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房屋租賃應(yīng)注意哪些？
房屋租賃應(yīng)注意哪些？1
1、確認(rèn)出租人、承租人的主體身份
在出租人和出租房屋符合資格與條件后，簽署租賃合同前，律師要核對原件、確認(rèn)雙方當(dāng)事人的主體身份：
個(gè)人審核身份證或護(hù)照、港澳居民往來內(nèi)地通行證、臺(tái)灣居民來往大陸通行證；企業(yè)、其他組織審核登記注冊證明、法定代表人身份證明、簽約代表的授權(quán)委托證明，若是境外企業(yè)、其他組織，前述證明還應(yīng)經(jīng)公正或認(rèn)證。
2、委托出租
委托他人出租房屋的，房屋所有人應(yīng)當(dāng)出具授權(quán)委托書，并與受托人簽訂房屋出租委托合同。
3、代理出租
代理人代理出租，應(yīng)當(dāng)向承租人出具房屋所有人委托代理出租的授權(quán)證明，代收租金的，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)的委托文件。
4、租賃合同
律師應(yīng)當(dāng)提示租賃當(dāng)事人可使用租賃合同，也可參照自行擬訂合同條款。自擬合同不得含有免除提供方法定責(zé)任、加重對方責(zé)任及排除對方權(quán)利的內(nèi)容，自擬合同應(yīng)具備以下主要內(nèi)容
�。�1）租賃當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所、房屋座落地點(diǎn)、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況、房屋用途、交付日期、租賃期限、租金數(shù)額、支付方式和期限、房屋使用要求和維修責(zé)任、房屋返還時(shí)的狀態(tài)、轉(zhuǎn)租的.約定、變更和解除合同的條件、違約責(zé)任、爭議的解決方式、租賃當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。
5、律師應(yīng)當(dāng)審查租賃合同關(guān)鍵條款
�。�1）審查租賃面積的計(jì)算方法、調(diào)查核實(shí)其是否和房地產(chǎn)權(quán)證上登記面積或法定檢測部門檢測面積一致。
�。�2）審查房屋交付時(shí)的狀況，特別是附屬設(shè)施和設(shè)備狀況是否具體明確及能否拆除、改建或增設(shè)和租賃期滿交還時(shí)的要求。
�。�3）審查租賃合同約定的房屋用途是否和政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途一致。若不一致，須由出租人或出租人委托承租人報(bào)規(guī)劃部門批準(zhǔn)。
�。�4）房屋租賃期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同、土地租賃合同約定的土地使用年限及不得超過二十年，審查租賃合同有無違反此規(guī)定。
（5）審查和明確租金和有關(guān)費(fèi)用的范圍，租金是否包含管理費(fèi)、空調(diào)水電費(fèi)等；審查租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后租賃保證金的處理。
�。�6）若出租人同意承租人對房屋進(jìn)行裝修，要注意審查裝修的有關(guān)約定：裝修的內(nèi)容和要求、承租人對裝修公司及其工人的管理、裝修給第三人造成損害的責(zé)任承擔(dān)、裝修發(fā)生的水電等費(fèi)用承擔(dān)與支付、裝修過程中與物業(yè)管理公司的協(xié)調(diào)、裝修期內(nèi)是否免租或一定期限內(nèi)免租等。
�。�7）維修責(zé)任：若當(dāng)事人沒有另外約定，出租房屋的養(yǎng)護(hù)、自然或第三人造成的損壞或故障，其維修責(zé)任在于出租人；若因承租人使用不當(dāng)或過錯(cuò)造成的損壞或故障，則承租人須承擔(dān)維修責(zé)任或維修費(fèi)用。
