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2015房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考前沖刺題5
1、征地補(bǔ)償估價(jià)中，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)有哪些要求或標(biāo)準(zhǔn)?
答案：《土地管理法》第四十七條對(duì)征地估價(jià)內(nèi)容及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作了明確的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給與補(bǔ)償。”其中，征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。
2、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與估價(jià)方法，估價(jià)對(duì)象與估價(jià)方法，估價(jià)目的與估價(jià)方法之間分別存在什么關(guān)系?
答案：根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的相關(guān)條文，對(duì)于不同的估價(jià)對(duì)象應(yīng)該選擇適合的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估，如“6.2.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，宜采用市場(chǎng)比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法”。
但是對(duì)于各種估價(jià)目的并沒(méi)有要求選擇對(duì)應(yīng)的估價(jià)方法，如前面提到6.2.3中要求對(duì)“待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法”，是針對(duì)“待開發(fā)房地產(chǎn)”這類評(píng)估對(duì)象，并不是針對(duì)“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”這類目的而言。又如“6.2.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)‘6.3.2從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。”可見，針對(duì)不同估價(jià)目的而進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要考慮的一個(gè)首要問(wèn)題，是確定估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，而不是選擇估價(jià)方法。
綜上所述，估價(jià)對(duì)象與估價(jià)方法之間有一定的匹配關(guān)系，而估價(jià)目的與估價(jià)方法之間并無(wú)嚴(yán)格的對(duì)應(yīng)關(guān)系。
3、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括哪些要素?
答案：估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列要素：①封面;②目錄;③致委托人函;④估價(jià)師聲明：⑤估價(jià)的假設(shè)和限制條件;⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告;⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告;⑧附件。
4、某公司欲以其通過(guò)劃撥方式取得的土地使用權(quán)及其地上一棟廠房作為抵押物抵押貸款，現(xiàn)委托一評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)問(wèn)針對(duì)劃撥土地使用權(quán)的特性，處理土地使用權(quán)出讓金問(wèn)題可以采取哪兩種處理方式?有何內(nèi)涵?
答案：
(1)首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)價(jià)值，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價(jià)值。此時(shí)土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。
(2)用成本法估價(jià)，價(jià)格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。
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