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房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理練習(xí)試題及解析
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理練習(xí)試題及解析01
1.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)貸款的表述中，錯誤的是( )。
A.債權(quán)人通常是商業(yè)銀行
B.不能用于償還土地購置貸款
C.主要擔(dān)保物為在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)
D.還款資金來源通常是銷售收入
2.下列融資渠道中，屬于公眾市場債務(wù)融資形式的是( )。
A.發(fā)行公司債券
B.權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金
C.發(fā)行股票
D.商業(yè)銀行貸款
3.新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措渠道不包括( )。
A.政府政策性資金
B.國內(nèi)外企業(yè)入股的資金
C.個人入股的資金
D.資產(chǎn)變現(xiàn)的資金
4.進(jìn)行融資方案分析時，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是( )。
A.債務(wù)融資成本分析
B.資金占用費(fèi)分析
C.資本金與債務(wù)資金的比例分析
D.擔(dān)保費(fèi)分析
5.下列關(guān)于寫字樓租金的表述中，正確的是( )。
A.基礎(chǔ)租金是租戶能接受的.最低租金
B.基礎(chǔ)租金低于市場租金時，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場租金水平
C.寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金
D.寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差異
參考答案 1.B 2.A 3.D 4.C 5.D
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理練習(xí)試題及解析02
某開發(fā)商以樓面地價1000元/平米購入了一宗普通住宅70年的使用權(quán)，已知建筑容積率為1.6,規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000平米,建造成本為1400元/平米,專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的.8%,管理費(fèi)用為土地成本建造成本及專業(yè)人員費(fèi)用之和的5%,貸款利率為12%,開發(fā)建設(shè)周期為3年,(其中準(zhǔn)備期6個月,建設(shè)期為24個月,銷售期為6個月,)土地成本在項(xiàng)目開始時一次投入,建造成本專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,如果項(xiàng)目建成后的市場銷售價格為4700元/平米,出售過程中的稅費(fèi)和銷售費(fèi)用分別為總銷售收入的6.5%和2.5%,問開發(fā)商成本利潤率是多少?
答案:
(1) 項(xiàng)目總開發(fā)價值:
項(xiàng)目總建筑面積: 40000×1.6=64000平米
總銷售收入: 4700×46000=30080萬元
銷售稅費(fèi): 30080×6.5%=1955.2萬元
項(xiàng)目總開發(fā)價值: 30080-1955.2=28124.8萬元
(2) 項(xiàng)目總開發(fā)成本:
土地成本: 1000×64000=6400萬元
建造成本: 1400×64000=8960萬元
專業(yè)人員費(fèi)用: 8960×8%=716.8萬元
管理費(fèi)用: (6400+8960+716.8)×5%=803.84萬元
財務(wù)費(fèi)用:
a土地成本利息:6400×[(1+12%)3-1]=2591.54萬元
b建造成本專業(yè)人員費(fèi)用管理費(fèi)用利息:
(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03萬元
c財務(wù)費(fèi)用總計(jì):2591.54+1942.03=4533.57萬元
銷售費(fèi)用: 30080×2.5%=752萬元
總開發(fā)成本: 6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21萬元
(3) 開發(fā)商成本利潤率:
開發(fā)商利潤: 28124.8-22166.21=5958.59萬元
開發(fā)商成本利潤率: 5958.59/22166.21×100%=26.88%
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理練習(xí)試題及解析03
多項(xiàng)選擇題
1．房地產(chǎn)投資也有缺點(diǎn)，這些缺點(diǎn)表現(xiàn)在（ ）
A變現(xiàn)性差
B投資額巨大
C投資回收周期長
D需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn)
E具有過人的膽量和風(fēng)險承擔(dān)精神。答案：ABCD解析：不包括E項(xiàng)。
2．銀行對抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到（ ）因素。
A抵押物的流動性
B貸款期限的長短
C通貨膨脹的預(yù)期
D貸款企業(yè)的信用等級
E所處的市場條件答案：ABCE解析：還要考慮到抵押物價值取得的`情況。
3．金融機(jī)構(gòu)對開發(fā)商的貸款項(xiàng)目進(jìn)行評估，主要審查方面包括（ ）。
A企業(yè)資信等級
B項(xiàng)目基本情況
C市場分析結(jié)果
D財務(wù)評價指標(biāo)
E貸款擔(dān)保方式答案：BCD解析：金融機(jī)構(gòu)對開發(fā)商的貸款項(xiàng)目進(jìn)行評估，主要審查方面包括項(xiàng)目基本情況、市場分析結(jié)果、財務(wù)評價指標(biāo)
4．寫字樓租賃合約中租金的調(diào)整幅度可參考（ ）確定。
A消費(fèi)價格指數(shù)
B商業(yè)零售價格指數(shù)
C上證價格指數(shù)
D建安工程價格指數(shù)
E中房價格指數(shù)答案：AB解析：主要考慮以上兩種因素。
5．對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為（ ）方面。
A銷售收入
B物業(yè)增值
C減少納稅
D股權(quán)增加
E 租金答案：BCDE解析：對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權(quán)增加等四個方面。
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