為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》和《山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法》等有關規(guī)定，結合我市實際，制定《臨沂市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

　　二0一一年十二月二十九日

　　臨沂市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》和《山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法》等有關規(guī)定，結合我市實際，制定本實施辦法。

　　第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務、收費及監(jiān)督管理。

　　第三條本辦法所稱住宅物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。

　　第四條 提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場形成。

　　第五條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。

　　第六條 市、縣(區(qū))政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門按照價格管理權限，負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的日常管理和監(jiān)督檢查工作。

　　第七條 住宅物業(yè)服務收費根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務階段，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

　　普通住宅前期物業(yè)服務費、停車服務費實行政府指導價。蘭山區(qū)、河東區(qū)、羅莊區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)基準價格及浮動幅度由市價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定，報同級人民政府批準并每年向社會公布;各縣價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定各自區(qū)域內(nèi)的基準價格及浮動幅度，報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)在相應服務等級規(guī)定的基準價和浮動幅度內(nèi)約定，并列入購房合同中。

　　非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)約定。

　　第八條普通住宅前期物業(yè)服務費根據(jù)物業(yè)服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。

　　物業(yè)服務等級標準分為一星級、二星級、三星級、四星級和五星級五個等級。其中一星級為最低等級，五星級為最高等級。具體見附件三。

　　第九條 普通住宅物業(yè)服務成本包括：

　　(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

　　(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

　　(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

　　(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護、安全防范費用;

　　(六)辦公費用;

　　(七)物業(yè)服務企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊;

　　(八)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　(九)經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

　　供水二次加壓設備運行電費和供熱換熱站、加壓設備運行電費、水費由供水、供熱單位承擔，不得列入物業(yè)服務成本。

　　第十條　物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務等級、服務內(nèi)容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業(yè)服務合同內(nèi)容。

　　前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成小區(qū)配套設施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標準的，物業(yè)服務收費應當適當減免，減免比例不應低于20%，具體減免比例應當在前期物業(yè)服務合同中約定，差額部分由建設單位補償物業(yè)服務企業(yè)。

　　第十一條業(yè)主或者物業(yè)使用人應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務費。已納入物業(yè)服務范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額繳納。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務費從建設單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。

　　物業(yè)服務合同有約定的，物業(yè)服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。

　　第十二條 物業(yè)服務費按照法定房屋產(chǎn)權面積(不含與住宅配套的儲藏室面積)計收。已辦理產(chǎn)權證的，以《房屋所有權證》記載的房屋面積計收;未辦理房產(chǎn)證的，按購房合同標明的房屋建筑面積計算。

　　改變設計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室實行市場調(diào)節(jié)價，按相應的經(jīng)營性用房物業(yè)服務費標準收取。

　　第十三條 房屋交付后空置一年以上的，其物業(yè)服務費按實際執(zhí)行標準的80%交納物業(yè)服務費，合同另有約定的，從其約定。

　　第十四條 車位租賃費實行政府指導價，蘭山區(qū)、河東區(qū)、羅莊區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)基準價格及浮動幅度按市政府發(fā)布的指導價格執(zhí)行;各縣價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定各自區(qū)域內(nèi)的基準價格及浮動幅度，并報同級人民政府批準。具體收費標準由承建人與建設單位在規(guī)定的基準價和浮動幅度內(nèi)約定。

　　第十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位使用人應當交納停車服務費。

　　停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。

　　己購買車位但未停放車輛的，停車服務費按80%交納。