、一般的建筑物適用于重建價格，有歷史美學價值的建筑物適用于重置價格。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：一般的建筑物適用重置價格，有歷史或美學價值的建筑物適用重建價格。參見教材P289
16、有條件選用市場法進行估價的，應(yīng)當以市場法為主要的估價方法。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：有條件選用市場法估價的，應(yīng)以市場法為主要的估價方法。參見教材P405。
17、投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。參見教材P247。
18、任何一個估價項目都有估價目的。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：估價目的是基礎(chǔ)，決定估價的其它方面。參見教材P29。
19、有一棟四層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價值為第一層的1.05倍，第三層的房地價值為第四層的1.15倍，第四層的房地價值為第二層的91%。按房地價值分攤法計算得出第三層占有的土地份額約為27%。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：設(shè)一層的房地產(chǎn)價值為x，則二層為1.05.，三層為1.05x×0.91×1.15=1.0988x，四層為1.05x ×0.91=0.9555x，總房地價值為4.1043x，參見教材P389。
20、當選用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)時，通常是對最適用于估價對象、占有資料全面準確的估價方法的測算結(jié)果賦予較大的權(quán)重;反之，賦予較小的權(quán)重。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：當選用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)時，通常是對最適用于估價對象、占有資料全面準確的估價方法的測算結(jié)果賦予較大的權(quán)重;反之，賦予較小的權(quán)重。參見教材P410。
四、簡答題：
1、簡述房地產(chǎn)估價的基本原則。
答案：
房地產(chǎn)估價的基本原則主要包括以下幾點：
合法原則：估價對象的合法使用或合法處分是估價的前提。在估價中，應(yīng)依據(jù)估價對象的合法使用、合法處分或合法利用來評估其價值。
最高最佳利用原則：在合法前提下，估價對象應(yīng)以最高最佳利用方式進行估價。這要求估價人員充分考慮估價對象的用途、規(guī)模、檔次、設(shè)計、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、環(huán)境、位置等因素，分析其最佳利用方式，并據(jù)此評估其價值。
替代原則：在同一市場上，相同或相似使用價值的房地產(chǎn)之間具有相互替代性。估價時，應(yīng)考慮市場上相同或相似房地產(chǎn)的價格水平，確保估價結(jié)果具有市場競爭力。
估價時點原則：估價結(jié)果是估價對象在估價時點的價值。估價時點可以是過去、現(xiàn)在或未來，但必須是明確的時間點。估價人員應(yīng)根據(jù)估價時點的市場狀況、政策環(huán)境等因素進行評估。
公平、公正、公開原則：估價人員在估價過程中應(yīng)保持獨立、客觀、公正的態(tài)度，不受任何外部因素的干擾。同時，估價結(jié)果應(yīng)公開透明，接受社會監(jiān)督。
2、簡述市場比較法的基本步驟。
答案：
市場比較法是通過比較估價對象與市場上相似房地產(chǎn)的成交價格來評估其價值的一種方法。其基本步驟包括：
收集交易實例：廣泛收集與估價對象相似、成交日期接近、交易類型相同的房地產(chǎn)交易實例。
選取可比實例：從收集到的交易實例中選取與估價對象最為接近、可比性最強的實例作為可比實例。
建立價格可比基礎(chǔ)：對可比實例的成交價格進行必要的修正，如統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一面積內(nèi)涵、統(tǒng)一稅費負擔等，以確保其與估價對象在價格上具有可比性。
進行因素比較與修正：對可比實例與估價對象在區(qū)位、用途、規(guī)模、檔次、設(shè)計、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、環(huán)境等方面的差異進行比較，并據(jù)此對可比實例的成交價格進行修正。
計算比準價格：將修正后的可比實例成交價格進行加權(quán)平均或算術(shù)平均，得到估價對象的比準價格。
確定估價結(jié)果：根據(jù)比準價格及估價對象的實際情況，綜合考慮其他因素（如市場狀況、政策環(huán)境等），最終確定估價結(jié)果。
3、簡述成本法估價的基本思路。
答案：
成本法估價的基本思路是通過對估價對象的重置成本或再生產(chǎn)成本進行估算，并扣除其各項貶值（如實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值）來確定其價值。具體步驟如下：
估算重置成本或再生產(chǎn)成本：根據(jù)估價對象的實際情況和市場狀況，估算其在估價時點的重置成本或再生產(chǎn)成本。這包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費及開發(fā)利潤等。
估算實體性貶值：根據(jù)估價對象的實際使用情況、維護狀況及自然壽命等因素，估算其因物理磨損、功能退化等造成的實體性貶值。
估算功能性貶值：分析估價對象與市場上同類房地產(chǎn)在功能上的差異，估算因功能不足或過剩而造成的功能性貶值。
估算經(jīng)濟性貶值：考慮市場狀況、政策環(huán)境、城市規(guī)劃等因素對估價對象價值的影響，估算其因外部條件變化而造成的經(jīng)濟性貶值。
計算估價結(jié)果：將重置成本或再生產(chǎn)成本扣除各項貶值后，得到估價對象的估價結(jié)果。
請注意，以上答案僅為簡答題的示例解答，具體題目可能有所不同，需要根據(jù)實際情況進行回答。
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