�。�8）若是經(jīng)營性房屋租賃，律師要合理提示當(dāng)事人是否投保公眾責(zé)任險(xiǎn)或第三者責(zé)任險(xiǎn)。
房屋租賃應(yīng)注意哪些？2
事項(xiàng)一房屋符合出租要求
1、證照齊全（房屋所有權(quán)證）。
這里常見的有4種情況：
a、房屋所有人（以下簡稱“房東”）直接出租的：
對于城市里面的房屋出租來說，主要是指有房屋所有權(quán)證（以下簡稱“房產(chǎn)證”）。如果出租人是房東，那么首先要看的就是房產(chǎn)證，并與房東的身份證進(jìn)行核對。如果房屋屬于多人共有，那么那么在簽合同時(shí)候，應(yīng)該讓所有的共有人都簽字同意。
b、他人或中介機(jī)構(gòu)代為管理出租房屋的：
有時(shí)我們遇到出租人并非房東，而是受房東委托出租，那么除了要檢查房產(chǎn)證，還要出租人提供房東授權(quán)出租的證明。
c、房屋的承租人再次轉(zhuǎn)租的（簡稱“轉(zhuǎn)租人”）
那么應(yīng)該查看轉(zhuǎn)租人與房東簽訂的出租合同中，關(guān)于轉(zhuǎn)租的條款如何約定，如果原合同沒有約定的，那么讓房東寫一份同意轉(zhuǎn)租的聲明。
d、證照不齊怎么辦？
其實(shí)這是經(jīng)常遇到的情形，房東會(huì)說拆遷安置房、小產(chǎn)權(quán)房暫時(shí)辦不下來房產(chǎn)證，或者這房子可能過段時(shí)間就要拆遷了。按照我國相關(guān)法規(guī)規(guī)定，臨時(shí)建筑、違章建筑、要拆遷的建房屋出租的話，租賃合同無效。而證照不齊全的，不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的，已經(jīng)辦理了抵押的，被查封的，權(quán)屬有爭議的等等，這類房屋是不能出租的。
但是這些事項(xiàng)中的后面幾項(xiàng)，作為普通人是不可能也沒精力去查清的，而你又覺得這個(gè)房子環(huán)境不錯(cuò)，價(jià)格合適，這個(gè)時(shí)候，該怎么辦？租還是不租？
首先，要在看房子的過程中，盡力的把這些情況調(diào)查清楚，多問一問，打聽打聽，靠自己的觀察來看看有沒有問題。如果發(fā)現(xiàn)有上述情況，當(dāng)然最好的辦法是不租，如果你實(shí)在要租，那么切記，在合同中增加一條無效合同處理?xiàng)l款，也就是說如果房屋出租因?yàn)檫`反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，而導(dǎo)致合同被認(rèn)定無效的，那么由出租人來承擔(dān)所有的不利后果。這樣一來，雖然不能完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，但作為善意的一方，如果出現(xiàn)問題，有這一條的保護(hù)你還是可以避免自己的.利益受損。
事項(xiàng)二重視租賃合同
首先必須申明；租房子一定要簽合同！
根據(jù)規(guī)定，租期超過六個(gè)月以上的，應(yīng)該簽訂書面租賃合同。如果不簽書面合同，那么就會(huì)視為不定期租賃合同。這對于承租人是相當(dāng)不利的。
合同規(guī)定事項(xiàng)：
�。ㄒ唬┊�(dāng)事人姓名或名稱及住所；
�。ǘ┓课莸淖�、面積、裝修及設(shè)施狀況；
（三）租賃用途；
（四）租賃期限；注意如果是轉(zhuǎn)租的房子，轉(zhuǎn)租不得超過轉(zhuǎn)租人剩余期限，如果約定超過，而房東不同意的話，那你超出的期限是無效的；
（五）租金及交付方式；尤其要注意長期出租的話，房東在租期內(nèi)漲價(jià)的約定必須寫清楚，防止房東亂提價(jià)；
�。┓课菪蘅権�(zé)任；這個(gè)只要是在正常使用過程中，房屋及原有設(shè)施出現(xiàn)損壞的話，那么出租人應(yīng)該負(fù)責(zé)維修；同時(shí)設(shè)施如果正常老化廢棄，承租人不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；這些是防止在租期滿后，房東想法扣你的押金
