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房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)試題及答案
第一章 房地產(chǎn)估價概論
一、單項選擇題
1、關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是( )。(2011年真題)
A、判斷評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實值進(jìn)行比較
B、估價會有誤差，可用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)
C、所有的評估價值都有誤差，因此可以說所有的評估價值都是近似值
D、估價誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍
2、專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別不包括( )。
A、實行有償服務(wù)
B、由專業(yè)機構(gòu)和人員完成
C、目的是評估市場價值
D、具有公信力
3、下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中，不屬于房地產(chǎn)價值評估相關(guān)業(yè)務(wù)范疇的是( )。
A、房地產(chǎn)價值分配業(yè)務(wù)
B、房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)
C、房地產(chǎn)投資價值評估
D、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù)
4、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的( )。
A、價值
B、使用價值
C、交換價格
D、市場價格
5、承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處( )年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。
A、3
B、5
C、7
D、10
6、( )一般是假定在正常交易情況下進(jìn)行交易的最可能價格。
A、實際成交價格
B、評估價值
C、評估價格
D、真實價值
7、關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是( )。(2011年真題)
A、判斷評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實值進(jìn)行比較
B、估價會有誤差，可用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)
C、所有的評估價值都有誤差，因此可以說所有的評估價值都是近似值
D、估價誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍
8、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中，錯誤的是( )。
A、房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價
B、房地產(chǎn)估價是作價格保證而不是提供價值意見
C、房地產(chǎn)估價會有誤差但是誤差應(yīng)控制在合理的范圍
D、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格
9、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價是因為( )。
A、房地產(chǎn)具有“獨一無二”且“價值量大”兩個特性
B、房地產(chǎn)具有“獨一無二”的特性
C、房地產(chǎn)具有“價值量大”的特性
D、非專業(yè)人員無法對房地產(chǎn)估價
10、在房地產(chǎn)抵押過程中，債務(wù)人或者第三人( )房地產(chǎn)的占有。
A、不轉(zhuǎn)移
B、轉(zhuǎn)移
C、暫不轉(zhuǎn)移
D、暫時轉(zhuǎn)移
11、某宗房地產(chǎn)初次抵押估價價值為100萬元，并為80萬元貸款擔(dān)保。問：最多還可以為(C)萬元的貸款提供抵押擔(dān)保。
A、100
B、80
C、20
D、90
12、下面關(guān)于征收征用房地產(chǎn)補償?shù)恼f法錯誤的是( )。
A、房地產(chǎn)征用后損毀，應(yīng)當(dāng)按照實際損失給予補償
B、被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，不需要評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值
C、被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級政府應(yīng)該提供用于產(chǎn)權(quán)條換的房屋
D、房地產(chǎn)征收征用中，需要評估房地產(chǎn)價值和租金
13、除了耕地占用稅和( )應(yīng)按面積和稅額標(biāo)準(zhǔn)征收不需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)之外，其他我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)。
A、房產(chǎn)稅
B、土地增值稅
C、城鎮(zhèn)土地使用稅
D、契稅
14、在保險事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險需要評估( )，以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。
A、市場價格
B、保險價值
C、商品價值
D、所遭受的財產(chǎn)損失
15、某套住宅的月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預(yù)計重新裝修等費用為50000元，在裝修期3個月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個月方可使用。若月報酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為( )元。(2011年真題)
A、49627
B、57647
C、65548
D、65920
16、估價當(dāng)事人是指與估價活動有直接關(guān)系的單位和個人，包括房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價委托人，其中( )是估價主體。
A、估價報告的使用者
B、估價服務(wù)的需求者
C、估價委托人
D、房地產(chǎn)估價師和估價機構(gòu)
17、一個估價項目中的估價目的，本質(zhì)上是由( )決定的。
A、估價師
B、估價機構(gòu)
C、估價報告使用者
D、估價委托人的估價需要
18、如果是為了房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)( )。
A、視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價
B、視房地產(chǎn)的具體情況來估價
C、考慮房屋租賃者的意見
D、視其租約租金與市場租金的差異大小而定
19、有關(guān)價值類型下列說法正確的是( )。
A、同一估價對象的價值并不是唯一
B、同一估價對象的價值是唯一
C、同一估價對象的具體一種類型的價值，在理論上不是唯一
D、ABC均不正確
20、商品住宅可同時采用市場法、收益法和( )估計，以相互驗證，但不互相替代。
A、路線價法
B、成本估價法
C、長期趨勢法
D、假設(shè)開發(fā)法
21、( )，《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》作了修改。
A、2005年11月1日
B、2007年8月30日
C、2006年1月1日
