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2017《房地產(chǎn)經(jīng)濟》中級經(jīng)濟師知識：實地調(diào)研法

　　導語：房地產(chǎn)市場調(diào)研的實地調(diào)研法是指調(diào)研人員直接面對被調(diào)查對象，通過與被調(diào)查對象直接的交流、訪問、座談、觀察等方式獲取第一手資料的過程。實地調(diào)研法主要有小組訪談法、深度訪談法、現(xiàn)場踩盤法、訪問法、觀察法和實驗法。

2017《房地產(chǎn)經(jīng)濟》中級經(jīng)濟師知識：實地調(diào)研法

　　(一)小組訪談法(屬于定性調(diào)研)

　　小組訪談法的形式是小型座談會，即挑選一些有代表性的座談者，在一個裝有單面鏡和錄音錄像設備的房間內(nèi)，在訓練有素的主持人的主持下，就某個專題進行討論，從而獲得對有關問題的深入了解。

　　目的：了解和認識人們心中的想法及其原因。

　　關鍵：使參與者對主題進行充分、詳盡的討論。

　　小組訪談法的優(yōu)點主要有：

　�、儋Y料收集快、效率高、方法簡便易行;②信息廣泛、理解深入、創(chuàng)意新穎;③結(jié)構(gòu)靈活、針對性強、有效性高;④調(diào)研與討論相結(jié)合，不僅可以回答問題，而且還能探討原因和尋求解決問題的途徑。

　　小組訪談法的缺點主要有：

　�、賹χ鞒秩说囊筝^高，要選擇一個理想的主持人通常較

　　困難：②小組成員選擇不當會影響調(diào)研結(jié)果的準確性和客觀性：③訪談中小組成員的發(fā)言通常較松散，使后期對資料的分析和說明較困難;④有些涉及隱私和保密的問題很難在會上討論。

　　對房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的研判，房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場地位，房地產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)劣勢分析，消費者對房地產(chǎn)需求的偏好，房地產(chǎn)開發(fā)項目賣點的挖掘，房地產(chǎn)廣告主題的設計等，均可采用小組訪談法。

　　(二)深度訪談法

　　最主要的特點在于它是一種無結(jié)構(gòu)的、直接的、一對一的訪談。

　　優(yōu)點主要有：

　�、僖粚σ唤涣�，既可以使受訪者有一種被關注和重視的感覺，又可以使受訪者充分表達自己的觀點和對問題的認識，能夠更深入地發(fā)掘受訪者內(nèi)心的動機態(tài)度;②在訪談中由于沒有群體的壓力，通常能夠取得一些更為真實的信息;③便于對一些較為敏感的問題進行調(diào)研;④在訪談中便于將受訪者的談話與觀察其生理反應相聯(lián)系，更好地評價所獲得信息的可信度。

　　深度訪談法的缺點主要有：

　�、贌o法產(chǎn)生受訪者之間觀點的互相刺激、碰撞和啟發(fā);②對調(diào)研人員的素質(zhì)要求比小組訪談主持人的要求更高;③費用成本一般高于小組訪談，且有時不易取得受訪者的合作，所以該方法在實際使用上受到一定的限制;④樣本量偏小，使得深度訪談得到的信息通常難以進行量化統(tǒng)計和推論。

　　深度訪談法主要用于對問題進行深層了解和探索性研究，如對中央和地方政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的看法，對房地產(chǎn)市場走勢的判斷預測，對房價問題某些現(xiàn)象的解讀，對房地產(chǎn)市場當前一些熱點問題的看法等。

　　(三)現(xiàn)場踩盤法

　　現(xiàn)場踩盤法是房地產(chǎn)市場調(diào)研中經(jīng)常使用的方法。

　　優(yōu)點主要有：

　�、倏梢垣@取樓盤的某些直接信息，這些直接信息通常具有較高的可靠性：②調(diào)研人員在調(diào)研中能夠掌握調(diào)研的主動權(quán)，對所要調(diào)研的問題也可根據(jù)現(xiàn)場的情況主動地進行調(diào)整，具有較強的靈活性;③具有較強的針對性和實用性。

　　缺點主要有：

　�、偎@得的信息較為分散;②所獲得的信息通常只能說明個案情況，不一定具有代表性;③有時不易獲得真實的信息，無法取得對方配合。

　　應用：市場定位、項目定位、產(chǎn)品定位、開發(fā)項目的的決策中的印證性調(diào)研、營銷中的價格策略、促銷方式、客戶調(diào)查等方面

　　【例題：多選】房地產(chǎn)市場調(diào)研現(xiàn)場踩盤法缺點包括()。

　　A.調(diào)研的時間長、費用高

　　B.調(diào)研人員掌握調(diào)研主動權(quán)，對調(diào)研問題具有較強靈活性

　　C.有較強的針對性和實用性

　　D.有時不易獲得真實的信息，無法取得對方配合

　　E.所獲得的信息較為分散

　　【答案】DE

　　【解析】缺點主要有：

　�、偎@得的信息較為分散;②所獲得的信息通常只能說明個案情況，不一定具有代表性;③有時不易獲得真實的信息，無法取得對方配合。

　　【例題：單選】在房地產(chǎn)市場調(diào)研活動中，對消費者對房地產(chǎn)需求的偏好、房地產(chǎn)開發(fā)項目賣點的挖掘、房地產(chǎn)廣告主題的設計等方面進行調(diào)研時，適宜采用()。

　　A.訪問法

　　B.觀察法

　　C.小組訪談法

　　D.深入訪談法

　　【答案】C

　　【解析】對房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的研判，房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場地位，房地產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)劣勢分析，消費者對房地產(chǎn)需求的偏好，房地產(chǎn)開發(fā)項目賣點的挖掘，房地產(chǎn)廣告主題的設計等，均可采用小組訪談法。

　　(四)訪問法。

　　按照訪問方式的不同，訪問法可分為面談訪問法、電話訪問法、郵寄訪問法、網(wǎng)絡訪問法等。

　　面談訪問分為入戶訪問、攔截訪問、留滯問卷訪問。

　　(五)觀察法。

　　特點主要表現(xiàn)為：①所獲得的信息具有較高的準確性。②所獲得的信息具有較強的直接性。③所獲得的信息具有全面性。

　　分類：

　　根據(jù)觀察程序不同，分為結(jié)構(gòu)式觀察(事先擬定提綱及觀察內(nèi)容)和非結(jié)構(gòu)式觀察(未明確觀察內(nèi)容);

　　根據(jù)被觀察對象是否受控制，分為實驗觀察和自然觀察;

　　按調(diào)研人員是否參與被觀察者的活動，分為參與觀察和非參與觀察。

　　觀察法的優(yōu)點主要有：①可以獲取較為客觀真實的第一手資料;②可以避免調(diào)研人員的某些成見帶來的調(diào)研誤差;③可以較為自由地進行觀察。觀察法簡便易行，靈活性強.調(diào)研人員可以根據(jù)需要在不同的場合、不同的時間進行觀察。

　　觀察法的缺點主要有：①只能描述現(xiàn)象而難以說明原因;②對調(diào)研人員的素質(zhì)要求較高。調(diào)研的有效性在很大程度上受到調(diào)研人員個人素質(zhì)的影響。

　　(六)實驗法。實驗調(diào)研法也稱為因果性調(diào)研法。