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土地估價方法的市場比較法
比較法，是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚�，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。那么土地估價方法的市場比較法是怎么樣的呢?一起來看看!
第一 市場比較法概述
1、市場比較法的定義和基本原理
基本含義：根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進(jìn)行對照比較，對有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。
市場比較法以替代原則為理論基礎(chǔ)，因此具有現(xiàn)實性和富有說服力。還可以利用租賃實例，測算土地的租金，這就是租賃實例比較法。市場比較法更適宜于市場比較發(fā)育地區(qū)的經(jīng)常性交易的土地價格的評估。
2、市場比較法中的有關(guān)概念
13個概念：類似土地、比較宗地、標(biāo)準(zhǔn)宗地、估價期日、交易情況修正、容積率、區(qū)域因素、個別因素、地價指數(shù)、區(qū)域分析、同一供需圈、相鄰區(qū)域、類似區(qū)域
3、市場比較法的基本公式
根據(jù)實際中比較基準(zhǔn)的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。
(1)直接比較過程：以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，用公式表示為，
公式1pd=pb×a×b×d×e
(2)間接比較過程：以一個標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)，用公式表示為，
公式2pd=pb×a×b×c×d×e
(3)有關(guān)指數(shù)的基值：可設(shè)比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數(shù)〉100%，否則，其條件指數(shù)〈100%。
(4)公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母(c除外)。如a=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。哪個為比較基礎(chǔ)，哪個就取值為100，另一方的值通過比較進(jìn)行加或減。
(5)對區(qū)域因素和個別因素修正，當(dāng)因素內(nèi)存在多個不同因子影響時，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，分別采用積算(采用單因子與地價相關(guān)關(guān)系分析)或加和(在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解)的方式確定因素條件指數(shù)。
4、市場比較法的特點與應(yīng)用范圍
(1)市場比較法的特點：比準(zhǔn)價格
(2)市場比較法的使用條件
僅適用于市場比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。
(3)市場比較法的適用范圍
從適用條件來看，主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實例的地區(qū);
從評估目的和評估結(jié)果的形式來看，可直接用于評估土地的價格或價值，可用于評估土地或房地產(chǎn)的租金，可用于其他評估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。
第二 市場比較法估價的程序與方法
1、市場比較法估價的程序
收集交易資料——確定比較交易案例——進(jìn)行市場交易情況修正——期日修正——區(qū)域、個別因素修正——使用年限修正——容積率修正——地價確定
2、市場比較法每個步驟介紹
(1)收集交易資料
(2)確定比較交易案例
明確5個具體要求，還應(yīng)建立價格比較基礎(chǔ)
(3)市場交易情況修正
是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。
修正方法：a=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)
(4)期日修正
交易案例的交易期日與待估土地估價期日是有差異的，可采用地價指數(shù)或房屋價格指數(shù)的變動率來分析計算，將交易價格修訂為估價期日的價格。進(jìn)行期日修正時，要特別注意價格指數(shù)的基期，要先調(diào)整到定基值數(shù)。
b=估價期日的價格指數(shù)/交易時期價格指數(shù)
(5)區(qū)域因素修正
區(qū)域因素的實質(zhì)和內(nèi)容。區(qū)域因素修正是市場比較法中的一個基本修正。
修正方法：修正方法的三個步驟，及區(qū)域因素條件指數(shù)的計算。
d=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
(6)個別因素修正
個別因素的實質(zhì)、內(nèi)容和個別因素修正的目的。
修正方法程序及計算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。
(7)土地使用權(quán)年限修正
