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2015房地產(chǎn)估價師《案例與分析》考前沖刺題2
甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預(yù)提。項目的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售稅費為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時再作處理。該項目在短期內(nèi)銷售完成，實際銷售費用與預(yù)提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元;乙則認(rèn)為該套房屋的成本為25萬元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬元，自己應(yīng)分得 1368.55萬元。
問題：
若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應(yīng)該怎樣分配?為什么?
參考答案：
1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲應(yīng)分得1395萬元，乙應(yīng)分得1367.1萬元。
3.因為，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由于送禮是乙的個人行為，不應(yīng)讓甲的收入受到影響，甲仍應(yīng)獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。
某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房，于2003年建成并投入使用，現(xiàn)對2層進行估價，2層套型設(shè)計較為合理，朝向為南，工程質(zhì)量優(yōu)，目前保養(yǎng)維護較好，有專業(yè)物業(yè)管理公司維護和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設(shè)施、室內(nèi)預(yù)留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設(shè)有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分?jǐn)偟膰型恋厥褂脵?quán)歸乙方所有�，F(xiàn)已被司法機關(guān)扣押。
問題：
1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進行估價?為什么?
2、寫出估價技術(shù)路線。
參考答案：
1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價，因為該房地產(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據(jù)估價對象的情況以維持規(guī)劃用途(為公寓)來實施的。
2、 ①市場法技術(shù)路線：搜集實例;選取可比實例;建立價格可比基礎(chǔ)進行交易情況修正;進行交易日期修正;進行區(qū)域因素修正;進行個別因素修正，求出比準(zhǔn)價格。 ②收益法技術(shù)路線：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營費用;估算凈收益;選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?選用適宜的計算公式求出收益價格。
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