2024房地產(chǎn)估價師考試案例分析練習(xí)題（通用5套）
現(xiàn)如今，我們很多時候都不得不用到練習(xí)題，做習(xí)題可以檢查我們學(xué)習(xí)的效果。學(xué)習(xí)的目的就是要掌握由概念原理所構(gòu)成的知識，你知道什么樣的習(xí)題才是好習(xí)題嗎？以下是小編整理的2024房地產(chǎn)估價師考試案例分析練習(xí)題，希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)估價師考試案例分析練習(xí)題 1
某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托，評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采角的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣傲的理由。
問題：
1.(1)估價中的'房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的凈利潤含義不同;
(2)收益指房地產(chǎn)對應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻部分;
(3)凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財務(wù)費用(含利息收益)及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等;
2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命，還要考慮土地使用年限(或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年);
3.估價采用的成本應(yīng)為估價時點的社會平均(客觀)成本(或者：實際成本不一定是社會平均(客觀)成本。
房地產(chǎn)估價師考試案例分析練習(xí)題 2
竺某于2001年6月與上海萬隆飯店簽訂了為期5年的勞動合同。合同明確規(guī)定其責(zé)任是負責(zé)飯店大堂的接待等全部工作，試用期8個月，月工資 3000元。8個月試用期后萬隆飯店表示滿意，合同正式履行。2002年4月，因飯店餐飲部門負責(zé)人調(diào)離，飯店主管又認為大堂經(jīng)理最好以女性為宜，于是在未與竺某協(xié)商的情況下，便安排竺某將大堂工作移交，接手餐飲部的工作。對此，竺某表示不同意，認為原合同規(guī)定是來做大堂部經(jīng)理工作。飯店認為竺某與飯店已簽了勞動合同，竺某已成為本飯店的職員，就應(yīng)當(dāng)服從飯店的安排，仍堅持由竺某去做餐飲部工作。竺某堅決不同意，并仍到大堂部上班。
問題：
(1)竺某與上海萬隆飯店簽訂的合同有什么錯誤?請指出。
(2)上海萬隆飯店硬行安排竺某去餐飲部工作的做法是否正確?為什么?
(3)如果上海萬隆飯店欲以此理由解雇竺某，是否符合法律規(guī)定?為什么?
(4)竺某如被解雇，可采取什么方法維護自己的合法權(quán)益?
(5)竺某如被解雇，工會可從哪些方面幫助竺某維護其合法權(quán)益?
答案：
(1)試用期長達8個月，超過了法定的.6個月限制。
(2)不正確。因為飯店的行為違反了勞動合同，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
(3)不合法。因為飯店不具備單方面解除勞動合同的合法理由。
(4)竺某如被解雇，他可以向本單位勞動爭議調(diào)解委員會申請調(diào)解;調(diào)解不成，還可以向勞動爭議仲裁委員會申請仲裁。竺某也可以直接向勞動爭議仲裁委員會申請仲裁;對仲裁裁決不服的，還可以向人民法院提起訴訟，要求其承擔(dān)違法解除勞動合同的賠償責(zé)任。
(5)工會可從以下兩方面幫助竺某：
�、倬惋埖杲夤鸵皇孪蝻埖晏岢鲆庖�，要求重新處理。
�、谥С趾蛶椭媚成暾堉俨没蚱鹪V。
房地產(chǎn)估價師考試案例分析練習(xí)題 3
某監(jiān)理單位受業(yè)主委托，全權(quán)對一寫字樓工程進行施工階段工程建設(shè)監(jiān)理，并按GP—95—0202簽訂了監(jiān)理合同。由于業(yè)主要縮短建設(shè)周期，采用了邊設(shè)計，邊施工。簽訂監(jiān)理合同時，設(shè)計單位僅完成地下室施工圖;施工單位已通過邀請招標選定但尚未簽訂合同。因此，業(yè)主口頭提出監(jiān)理單位3日內(nèi)提交監(jiān)理規(guī)劃，并要求對設(shè)計圖紙質(zhì)量把關(guān)。
問題:
項目總監(jiān)理工程師為了滿足業(yè)主的要求，擬訂了監(jiān)理規(guī)劃編寫提綱如下：
a、收集有關(guān)資料;
b、分解監(jiān)理合同內(nèi)容;
c、確定監(jiān)理組織;
d、確定機構(gòu)人員;
e、設(shè)計要把關(guān)，按設(shè)計和施工兩部分編寫規(guī)劃;
f、圖紙不齊，按基礎(chǔ)、主體、裝修三階段編寫規(guī)劃。
你認為提綱中是否有不妥內(nèi)容、為什么?
答案:
�、賓不正確，設(shè)計階段的監(jiān)理規(guī)劃不需要寫。
�、谝驗闃I(yè)主沒有委托設(shè)計監(jiān)理，僅簽訂了施工階段工程監(jiān)理的合同。施工圖紙質(zhì)量把關(guān)的`工作可以在施工階段監(jiān)理規(guī)劃中寫。
�、踗不妥，不需要分階段編寫規(guī)劃。
�、芤驗楸O(jiān)理規(guī)劃是監(jiān)理合同的細化，施工圖紙是否完整對監(jiān)理規(guī)劃的內(nèi)容影響不大。
房地產(chǎn)估價師考試案例分析練習(xí)題 4
某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60 年。業(yè)主于2003年3月1日通過補交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至 2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價。
(問題1) 采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應(yīng)（）
A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計算
B.按建筑物耐用年限計算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算
D.按建筑物已使用年限計算
(問題2) 采用收益法估價時，下述觀點不正確的是（）
A.收益年限應(yīng)按估價時點時的土地使用權(quán)剩余年限計算
B.估價時點應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日
C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額
D.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料
(問題3) 估價機構(gòu)評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%。估價機構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應(yīng)該是（）萬元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
(問題4) 假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機構(gòu)重新評估該商業(yè)樓現(xiàn)時的抵押價值，若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1目的`公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是（）
A.原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)
B.原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保
C.業(yè)主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對該部分價值無優(yōu)先受償權(quán)
D.該500萬元可再次抵押
(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D
房地產(chǎn)估價師考試案例分析練習(xí)題 5
某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。
問題：
1.你所在的估價機構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?
2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?
答案：
1.經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定本估價機構(gòu)為該拆遷項目估價機構(gòu)，一般由拆遷人委托。
2.該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：
�、僖苑课輽�(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準;
�、诋�(dāng)?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;
�、鄄疬w人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的'，按協(xié)商結(jié)果確定;
�、軐Ρ徊疬w房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。
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