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2016房估師《經(jīng)營與管理》真題訓練及答案（多選題）
多項選擇題
1.【題干】確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機會成本加適當?shù)娘L險調(diào)整值，下列收益率或利率中可視作機會成本的有( )。
【選項】
A.國債收益率
B.銀行存款利率
C.市場平均投資收益率
D.銀行貸款利率
E.銀行同業(yè)拆借利率
【答案】AB
【解析】本題考查的是資產(chǎn)定價模型。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機會成本加適當?shù)娘L險調(diào)整值。所謂資金的機會成本，是資金在某一段時間內(nèi)最安全和最高的投資機會的收益率。這個收益率差不多=上述無風險的收益率，例如國債的收益率或銀行存款利率等。
【考點】
2.【題干】下列房地產(chǎn)成本費用中，應(yīng)計入竣工房屋價值的有( )。
【選項】
A.房屋基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的投資
B.土地購置費用
C.城市公共配套設(shè)施建設(shè)費
D.房屋水、電、衛(wèi)等附屬工程的投資
E.廠房內(nèi)的工藝設(shè)備購置和安裝費用
【答案】AD
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標�？⒐し课莸膬r值一般按房屋設(shè)計和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備(如電梯、通風設(shè)備等)的購置和安裝費用;不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝、工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造、辦公和生活家具的購置等費用，購置土地的費用，征收補償費和場地平整的費用及城市建設(shè)配套投資。
【考點】
3.【題干】關(guān)于房地產(chǎn)空間市場的說法，正確的有( )。
【選項】
A.存在的目的是為獲取房地產(chǎn)投資收益
B.需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)
C.需求者可以通過租賃來滿足其需求
D.供給來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場
E.供求關(guān)系不會影響房地產(chǎn)市場中的需求
【答案】BCD
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場。選項A錯誤，在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)被當作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲得投資收益;選項E錯誤，空間市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場中的需求。
【考點】
4.【題干】關(guān)于工程建設(shè)項目招標的說法，正確的有( )。
【選項】
A.法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標的，可采取邀請招標
B.招標項目必須編制標底
C.采用工程量清單招標的，工程量清單必須作為招標文件的組成部分
D.采用工程量清單招標的，應(yīng)編制招標控制價
E.招標控制價必須保密
【答案】ACD
【解析】本題考查的是工程建設(shè)招標。選相關(guān)A正確，法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標的，可采取邀請招標;選項B錯誤，招標人可根據(jù)項目特點決定是否編制標底。編制標底的額，標底編制過程和標底必須保密。且一個工程只能編制一個標底;選項C正確，根據(jù)《建設(shè)工程量清單計價規(guī)范》(GB 50500——2008)規(guī)定：全部使用國有資金或國有資金投資為主的工程建設(shè)項目，必須采用工程量清單計價。還要求采用工程量清單方式招標，工程量清單必須作為招標文件的組成部分，其準確性和完整性由招標人負責;選項D正確，采用工程量清單招標的，應(yīng)編制招標控制價;選項E錯誤，招標控制價相當于招標人的采購預(yù)算，同時要求其不能超過批準的概算。從招標控制價的作用，我們看出其不同于標底，無需保密。
【考點】
5.【題干】根據(jù)消費者對產(chǎn)品不同屬性的重視程度，可將市場細分為( )。
【選項】
A.同質(zhì)偏好市場
B.異質(zhì)偏好市場
C.分散偏好市場
D.集群偏好市場
E.個體偏好市場
【答案】ACD
【解析】本題考查的是市場細分。產(chǎn)品屬性是影響消費者購買行為的重要因素，根據(jù)消費者對不同屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式，即同質(zhì)偏好、分散偏好和集群偏好，相應(yīng)的就會形成不同偏好的細分市場。
【考點】
6.【題干】作為一種競爭戰(zhàn)略，市場定位的主要方式有( )。
【選項】
A.產(chǎn)品定位
B.避強定位
C.競爭性定位
D.對抗性定位
E.重新定位
【答案】BDE
【解析】本題考查的是市場定位。市場定位作為一種競爭戰(zhàn)略，現(xiàn)實了一種產(chǎn)品或一家企業(yè)同類似的產(chǎn)品或企業(yè)之間的競爭關(guān)系。定位方式不同，競爭態(tài)勢不同。主要定位方式有三種：避強定位，指避開強有力的競爭對手的定位方式;對抗性定位，指與最強的競爭對手“對著干”的定位方式;重新定位，指對銷路少、市場反應(yīng)差的產(chǎn)品進行二次定位。
【考點】
7.【題干】關(guān)于名義利率和實際利率關(guān)系的說法，正確的有( )。
【選項】
A.名義利率越大，計息周期越長，名義利率與實際利率的差異就越大
B.當每年計息周期數(shù)m=1時，名義利率等于實際利率
C.當每年計息周期數(shù)m>1時，名義利率小于實際利率
D.當每年計息周期數(shù)趨向于無窮時，名義利率r與實際利率i的關(guān)系為：i=er-1
E.名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值
【答案】BCD
【解析】本題考查的是名義利率與實際利率。選項A錯誤，名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大;選項E錯誤，實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值。
