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房地產(chǎn)估價師《理論與方法》判斷題練習(xí)
判斷題
1、高層建筑地價分?jǐn)偸菍⒏邔咏ㄖ脑靸r分?jǐn)偟剿纪恋厣�。�? ）
【正確答案】：N
【答案解析】：通過高層建筑地價分?jǐn)偪梢越鉀Q：①各部分占有的土地份額；②各部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e；③各部分分?jǐn)偟牡貎r額。參見教材P387。
2、資本化率和報酬率都是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，前者是某種年收益與其價格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：這是資本化率和報酬率的區(qū)別所在。參見教材P255。
3、為便于投資利息的測算，銷售費用應(yīng)當(dāng)區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費用與銷售同時發(fā)生的費用。 （ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：為便于投資利息的測算，銷售費用應(yīng)當(dāng)區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費用與銷售同時發(fā)生的費用。參見教材P278。
4、根據(jù)市場調(diào)查，獲知某類房地產(chǎn)2003～2007年的價格逐年上漲，分別為 3500元/m2、3700元/m2、3950元/m2、4250元/m2、4550元/m2，運用平均增減量法預(yù)測，該類房地產(chǎn)2008年的價格高于4800元/m2。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：d＝（4550－3500）/4＝262.5（元/m2），預(yù)測該地區(qū)商品住宅2008年的價格為：V5＝P0＋d×i＝3500＋262.5×5＝4812.5（元/m2）。參見教材P348。
5、明確估價目的有助于明確估價對象，有助于明確估價時點，還有助于明確所要評估的價值類型。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：明確估價目的有助于明確估價時點、估價對象和價值類型。參見教材P398。
6、估價報告使用期限也是估價的責(zé)任期。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：估價報告使用期限不同于估價報告有效期或者估價責(zé)任期限。參見教材P414。
7、房地產(chǎn)的共有權(quán)在按份共有中，共有人按照其份額對共有的房地產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。
【正確答案】：Y
【答案解析】：按份共有人對共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。參見教材P50。
8、對可及性相當(dāng)?shù)耐恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求其標(biāo)準(zhǔn)價格，此標(biāo)準(zhǔn)價格稱為路線價。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均價格，然后利用價格修正率對該平均價格進行調(diào)整來求取街道兩側(cè)的土地價值的方法。參見教材P368。
9、在實際估價中，估價程序中的各個工作步驟之間不是完全割裂的，相互間可以有某些交叉，但不會出現(xiàn)反復(fù)。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：在實際估價中上述估價程序中的各個工作步驟之間不是割裂的，可以有某些交叉，有時甚至需要一定的反復(fù)，但不得隨意簡化和省略。參見教材P393。
10、在市場比較法中，可采用時間序列分析法對可比實例價格進行交易日期修正。 （ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：市場狀況調(diào)整的具體方法，可采用價格指數(shù)或價格變動率，也可采用時間序列分析。參見教材P192。
11、供役地在給他人方便時，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會降低供役地的價值。 （ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：供役地在給他人方便時，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會降低供役地的價值。參見教材P126。
12、現(xiàn)需評估某期貨房地產(chǎn)的價值，在此估價中，估價對象狀況為未來某時點的狀態(tài)，則房地產(chǎn)市場情況應(yīng)為未來某時點的狀態(tài)。 （ ）
【正確答案】：N
13、預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為12年。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為：A－（n－1）×b＝0，n＝38／3＋1＝13.67（年）。參見教材P224～225。
14、運用市場法求取房地產(chǎn)的價格時，選取的可比實例的規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0．5～2范圍內(nèi)。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.5倍～2倍范圍內(nèi)。參見教材P180～181。
15、一般的建筑物適用于重建價格，有歷史美學(xué)價值的建筑物適用于重置價格。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：一般的建筑物適用重置價格，有歷史或美學(xué)價值的建筑物適用重建價格。參見教材P289
16、有條件選用市場法進行估價的，應(yīng)當(dāng)以市場法為主要的估價方法。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：有條件選用市場法估價的，應(yīng)以市場法為主要的估價方法。參見教材P405。
17、投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。參見教材P247。
18、任何一個估價項目都有估價目的。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：估價目的是基礎(chǔ)，決定估價的其它方面。參見教材P29。
19、有一棟四層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價值為第一層的1．05倍，第三層的房地價值為第四層的1．15倍，第四層的房地價值為第二層的91%。按房地價值分?jǐn)偡ㄓ嬎愕贸龅谌龑诱加械耐恋胤蓊~約為27%。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：設(shè)一層的房地產(chǎn)價值為x，則二層為1.05.，三層為1.05x×0.91×1.15＝1.0988x，四層為1.05x ×0.91＝0.9555x，總房地價值為4.1043x，參見教材P389。
20、當(dāng)選用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)時，通常是對最適用于估價對象、占有資料全面準(zhǔn)確的估價方法的測算結(jié)果賦予較大的權(quán)重；反之，賦予較小的權(quán)重。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：當(dāng)選用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)時，通常是對最適用于估價對象、占有資料全面準(zhǔn)確的估價方法的測算結(jié)果賦予較大的權(quán)重；反之，賦予較小的權(quán)重。參見教材P410。
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