- 相關(guān)推薦
房地產(chǎn)估價(jià)方法之收益法
每種估價(jià)方法都有其特定的適用對(duì)象和條件，有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用，以相互驗(yàn)證，有時(shí)是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。房地產(chǎn)估價(jià)其他方法還有假設(shè)開發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等。以下是小編整理的房地產(chǎn)估價(jià)方法之收益法，希望對(duì)大家有所幫助。
(一)收益法適用的估價(jià)對(duì)象
收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅(特別是公寓)、寫字樓、旅館、商店等。
(二)收益法估價(jià)的操作
收益法的計(jì)算方式是將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，這被稱為資本化。根據(jù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值的方法不同，或者說資本化類型不同，收益法可以分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。
1.直接資本化法
直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的某種預(yù)期收益，除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。其公式為：
或者，也可以用將未來(lái)第一年的某種預(yù)期收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值，這稱為收益乘數(shù)法。利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為：
物業(yè)價(jià)值=年收益×收益乘數(shù)
運(yùn)用直接資本化法估價(jià)一般分為三個(gè)步驟：
(1)預(yù)測(cè)未來(lái)第一年收益;
(2)確定資本化率或收益乘數(shù);
(3)計(jì)算收益價(jià)值。
2.報(bào)酬資本化法
報(bào)酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，也就是在考慮資金時(shí)間價(jià)值的前提下，認(rèn)為物業(yè)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和。
運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價(jià)一般分為四個(gè)步驟：
(1)估計(jì)收益期或持有期;
(2)預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益;
(3)確定報(bào)酬率;
(4)計(jì)算收益價(jià)值。
(三)物業(yè)收益的測(cè)算
在進(jìn)行收益法估價(jià)時(shí)，可選擇其中某一個(gè)適用的值。
1.潛在毛租金收入
物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入——未考慮空置、收租損失和其他收入
2.有效毛收入
從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入，即：
有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入
3.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用。
4.凈運(yùn)營(yíng)收益
凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
凈運(yùn)營(yíng)收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。
5.抵押貸款還本付息
業(yè)主對(duì)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的評(píng)價(jià)并不僅僅停留在獲取的多少凈運(yùn)營(yíng)收益，物業(yè)還本付息的責(zé)任即抵押貸款還本付息，還要從凈運(yùn)營(yíng)收益中扣除。
6.準(zhǔn)備金
準(zhǔn)備金又稱大修理基金，是業(yè)主或其委托的物業(yè)服務(wù)公司定期存人的用于支付未來(lái)費(fèi)用的資金。
7.物業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流
稅前現(xiàn)金流=凈運(yùn)營(yíng)收益-抵押貸款還本付息
稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅
(四)報(bào)酬率的計(jì)算
報(bào)酬率，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率。進(jìn)一步說，報(bào)酬率是投資回報(bào)與所投入的資本的比率，其中不包括投資回收。
從全社會(huì)來(lái)看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率也高，反之則低。
房地產(chǎn)估價(jià)方法之收益法簡(jiǎn)介
收益法(income approach，income capitalization approach )，也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產(chǎn)評(píng)估中常用的方法之一。收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值的方法。
與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估起步很晚，不過十幾年的歷史。正是由于起步較晚，在評(píng)估理論、評(píng)估方法及指標(biāo)體系的建立方面基本是借鑒或沿用了發(fā)達(dá)國(guó)家的最新成果，因而起步較高，與國(guó)外并無(wú)太大差別，在評(píng)估理論研究方面與發(fā)達(dá)國(guó)家也基本處于相近水平。因此，對(duì)于基本評(píng)估方法中收益法的評(píng)估原理、指標(biāo)體系的建立等方面的認(rèn)識(shí)也基本上相同，但是在評(píng)估實(shí)踐中對(duì)于收益法的應(yīng)用卻存在巨大差異。
價(jià)值理解
社會(huì)對(duì)企業(yè)價(jià)值的理解或觀念不同，影響評(píng)估人員對(duì)收益法的應(yīng)用。