土地使用權(quán)年限屬于特殊的個別因素，修正方法是先計算使用年期修正系數(shù)，再利用年期修正系數(shù)對交易案例地價進(jìn)行年期修正。
年期修正系數(shù)k=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
年期修正后地價=比較案例價格×k
(8)容積率修正
容積率也屬于特殊的個別因素，同樣用修正系數(shù)來修正地價，要注意容積率修正的是樓面地價還是地面地價。
容積率修正后的交易案例價格=比較宗地價格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/比較案例宗地容積率修正系數(shù))
(9)土地價格的最終確定
通過各相關(guān)因素修正后，即可得出待評估土地的試算比準(zhǔn)價格，然后對多個試算比準(zhǔn)價格進(jìn)行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價格。
對多個比準(zhǔn)價格處理，綜合確定地價的基本方法有三種：簡單平均法、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。
第三 市場比較法的應(yīng)用范圍及應(yīng)用實例
1、市場比較法的應(yīng)用范圍
市場比較法可用于不動產(chǎn)的買賣、租賃、抵押等各種交易形式的價格及租金確定。條件是要有適合的具備替代關(guān)系的交易案例資料。
(1)利用市場比較法評估土地的價格
方法應(yīng)用時要選擇同類型的土地交易案例，修正時所考慮的因素也要以影響土地利用效益的因素為主。還要注意對建筑物價格的扣除。
(2)利用市場比較法評估建筑物價格
比較修正因素出要考慮一般因素以外，還要增加反映建筑物特性的因素。
(3)利用市場比較法評估土地及建筑物為一整體的價格
注意考慮土地及建筑物的權(quán)屬問題
(4)利用市場比較法評估租金
一般選擇實質(zhì)租金進(jìn)行比較分析
2、市場比較法應(yīng)用實例
基本步驟：
(1)如交易情況不一致，進(jìn)行交易情況修正
(2)計算當(dāng)?shù)氐貎r指數(shù)或編制地價指數(shù)表
(3)計算容積率修正指數(shù)
(4)計算位置、形狀、區(qū)域因素、個別因素、土地使用權(quán)年限等對地價的修正
(5)計算各案例宗地修正后的價格
(6)綜合評估地價
3、市場比較法應(yīng)用中常見錯誤
(1)比較基準(zhǔn)錯誤 (2)修正公式錯誤 (3)修正指數(shù)計算錯誤
運(yùn)用市場比較法評估土地使用權(quán)
運(yùn)用市場比較法評估土地使用權(quán)，主要是通過比較類似土地的交易價格來評估目標(biāo)土地的價值。這種方法的核心在于找到與目標(biāo)土地具有相似特性和條件的參照物，即“比較實例”，然后根據(jù)這些比較實例的市場交易價格，通過適當(dāng)?shù)恼{(diào)整來推算目標(biāo)土地的價值。
具體來說，市場比較法評估土地使用權(quán)的步驟如下：
一、收集交易實例
首先需要收集與目標(biāo)土地相同或相似類型的土地近期交易實例，這些實例應(yīng)盡可能在地理位置、用途、面積、形狀、臨街狀況、建筑容積率、出讓年限等方面與目標(biāo)土地相似。
二、選取比較實例
從收集到的交易實例中選取三個或三個以上的比較實例。選取時應(yīng)確保這些實例的交易價格為正常價格或可修正為正常價格，且交易日期與評估基準(zhǔn)日相近。
三、建立價格可比基礎(chǔ)
由于比較實例與目標(biāo)土地在某些方面可能存在差異，因此需要對這些差異進(jìn)行量化處理，使比較實例的價格能夠反映目標(biāo)土地的價格水平。這包括統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位等。
四、進(jìn)行交易情況修正
對比較實例的交易情況進(jìn)行修正，以排除交易行為中的特殊因素所造成的比較實例價格偏差。例如，對于存在急于脫手或特殊交易動機(jī)的交易實例，應(yīng)對其價格進(jìn)行適當(dāng)修正。
五、進(jìn)行交易日期修正
將比較實例在其成交日期的價格調(diào)整為評估基準(zhǔn)日的價格。由于土地市場價格的波動性，不同時間的交易價格可能存在差異，因此需要進(jìn)行日期修正。
六、進(jìn)行區(qū)域因素修正
將比較實例在其外部區(qū)域狀況下的價格調(diào)整為評估對象外部區(qū)域狀況下的價格。區(qū)域因素包括繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境狀況和公共設(shè)施狀況等。
七、進(jìn)行個別因素修正
將比較實例在其個體狀況下的價格調(diào)整為評估對象個體狀況下的價格。個別因素包括土地的面積、形狀、臨街狀況、建筑容積率和出讓年限等。
八、求出比準(zhǔn)價格
經(jīng)過上述各項修正后，每個比較實例都會得到一個比準(zhǔn)價格。根據(jù)這些比準(zhǔn)價格，可以采用簡單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法或其他方法求出土地使用權(quán)的評估價值。
綜上所述，市場比較法是一種通過比較類似土地交易價格來評估土地使用權(quán)價值的方法，具有直觀、簡單易懂的優(yōu)點，但在實際操作中需要注意選擇合適的比較實例并進(jìn)行合理的修正。
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