D、2006年3月1日
22、下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)的表述中，錯誤的是( )。
A、2004年8月中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署了《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》
B、2004年8月首次完成了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港產(chǎn)業(yè)測量師資格互認(rèn)
C、內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價師自動成為香港測量師
D、內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港產(chǎn)業(yè)測量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實現(xiàn)資格互認(rèn)的專業(yè)技術(shù)人員資格之一
二、多項選擇題
1、房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德包括( )。
A、有資格證書即可勝任任何估價業(yè)務(wù)
B、誠實與正直
C、公平競爭
D、社會責(zé)任
E、保守秘密
2、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有( )。
A、具有公信力
B、估價對象的價值更大
C、實行有償服務(wù)
D、是由專業(yè)機構(gòu)專業(yè)人員完成的
E、估價作業(yè)日期長
3、有關(guān)房地產(chǎn)的價值和價格，下列正確的描述是( )。
A、房地產(chǎn)價值更加科學(xué)、準(zhǔn)確
B、房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實所值
C、房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動
D、現(xiàn)實中由于個人偏好、定價決策、無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況
E、房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定
4、對于房地產(chǎn)估價準(zhǔn)確性的認(rèn)識正確的有( )。
A、即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值
B、所有的評估價值都會有誤差
C、能用物理量測量的誤差來要求估價的誤差
D、判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實價值進(jìn)行比較
E、判斷評估價值誤差大小及準(zhǔn)確性一般是通過選用合格估價師的重新估價結(jié)果
5、關(guān)于房地產(chǎn)估價的本質(zhì)，下列說法正確的是( )。
A、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價格而不是價值
B、房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價
C、房地產(chǎn)估價是提供價值意見也可以作價格保證
D、房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)
E、房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)又是一門藝術(shù)
6、下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有( )。(2011真題)
A、獨一無二
B、壽命長久
C、供給有限
D、價值量大
E、保值增值
7、下列“完全市場”必須同時具備的條件正確的是( )。
A、同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買
B、買者和賣者的人有限
C、買者和賣者都有進(jìn)出市場的自由
D、買者和賣者都掌握當(dāng)前價格的完全信息，并能預(yù)測未來的價格
E、銷售者要求總效用最大化，消費者要求總利潤最大化
8、由于具有( )特性，房地產(chǎn)是一種良好的提供債務(wù)履行擔(dān)保的物品。
A、保值增值
B、價值量大
C、不可移動
D、壽命長久
E、獨一無二
9、除房地產(chǎn)交易需要估價之外，還需要房地產(chǎn)估價的情況有( )。
A、房地產(chǎn)租賃
B、房地產(chǎn)抵押
C、房地產(chǎn)征收、征用
D、耕地占用稅
E、房地產(chǎn)分割、損害賠償、保險等。
10、下列經(jīng)濟(jì)活動中，需要評估房地產(chǎn)抵押價值的是( )。
A、抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測
B、抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款
C、租賃抵押房地產(chǎn)
D、增加抵押貸款
E、處置抵押房地產(chǎn)
11、下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的是( )。
A、企業(yè)所得稅
B、個人所得稅
C、印花稅
D、營業(yè)稅
E、契稅
12、與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于專門針對房地產(chǎn)設(shè)置的稅種是( )。
A、房產(chǎn)稅
B、城鎮(zhèn)土地使用稅
C、城市維護(hù)建設(shè)稅
D、耕地占用稅
E、契稅
13、目前，我國土地使用權(quán)出讓的主要方式有( )。
A、招標(biāo)
B、拍賣
C、掛牌
D、協(xié)議
E、自由買賣
14、對房地產(chǎn)估價機構(gòu)，依法從事房地產(chǎn)估價活動的規(guī)定是( )。
A、不受行政區(qū)域、行業(yè)限制
B、應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事估價活動
C、房地產(chǎn)估價報告應(yīng)由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具
D、在限定的政區(qū)域、行業(yè)內(nèi)依法從事房地產(chǎn)估價活動
E、資質(zhì)一、二級不受行政區(qū)域、行業(yè)限制
15、估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，其主要作用在于( )。
A、體現(xiàn)估價師的專業(yè)勝任能力
B、反映估價師的職業(yè)道德
C、保護(hù)估價師和估價機構(gòu)
D、保護(hù)估價報告使用人
E、規(guī)避估價風(fēng)險
16、房地產(chǎn)估價原則包括( )。
A、獨立
B、客觀
C、公正
D、守法
E、自律
17、關(guān)于估價基本估價方法，美國體系分為( )等。
A、比較法
B、投資法
C、剩余法
D、成本法
E、收益法
18、在評估市場價值時，應(yīng)遵循的估價原則主要有( )。
A、獨立、客觀、公正
B、誠實信用原則
C、替代原則
D、最高最佳利用原則
E、合法原則
19、下列房地產(chǎn)估價活動中，不符合職業(yè)道德的行為有( )。(2011年真題)
A、某估價機構(gòu)承接了該機構(gòu)某股東財產(chǎn)的司法鑒定評估
B、某估價機構(gòu)在承接估價業(yè)務(wù)時，涉及特殊構(gòu)筑物估價，主動聘請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助
C、某估價機構(gòu)把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價行業(yè)組織檢查