在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家中，對(duì)于資產(chǎn)交易中的企業(yè)價(jià)值評(píng)估、單項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估均廣泛采用收益法，并且容易被交易雙方所接受。但就國(guó)內(nèi)情況看，則很少有評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員采用收益法，對(duì)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估幾乎千篇一律用成本法，即使有少數(shù)機(jī)構(gòu)或評(píng)估師采用了收益法，其結(jié)果也大都受到有關(guān)部門或社會(huì)人士的質(zhì)疑而不被接受，這反過來(lái)又進(jìn)一步影響了收益法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用。
由于西方發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史很長(zhǎng)，市場(chǎng)發(fā)育比較成熟和完善，人們對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中企業(yè)價(jià)值的理解和觀念明顯區(qū)別于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制影響下的中國(guó)大多數(shù)人。在市場(chǎng)資產(chǎn)交易中，任何投資者的目的非常明確，即投資是為了收益，某項(xiàng)資產(chǎn)交易能否成功以及成交價(jià)格的高低就取決于該項(xiàng)資產(chǎn)在未來(lái)能否為投資者帶來(lái)收益及收益能力的高低，而不是取決于購(gòu)建被交易資產(chǎn)的成本。對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)講，雖然一個(gè)企業(yè)是由固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)及負(fù)債構(gòu)成的，但相互之間絕不是孤立的、靜止的，而是一個(gè)有機(jī)的整體，各種因素之間存在著相互依賴、相互影響的極其復(fù)雜的關(guān)系。一個(gè)運(yùn)營(yíng)中的企業(yè)，由于各種資產(chǎn)的交互作用及社會(huì)等外部環(huán)境的影響，其價(jià)值并不遵循1+1=2的數(shù)學(xué)規(guī)律。投資者在投資時(shí)雖然也注意固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)及負(fù)債狀況，但是更為重視企業(yè)對(duì)整體資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力和運(yùn)營(yíng)潛力，例如企業(yè)的技術(shù)力量、產(chǎn)品的種類及技術(shù)水平、品牌的社會(huì)影響及市場(chǎng)占有份額、企業(yè)在行業(yè)中的地位、行業(yè)內(nèi)技術(shù)發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展趨勢(shì)等等，即除了關(guān)注有形資產(chǎn)外，更加關(guān)注能否通過無(wú)形資產(chǎn)效能的發(fā)揮而使有形資產(chǎn)高效運(yùn)營(yíng)，從而獲得期望的收益，對(duì)于任何一項(xiàng)不能獲得最低預(yù)期收益的資產(chǎn)，投資者是不會(huì)進(jìn)行投資的。因此，一個(gè)企業(yè)在未來(lái)能否具有獲利能力及獲利能力的大小就成為其交易及交易價(jià)格的最基礎(chǔ)條件。收益法正是以被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)收益能力作為價(jià)值評(píng)估的基礎(chǔ)，因而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中容易被社會(huì)所接受。
在中國(guó)國(guó)內(nèi)，由于長(zhǎng)期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，社會(huì)上大多數(shù)人對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)識(shí)還停留在企業(yè)賬面上，認(rèn)為會(huì)計(jì)賬面真實(shí)記錄了企業(yè)資產(chǎn)的數(shù)量及價(jià)值，是企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的真實(shí)反映，因而成本法才易于為社會(huì)所接受。由于社會(huì)對(duì)收益法的懷疑和排斥，影響了評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員對(duì)收益法的應(yīng)用。
行業(yè)現(xiàn)狀
人才缺乏
缺少能夠熟練運(yùn)用收益法的高素質(zhì)人才是制約收益法應(yīng)用的關(guān)鍵
運(yùn)用收益法最關(guān)鍵的內(nèi)容是對(duì)企業(yè)未來(lái)收益的預(yù)測(cè)，這是一個(gè)十分復(fù)雜的過程，要做出科學(xué)合理的判斷不僅涉及企業(yè)的有形資產(chǎn)，更重要的是對(duì)那些企業(yè)賬面上并不顯現(xiàn)的各種無(wú)形資產(chǎn)在未來(lái)運(yùn)營(yíng)中所能發(fā)揮作用的潛力和交互影響做出判斷，對(duì)行業(yè)、市場(chǎng)、技術(shù)進(jìn)步、社會(huì)環(huán)境、國(guó)家政策等外部環(huán)境對(duì)企業(yè)發(fā)展的影響做出判斷。這就要求評(píng)估人員要具有很高的業(yè)務(wù)素質(zhì)，尤其要具有很強(qiáng)的綜合分析問題和解決問題的能力。從國(guó)內(nèi)情況看，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在短短的十幾年時(shí)間內(nèi)得到了迅猛發(fā)展，根據(jù)國(guó)內(nèi)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)報(bào)道，僅財(cái)政部批準(zhǔn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)已超過3000家，注冊(cè)評(píng)估師已超過20000人，從業(yè)人員近十萬(wàn)人，而這還只是評(píng)估行業(yè)中的一部分，再加上其它部委批準(zhǔn)和管轄的各種各樣的機(jī)構(gòu)及人員，其數(shù)字著實(shí)令人吃驚、令人鼓舞。