【考點】
8.【題干】房地產(chǎn)置業(yè)投資項目經(jīng)濟效果的主要表現(xiàn)形式有( )。
【選項】
A.銷售收入
B.租金收益
C.開發(fā)利潤
D.物業(yè)增值
E.股權(quán)增加
【答案】BDE
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式。對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。租金通常表現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權(quán)增加效果則既可在處置(轉(zhuǎn)讓)物業(yè)時實現(xiàn)，也可以針對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)(如申請二次抵押貸款)。
【考點】
9.【題干】關(guān)于現(xiàn)金回報率的說法，正確的有( )。
【選項】
A.現(xiàn)金回報率是年凈收入與初始權(quán)益資本的比率
B.現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅后現(xiàn)金回報率
C.現(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響
D.現(xiàn)金回報率中的現(xiàn)金報酬包含了物業(yè)升值帶來的收益
E.現(xiàn)金回報率能反映置業(yè)投資項目的盈利能力
【答案】BCE
【解析】本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。選項A錯誤，投資回報率是每年所獲得的凈收益與初始投入的收益資本的比率;選項B正確，現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅后現(xiàn)金回報率;選項C正確，現(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響;選項D錯誤，投資回報率考慮了物業(yè)升值帶來的收益，現(xiàn)金回報率的現(xiàn)金報酬不包含物業(yè)升值帶來的收益;選項E正確，現(xiàn)金回報率能反映置業(yè)投資項目的盈利能力
【考點】
10.【題干】下列不確定性因素中，影響房地產(chǎn)置業(yè)投資項目財務(wù)評價的結(jié)果的有( )。
【選項】
A.權(quán)益投資比率
B.空置率
C.土地費用
D.容積率
E.運營費用
【答案】ABE
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定因素。對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定因素包括：購買價格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。
【考點】
12.【題干】若房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準收益率，以財務(wù)凈現(xiàn)值判斷風險正確的有( )。
【選項】
A.標準差系數(shù)越大，風險越小
B.累積概率值越大，風險越小
C.標準差越小，風險越小
D.標準差越大，風險越小
E.標準差系數(shù)越小，風險越小
【答案】BE
【解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。選項B正確，計算凈現(xiàn)值大于或者等于零時的累積概率，累積概率值越大，項目所承擔的風險就越小;選項E正確，標準差系數(shù)越小，風險越小。凈現(xiàn)值標準差所反映每年各種情況下凈現(xiàn)值的離散程度和整個項目壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散程度，在一定的程度上，能夠說明項目風險的大小。但由于凈現(xiàn)值標準差的大小受凈現(xiàn)值期望值影響甚大，兩者基本上呈同方向變動。因此，單純以凈現(xiàn)值標準差大小衡量項目風險性高低，有時會得出不正確的答案。
13.【題干】房地產(chǎn)投資項目初步可行性研究要解決的主要問題是( )。
【選項】
A.做出是否投資的決定
B.對項目投資進行詳細測算
C.是否有進行詳細可行性研究的必要
D.有哪些關(guān)鍵問題需要進行輔助研究
E.系統(tǒng)比較項目的規(guī)劃設(shè)計方案
【答案】ACD
【解析】本題考查的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究亦稱為“預(yù)可行性研究”，在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決的問題包括：(1)分析機會研究的結(jié)論，在詳細資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定;(2)是否有進行詳細可行性研究的必要;(3)有哪些關(guān)鍵問題需要進行輔助研究。
14.【題干】下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資的有( )。
【選項】
A.銀行信貸
B.商業(yè)信用
C.租賃融資
D.租賃融資
E.發(fā)行股票
【答案】ABCD
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。債務(wù)主要包括銀行信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券、租賃融資等類型。
15.【題干】在寫字樓物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時，需要考慮的主要問題有( )。
【選項】
A.寫字樓可出租或可使用面積的計算
B.寫字樓基礎(chǔ)租金與市場租金之間的關(guān)系
C.出租單元的室內(nèi)裝修
D.租戶的財務(wù)狀況
E.出租單元擬經(jīng)營內(nèi)容
【答案】ABC
【解析】本題考查的是寫字樓租金的確定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要認真考慮以下三個方面的因素：計算可出租或可使用面積;基礎(chǔ)租金與市場租金;出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修。
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