D、估價委托人對估價結(jié)果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業(yè)務(wù)簡單，某估價機構(gòu)按其要求完成了估價
E、某估價師臨時接到出差任務(wù)，實際負(fù)責(zé)估價業(yè)務(wù)的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告
20、房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德包括( )。
A、有資格證書即可勝任任何估價業(yè)務(wù)
B、誠實與正直
C、公平競爭
D、社會責(zé)任
E、保守秘密
21、房地產(chǎn)估價規(guī)范的內(nèi)容包括( )。
A、評估制度
B、估價原則
C、估價程序
D、估價報告
E、職業(yè)道德
三、判斷題
1、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。
對
錯
2、非專業(yè)估價可以不承擔(dān)法律責(zé)任，而專業(yè)估價必須承擔(dān)法律責(zé)任。( )
對
錯
3、房地產(chǎn)估是根據(jù)估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提出專業(yè)意見的活動。( )
對
錯
4、一般情況下，房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)評估可以不做區(qū)分。( )。
對
錯
5、一般來說，不宜直接使用實際成交價格來判斷估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。( )
對
錯
6、房地產(chǎn)不僅在轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、征收、分割、損害賠償、稅收、保險等活動需要估價，而且房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身。( )
對
錯
7、在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害相關(guān)人。( )
對
錯
8、初次抵押估價，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行的評估。( )
對
錯
9、房地產(chǎn)被征用后損毀的，補償金額應(yīng)包括使用上的補償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)損毀前后價值之差的補償。( )
對
錯
10、房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋也屬于抵押財產(chǎn)。( )
對
錯
11、由于委托人不同，不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同。( )
對
錯
12、任何一個估價項目都有估價目的( )。
對
錯
13、如果為房地產(chǎn)買賣.抵押目的評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，可以不考慮租賃合同約定的租金與市場租金差異的影響。( )
對
錯
14、在房地產(chǎn)估價中，只能評估不包含無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價值。( )
對
錯
15、本著平等互利的原則，經(jīng)建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，2004年8月中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會與香港測量師學(xué)會完成了首批房地產(chǎn)估價師資格互認(rèn)。( )
對
錯
16、房地產(chǎn)估價機構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價活動，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。( )
對
錯
參考答案
一、單項選擇題
1、【正確答案】B
【答案解析】估價會有誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價是門藝術(shù)，關(guān)于誤差的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，沒有這么客觀。
【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識”知識點進(jìn)行考核】
2、【正確答案】C
【答案解析】本質(zhì)區(qū)別除ABD外還有專業(yè)估價機構(gòu)提供的是專業(yè)意見、要承擔(dān)法律責(zé)任。
【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識”知識點進(jìn)行考核】
3、【正確答案】C
【答案解析】房地產(chǎn)價值評估相關(guān)業(yè)務(wù)范疇包括：房地產(chǎn)價值分配業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)價值提升評估業(yè)務(wù)。
【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識”知識點進(jìn)行考核】
4、【正確答案】A
【答案解析】房地產(chǎn)評估的是房地產(chǎn)的價值而不是價格。
【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識”知識點進(jìn)行考核】
5、【正確答案】B
【答案解析】承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。
【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識”知識點進(jìn)行考核】
6、【正確答案】B
【答案解析】評估價值一般是假定在正常交易情況下進(jìn)行交易的最可能價格。實際成交時的交易情況不一定正常。
【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識”知識點進(jìn)行考核】
7、【正確答案】B
【答案解析】估價會有誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價是門藝術(shù)，關(guān)于誤差的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，沒有這么客觀。
【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識”知識點進(jìn)行考核】
8、【正確答案】B
【答案解析】房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證。
【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識”知識點進(jìn)行考核】
9、【正確答案】A
【答案解析】一種資產(chǎn)只有同時具有獨一無二和價值較大兩個特性，才真正需要專業(yè)評估。
【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識”知識點進(jìn)行考核】
10、【正確答案】A
【答案解析】房地產(chǎn)抵押是執(zhí)照無人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保。
【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進(jìn)行考核】
11、【正確答案】C
【答案解析】財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。100-80=20。
【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進(jìn)行考核】