但是正是由于在短時(shí)間內(nèi)迅速發(fā)展，現(xiàn)有評(píng)估人員基本都是通過考試從各行業(yè)中新近進(jìn)入資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的，雖然這些人可能都是原來(lái)各個(gè)行業(yè)中的精英，對(duì)各自的行業(yè)比較精通或十分精通，但由于從事資產(chǎn)評(píng)估工作時(shí)間很短，缺乏廣泛領(lǐng)域內(nèi)知識(shí)的積累和資產(chǎn)評(píng)估工作的經(jīng)驗(yàn)積累，因而絕大多數(shù)評(píng)估人員尚不具備將影響企業(yè)運(yùn)營(yíng)的各種因素進(jìn)行有機(jī)的、科學(xué)合理的綜合分析和判斷的能力，或者說其執(zhí)業(yè)能力還不能適應(yīng)收益法對(duì)評(píng)估人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的要求。因此，評(píng)估師在評(píng)估實(shí)踐中有意識(shí)的盡量避免采用收益法，從而影響了收益法的應(yīng)用。
報(bào)告質(zhì)量低
部分評(píng)估報(bào)告質(zhì)量不高而受到社會(huì)的質(zhì)疑，進(jìn)一步影響了收益法的推廣應(yīng)用
評(píng)估報(bào)告質(zhì)量不高主要表現(xiàn) 在對(duì)企業(yè)、行業(yè)、政策及社會(huì)環(huán)境的影響缺乏分析、參數(shù)的確定依據(jù)不充分并嚴(yán)重脫離實(shí)際，程序簡(jiǎn)化，甚至編造數(shù)據(jù)，最終使評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重偏離客觀實(shí)際。造成評(píng)估報(bào)告質(zhì)量不高的原因除了評(píng)估人員不具備運(yùn)用收益法的能力，只是機(jī)械的套用書本上的公式，不恰當(dāng)?shù)氖褂眉僭O(shè)代替調(diào)查分析，所取參數(shù)缺乏依據(jù)，最終導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果偏離實(shí)際外，主要是外界干預(yù)、行業(yè)內(nèi)部不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)和少數(shù)評(píng)估師職業(yè)道德素質(zhì)不高。
外界干預(yù)主要來(lái)自企業(yè)及政府主管部門。為了企業(yè)或地方的利益，企業(yè)或主管部門往往對(duì)評(píng)估結(jié)果有一定的要求，其中最為典型的是企業(yè)的上市評(píng)估。如果評(píng)估結(jié)果不能滿足要求，通常就以更換評(píng)估機(jī)構(gòu)相要挾。評(píng)估機(jī)構(gòu)為了自身的經(jīng)濟(jì)利益就要求評(píng)估師放棄原則，迎合企業(yè)及部門的要求，因而評(píng)估中不是以調(diào)查和客觀分析為基礎(chǔ)，而是根據(jù)結(jié)果要求來(lái)設(shè)定參數(shù)，其結(jié)果必然偏離客觀實(shí)際，由此受到社會(huì)的質(zhì)疑。
不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn) 在評(píng)估機(jī)構(gòu)采取競(jìng)相壓低收費(fèi)、給回扣、滿足委托方要求等手段來(lái)承攬?jiān)u估項(xiàng)目。當(dāng)收費(fèi)額度低于項(xiàng)目評(píng)估所需合理成本后，評(píng)估人員就無(wú)法按照評(píng)估程序去進(jìn)行必須的調(diào)查、資料收集及分析等基礎(chǔ)工作，只好通過簡(jiǎn)化程序、利用假設(shè)或拍腦袋確定參數(shù)，從而既減少開支、有所收益，而且也滿足了委托方的要求。公平、公正、科學(xué)合理、勤勉盡責(zé)是世界范圍內(nèi)所有評(píng)估人員所應(yīng)遵循的最基本道德準(zhǔn)則，不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)就是以喪失上述職業(yè)道德為代價(jià)的。少數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員之所以放棄基本道德準(zhǔn)則去進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，其最根本原因是受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使。
信息來(lái)源少
信息來(lái)源的匱乏制約收益法的應(yīng)用
及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握大量不同行業(yè)的經(jīng)濟(jì)信息、技術(shù)信息和政策信息是運(yùn)用收益法的基礎(chǔ)，因此大量收集、整理和分析不同的信息是評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員運(yùn)用收益法的前提。但是由于中國(guó)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的時(shí)間較短，市場(chǎng)發(fā)育很不成熟，市場(chǎng)機(jī)制也不健全，因此各種信息的來(lái)源極為有限，一是信息發(fā)布渠道少，二是信息陳舊，許多行業(yè)主管部門的網(wǎng)頁(yè)上基本沒有可用的信息，行業(yè)協(xié)會(huì)及企業(yè)也很少發(fā)布信息，即使有，也往往是不全面、不及時(shí)、甚至受到人們的質(zhì)疑。許多有用的信息只能通過報(bào)紙、電視、廣播等新聞報(bào)道了解，而這些信息又往往是不連續(xù)的、支離破碎的，有時(shí)甚至是相互矛盾的。因此評(píng)估人員在收集所必須的材料方面面臨很大的困難，必須花費(fèi)大量的人力、財(cái)力和時(shí)間，從而影響和制約了評(píng)估人員對(duì)收益法的采用。
【房地產(chǎn)估價(jià)方法之收益法】相關(guān)文章：
2023房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》預(yù)測(cè)題答案09-06
瑜伽的呼吸方法：調(diào)息法的準(zhǔn)備10-12
雅思閱讀方法之精讀11-16
演講技巧之口才訓(xùn)練方法08-18
廣告設(shè)計(jì)之廣告定位方法04-18