土地代理人考試相關法規(guī)考點：物權法

　　物權法是為了維護國家基本經(jīng)濟制度，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權利人的物權，土地代理人考試物權法的考點如下：

　　物權法的特征

　　物權和債權構(gòu)成了市場經(jīng)濟社會的最基本的財產(chǎn)權利。物權是和債權相對應的一種民事權利，民法關于物權和債權的規(guī)定構(gòu)成了商品經(jīng)濟運行的基本規(guī)則。物權作為一項獨立的民事權利，和債權相比有其自身的法律特征，主要具體表現(xiàn)在：

　　(一)物權是絕對權

　　物權的義務主體是權利人之外的不特定的一切人。絕對權是與相對權相對的概念，它是指權利的主體特定，而義務主體為權利人以外的不特定的一切人的權利。作為絕對權和“對世權”，物權的權利主體是特定的，其他任何人都負有不得非法干涉和侵害權利人所享有的物權的義務。而債權就不同，它只是發(fā)生在債權人和債務人之間的關系，債權的權利主體和義務主體都是特定的。債權人的請求權只對特定的債務人發(fā)生效力，因此債權是相對權，也是“對****”。例如某甲對其房屋享有所有權，則除甲之外的所有人都必須尊重甲的所有權，不得非法侵害甲對其房屋的占有、使用、收益和處分的權利。

　　(二)物權屬于支配權

　　物權的權利人不必依賴他人的幫助就能行使其權利，從而實現(xiàn)自己的利益。物權的權利人可以自由地根據(jù)自己的意志行使自已的權利，無需他人給予協(xié)助，更不須征得他人的同意。而債權則與物權相反，債權人一般不直接支配一定的物，而是請求債務人依照債的規(guī)定為一定行為或不為一定行為。所以債權必須有相對的義務人給予協(xié)助方可順利實現(xiàn)。

　　(三)物權是法定的，物權的設定采用法定主義

　　物權的種類和基本內(nèi)容由法律規(guī)定，不允許當事人自由創(chuàng)設物權種類。而且物權設定時必須公示，動產(chǎn)所有權以動產(chǎn)的占有為權利象征。動產(chǎn)質(zhì)權、留置權亦以占有為權利象征，不動產(chǎn)則以登記為權利象征，而債權只是在特定的當事人之間存在的，它并不具有公示性，設立債權亦不需要公示。另外，債權特別是合同債權，主要由當事人自由確定。當事人只要不違反法律的禁止性規(guī)定和公共道德，則可以根據(jù)其意思設定債權，還可依法自己決定債的內(nèi)容和具體形式。

　　(四)物權的客體一般為物

　　行為、智力成果和人身利益均不能成為物權的客體。物權關系是民事主體之間對物質(zhì)資料的占有關系，所以，物權的標的.是物而不是行為。物權的標的在范圍上是十分廣泛的，但都必須是特定物。因為如果物沒有特定化，權利就無法確定，權利人也無從行使其權利。此外，作為物權客體的物必須是獨立物和有體物，而不可能是行為。而債權的標的可因債權的種類不同而各不相同。債權一般直接指向的是行為，而間接涉及物。在債權關系存續(xù)期間，債權人一般不直接占有債務人的財產(chǎn)，只有在債務人交付財產(chǎn)以后，債權人才能直接支配物。

　　(五)物權具有追及效力和優(yōu)先效力

　　物權的追及力是指物權的標的物無論輾轉(zhuǎn)流向何處，權利人均得追及于物之所在行使其權利，依法請求不法占有人返還原物。而債權原則上不具有追及的效力。債權的標的物在沒有移轉(zhuǎn)所有權之前，債務人非法轉(zhuǎn)讓并由第三人占有時，債權人不得請求物的占有人返還財產(chǎn)，只能請求債務人履行債務和承擔違約責任。

　　物權法的基本原則

　　物權法的基本原則主要包括物權法定原則、一物一權原則和物權公示原則。

　　一、物權法定原則

　　物權法定原則，是指物權的種類、內(nèi)容、效力、取得、喪失、變更及其保護的方法均源自法律的直接規(guī)定，當事人不得自由地創(chuàng)設。《中華人民共和國物權法》第五條規(guī)定：“物權的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。”這是物權法關于物權法定基本原則的法律規(guī)定。

　　物權法定原則的具體內(nèi)容包括：

　　(一)物權種類法定化

　　非經(jīng)法律準許，當事人不得創(chuàng)設新類型的.物權。意即當事人在其協(xié)議中不得明確規(guī)定其通過合同設定的權利為物權，也不得設定與法定的物權不相符合的物權。

　　(二)物權內(nèi)容法定化

　　物權制度的所有內(nèi)容均是由法律直接加以規(guī)定的。例如，國有土地使用權即是我國法律規(guī)定的一種用益物權，其具體的內(nèi)容直接由國家的法律加以規(guī)定，而不能由當事人雙方通過協(xié)商隨意改變法律規(guī)定的內(nèi)容。

　　(三)物權效力法定化

　　即物權的法律后果源自法律的直接規(guī)定。例如，設立抵押權時，該權利從何時開始生效，須依照法律的規(guī)定辦理相應的手續(xù)以后才能生效，不能由當事人通過協(xié)議加以設定。

　　(四)物權的變更規(guī)則法定化

　　非經(jīng)法定程序，不得取得、變更和消滅物權。由于物權具有的特殊性質(zhì)，決定了物權的取得、變更和消滅都必須依照法律規(guī)定的條件和程序方可實現(xiàn)。例如，房屋的所有權變更必須依照法律的規(guī)定進行過戶變更登記方可實現(xiàn)，否則即使交易雙方已經(jīng)通過協(xié)商達成了一致意見，也不能導致所有權的移轉(zhuǎn)。

　　(五)物權保護方法法定化

　　物權保護方法和債權保護方法均為法定的物權保護方法。當物權主體的權利受到侵害時，可依法采取相應的法律措施保護自己的權利，法律未加以規(guī)定的救濟措施，即使雙方當事人同意，也不得采用。

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