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2016房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》章節(jié)試題與答案
第六章經(jīng)濟評價指標與方法
一、單項選擇題(每題的備選答案中只有一個最符合題意)
1.某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為( )。
A.7.5%
B.8.3%
C.12.5%
D.16.7%
正確答案:A
解題思路：(10-5-2)÷(60-20)=7.s%/稅前現(xiàn)金回報率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。
2.已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為( )。
A.10.0%
B.14.0%
C.25.0%
D.35.0%
正確答案:D
解題思路：資本金利潤率一年利潤總額或年平均利潤總額/資本金=700/2000=35%。
3.某房地產(chǎn)投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為( )。
A.12%
B.20%
C.24%
D.30%
正確答案:D
解題思路：資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額/資本金×100%，則資本金利潤率=600÷2000=30%。
4.甲乙兩個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率分別為75%和80%，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的( )。
A.市場
B.財務(wù)
C.政策
D.經(jīng)營
正確答案:B
解題思路：資產(chǎn)負債率高，則企業(yè)的資本金不足，對負債的依賴性強，在經(jīng)濟萎縮或信貸政策有所改變時，應(yīng)變能力較差。
5.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項目的收益率高于( )。
A.社會平均收益率
B.通貨膨脹率
C.項目基準收益率
D.國民經(jīng)濟增長率
正確答案:C
解題思路：財務(wù)凈現(xiàn)值的計算公式為：式中NPV-項目在起始時間點的財務(wù)凈現(xiàn)值;i-基準收益率或設(shè)定的目標收益率。如果NPV大于等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務(wù)上是可以接受的。如果NPV小于0，則項目不可接受。
二、多項選擇題(每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)
6.下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有( )。
A.購買-持有-出租-出售
B.購買-更新改造-出售
C.購買-更新改造-出租-出售
D.開發(fā)-銷售
E.開發(fā)-持有-出租-出售
正確答案:DE
解題思路：購買模式下的現(xiàn)金流出體現(xiàn)為購買成本，而土地成本是隱含在購買成本中的。
7.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營凈收入、利潤和稅金，存在的數(shù)量關(guān)系有( )。
A.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入http://www.100ksw.com/+經(jīng)營收入
B.利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額
C.稅后利潤=利潤總額-所得稅
D.經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-銷售稅金
E.銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅
正確答案:ABC
解題思路：經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅。銷售稅金中不應(yīng)含房產(chǎn)稅和土地使用稅。
8.投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了( )。
A.物業(yè)增值收益
B.所得稅
C.還本付息額
D.投資者權(quán)益增加值
E.權(quán)益投資
正確答案:AD
解題思路：投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于其考慮了房地產(chǎn)投資的增值收益和權(quán)益增加收益。
9.下列指標中，屬于房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)盈利能力指標的有( )。
A.凈現(xiàn)值
B.投資利潤率
C.現(xiàn)金回報率
D.靜態(tài)投資回收期
E.內(nèi)部收益率
正確答案:BCD
解題思路：凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率屬于動態(tài)指標。房地產(chǎn)投資項目包括開發(fā)投資項目和置業(yè)投資項目兩種，其中的現(xiàn)金回報率只屬于置業(yè)投資項目。
10.計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括( )。
A.折舊和攤銷
B.投資回收
C.投資回報
D.未分配的利潤
E.權(quán)益融資
正確答案:AC
解題思路：償債備付率是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當期應(yīng)還本付息金額的比率。可用于還本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費用(P)，可用于還款的利潤等等。當期應(yīng)還本付息金額包括當期應(yīng)還貸款本金及計入成本的利息。
三、判斷題(請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用"A，"表示正確，用"B"表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣0.5分，本題總分最多扣至零分)
11.資產(chǎn)負債率屬短期償債能力指標，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。
A.對
B.錯
正確答案:B
解題思路：資產(chǎn)負債率屬于長期償債能力指標。
12.房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本中不包括銷售稅金。
A.對
B.錯
正確答案:A
解題思路：教材中明確顯示開發(fā)建設(shè)投資(TDC)中不包含銷售稅費，另總開發(fā)價值(GDV)中也不包含銷售稅費，是從總銷售收入中扣減銷售稅費。
13.借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標。
A.對
B.錯
正確答案:B
解題思路：投資回收期不屬于清償能力指標，屬于盈利能力指標。
14.房地產(chǎn)開發(fā)投資項目用于出租或經(jīng)營時，其計算期以土地剩余年限和建筑物經(jīng)濟使用壽命中較短的年限為最大值。
A.對
B.錯
正確答案:B
解題思路：房地產(chǎn)開發(fā)投資項目用于出租或經(jīng)營時，其計算期以土地剩余年限和建筑物剩余經(jīng)濟使用壽命中較短的年限為最大值。
15.投資回報主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的收回。
A.對
B.錯
正確答案:B
解題思路：就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤。
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