12、【正確答案】B
【答案解析】被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，要對征收房屋的價值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值進(jìn)行評估。
【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進(jìn)行考核】
13、【正確答案】C
【答案解析】除了耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)按面積和稅額標(biāo)準(zhǔn)征收不需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)之外，其他我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)。
【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進(jìn)行考核】
14、【正確答案】D
【答案解析】在保險事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險需要評估所遭受的財產(chǎn)損失，以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。
【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進(jìn)行考核】
15、【正確答案】C
【答案解析】該住宅因被水淹造成的損失包括兩塊：一是重新裝修費用，二是損失租金。都要折算到現(xiàn)在時點。50000×1/1.0051.5+3000×0.9/0.005×(1-1/1.0056)
【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進(jìn)行考核】
16、【正確答案】D
【答案解析】估價當(dāng)事人是指與估價活動有直接關(guān)系的單位和個人，包括估價人員、估價機構(gòu)和估價委托人。其中，估價人員和估價機構(gòu)是估價服務(wù)的提供者，是估價主體;估價委托人是估價服務(wù)的直接需求者，是估價服務(wù)的直接對象。
【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進(jìn)行考核】
17、【正確答案】D
【答案解析】估價目的來源于委托人的估價需要。
【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進(jìn)行考核】
18、【正確答案】A
【答案解析】如果是為了房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價。
【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進(jìn)行考核】
19、【正確答案】A
【答案解析】同一估價對象可以有不同類型的價值，即同一估價對象的價值不是唯一的。
【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進(jìn)行考核】
20、【正確答案】B
【答案解析】商品住宅可同時采用市場法、收益法和成本估價法估計，以相互驗證，但不互相替代。
【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進(jìn)行考核】
21、【正確答案】B
【答案解析】2007年8月30日《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》作了修改。
【該題針對“房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況”知識點進(jìn)行考核】
22、【正確答案】C
【答案解析】C項沒有規(guī)定，排除法。
【該題針對“房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況”知識點進(jìn)行考核】
二、多項選擇題
1、【正確答案】BCDE
【該題針對“房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德”知識點進(jìn)行考核】
2、【正確答案】ACD
【答案解析】專業(yè)估價與非專業(yè)估價的五大不同。
【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識”知識點進(jìn)行考核】
3、【正確答案】ABCD
【答案解析】價值為物的真實所值、價格的波動“中心”，是相對穩(wěn)定的;價格是價值的外在表現(xiàn)，是實際發(fā)生的、已完成的、能夠觀察到的事實，因人而異，時高時低。
【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識”知識點進(jìn)行考核】
4、【正確答案】ABDE
【答案解析】不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)，C錯。
【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識”知識點進(jìn)行考核】
5、【正確答案】BDE
【答案解析】房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格，A錯。房地產(chǎn)估價只提供價值意見，而不做價格保證，C錯誤。
【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識”知識點進(jìn)行考核】
6、【正確答案】AD
【答案解析】專業(yè)估價需要其獨一無二，且價值量大。
【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識”知識點進(jìn)行考核】
7、【正確答案】ACD
【答案解析】經(jīng)濟(jì)學(xué)上，“完全市場”必須同時具備以下8個條件：
①同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買;
②買者和賣者的人數(shù)眾多;
�、圪I者和賣者都有進(jìn)出市場的自由;
④買者和賣者都掌握當(dāng)前價格的完全信息，并能預(yù)測未來的價格;
�、菥统山豢傤~而言，每個買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的;
�、拶I者和賣者無串通共謀行為;
⑦消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化;
⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動。
【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識”知識點進(jìn)行考核】
8、【正確答案】ABCD
【答案解析】由于具有保值增值、價值量大、不可移動、壽命長久特性，房地產(chǎn)是一種良好的提供債務(wù)履行擔(dān)保的物品。
【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識”知識點進(jìn)行考核】
9、【正確答案】ABCE
【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進(jìn)行考核】
10、【正確答案】ABD
【答案解析】租賃時需要確定租金，但是不需要確定抵押價值。
【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進(jìn)行考核】
11、【正確答案】ABCD
【答案解析】E是專門針對房地產(chǎn)設(shè)置的稅種。
【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進(jìn)行考核】
12、【正確答案】ABDE
【答案解析】C屬于具有普遍調(diào)解功能的稅種。
【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進(jìn)行考核】
13、【正確答案】ABCD
【答案解析】目前，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。
【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進(jìn)行考核】
14、【正確答案】ABC
【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進(jìn)行考核】
15、【正確答案】CDE
【答案解析】合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)反映了估價師的能力和職業(yè)道德，但是其最終作用在于風(fēng)險防范與控制。
【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進(jìn)行考核】
16、【正確答案】ABC
【答案解析】在評估市場價值時，應(yīng)遵循的估價原則主要有：獨立、客觀、公正原則;合法原則;估價時點原則;替代原則;最高最佳利用原則。
【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進(jìn)行考核】
17、【正確答案】DE
【答案解析】美國體系評估方法為：成本大、市場比較法、收益法。
【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進(jìn)行考核】
18、【正確答案】ACDE
【答案解析】估價原則除ACDE外，還有評估時點原則。
【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進(jìn)行考核】
19、【正確答案】ADE
【答案解析】A因為存在利益相關(guān)關(guān)系，應(yīng)該回避;D迎合了委托人的估價結(jié)果要求;E允許他人使用自己的名義。
【該題針對“房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德”知識點進(jìn)行考核】
20、【正確答案】BCDE
【答案解析】房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德實踐上可概括以下要求：誠實正直;回避利益沖突;具備專業(yè)勝任能力;勤勉盡責(zé);保守秘密;公平競爭;承擔(dān)社會責(zé)任。
【該題針對“房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德”知識點進(jìn)行考核】
21、【正確答案】BCDE
【答案解析】除BCDE外還有總則、術(shù)語、估價方法、不同估價目的下的估價、估價結(jié)果。
【該題針對“房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德”知識點進(jìn)行考核】
三、判斷題
1、【正確答案】對
【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進(jìn)行考核】
2、【正確答案】對
【答案解析】與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價要承擔(dān)法律責(zé)任。
【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識”知識點進(jìn)行考核】
3、【正確答案】錯
【答案解析】房地產(chǎn)估價的核心內(nèi)容是根據(jù)特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供專業(yè)意見。
【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識”知識點進(jìn)行考核】
4、【正確答案】對
【答案解析】一般情況下，房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)評估可以不做區(qū)分。
【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識”知識點進(jìn)行考核】
5、【正確答案】對
【答案解析】判斷估價誤差大小，一般不與實際成交價格相比，因為實際成交價格不見得是正常合理價格，判斷方法一般是與其他合格估價師對同一估價對象在同一目的、同時估價時點下的重新估價結(jié)果進(jìn)行比較。
【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識”知識點進(jìn)行考核】
6、【正確答案】對
【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識”知識點進(jìn)行考核】
7、【正確答案】錯
【答案解析】判斷題可以用舉反例進(jìn)行判斷。如借款人的抵押價值評估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。注意：判斷題中，如果出現(xiàn)“任何、絕對、肯定、一定”之類字眼，往往都是錯誤的。
【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進(jìn)行考核】
8、【正確答案】錯
【答案解析】初次抵押估價，即將沒有抵押的房地產(chǎn)抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行的評估。
【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進(jìn)行考核】
9、【正確答案】對
【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進(jìn)行考核】
10、【正確答案】錯
【答案解析】房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進(jìn)行考核】
11、【正確答案】錯
【答案解析】不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同，其主要原因應(yīng)該在于掌握的有關(guān)信息不同。但是委托人不同，不能成為評估價值不同的原因和理由，否則就違背了職業(yè)道德要求。
【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進(jìn)行考核】
12、【正確答案】對
【答案解析】注意：本題中也有“任何”字眼，但是確是正確的。所以前面總結(jié)的規(guī)律，只在大多數(shù)的情況下成立，不是絕對的。如果不清楚，需要猜測時，才能采用那種方法。
【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進(jìn)行考核】
13、【正確答案】錯
【答案解析】如果為房地產(chǎn)買賣.抵押目的評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金與市場租金差異的影響，特別是對于那些合同租金與市場租金差異較大和租賃期限較長的有租約限制的房地產(chǎn)。征收或拆遷補償目的的評估是可以不考慮租約限制的。
【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進(jìn)行考核】
14、【正確答案】錯
【答案解析】也包含無形資產(chǎn)，比如特許經(jīng)營權(quán)等。
【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進(jìn)行考核】
15、【正確答案】對
【該題針對“房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況”知識點進(jìn)行考核】
16、【正確答案】對
【該題針對“房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況”知識點進(jìn)行考核】
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