（七）轉(zhuǎn)租的約定；盡量讓房東同意你轉(zhuǎn)租；
（八）物業(yè)雜費(fèi)的條款。對于房屋內(nèi)的設(shè)備、租賃期間的水、電、煤、氣、有線電視、電話、物業(yè)維修基金等相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算與承擔(dān)也要詳細(xì)寫清楚，以免給自己帶來不必要的麻煩。
�。ň牛├m(xù)租的約定；作為承租人，在續(xù)租時(shí)，相同的條件下有優(yōu)先續(xù)租的權(quán)利；
�。ㄊ┳兏徒獬贤臈l件；
�。ㄊ唬┻`約責(zé)任；
�。ㄊ┘m紛的解決
特別提示：
1、租金支付
在合同中要寫明租金的支付期限和支付方式，并且，在看房期間支付定金，或者租房期間支付房租時(shí)，都記得讓出租人出具一份收據(jù)，說明收取的金額、用途、時(shí)間。如果通過銀行轉(zhuǎn)賬付款的，要在合同中注明，寫清楚轉(zhuǎn)賬賬戶，然后在轉(zhuǎn)賬的時(shí)候在備注上寫清是房屋租金。
2、押金事項(xiàng)
承租人在交納房屋押金時(shí)要與房東協(xié)商好，是押一付一還是押二付三還是押二付四。因?yàn)楫?dāng)承租人合同期滿要求退租時(shí)，房東可能會(huì)以房屋設(shè)施損壞或者其他藉口作為條件來苛扣租房者押金，造成承租人不必要的損失。因此在簽訂租房合同時(shí)，雙方就應(yīng)當(dāng)注明租約期滿后多少個(gè)工作日內(nèi)，在房屋及其設(shè)施無毀損的情況下，房東應(yīng)退還押金。
事項(xiàng)三登記備案
雖然現(xiàn)在租房登記備案的情況很少，而且不登記備案的，一般也不影響租賃合同的效力。但是我還是建議，最好在房屋租賃時(shí)去做一個(gè)備案。
這樣做的好處就是
1、在房屋管理部門做了一個(gè)記錄，證明你和房東的租房行為合法有效，而且由房屋管理部門給你把關(guān)，這樣的房屋一般也不會(huì)出現(xiàn)法律瑕疵；
2、因?yàn)樽赓U發(fā)生糾紛時(shí)候有人管。如果房屋租賃發(fā)生糾紛了，或者房東有侵權(quán)行為，可以申請房屋管理部門來調(diào)解，幫你解決糾紛，這比自己維權(quán)或者訴訟打官司要省事。
總之，租房是一個(gè)比較麻煩的事情，因?yàn)楝F(xiàn)在房屋出租市場的火爆，以及租賃市場的不規(guī)范不健全，租房者往往在租房過程中處于劣勢地位，合法權(quán)益易受侵犯，被欺負(fù)了的話，損失的不只是金錢、時(shí)間，還會(huì)影響你的心情，影響你工作和正常生活。因此，在租房時(shí)應(yīng)該慎重選擇，寧可多花些功夫，也勝過亡羊補(bǔ)牢。
房屋租賃應(yīng)注意哪些？3
1、雙方當(dāng)事人的情況。在合同中應(yīng)寫明出租人和承租人的姓名及住址等個(gè)人情況。
2、確定出租人具備處分房屋的權(quán)利，即出租人對房屋具有所有權(quán)或者處分權(quán)。實(shí)踐中，有的出租人對房屋并不具備所有權(quán)或者處分權(quán)，導(dǎo)致承租人入住以后被真正的房主“驅(qū)逐”，而這時(shí)所謂的出租人往往已不見蹤影，因此，一定要注意這個(gè)問題。
3、明確房屋的使用用途。如果承租人在承租房屋以后擅自改變房屋用途，如住宅改為商用，導(dǎo)致出租人財(cái)產(chǎn)利益受到損失，而在合同中對此又沒有約定，出租人往往難以追回?fù)p失。
4、租賃期間的水電氣以及物業(yè)、供暖等費(fèi)用的承擔(dān)方式。水電氣以及物業(yè)、供暖等費(fèi)用往往是筆不小的數(shù)目，如果雙方對此沒有明確約定，容易引起糾紛。
5、租賃房屋現(xiàn)有狀況的說明。如房屋的主體結(jié)構(gòu)和房屋內(nèi)已有家具的.狀況和價(jià)值等，最好對房屋內(nèi)有關(guān)設(shè)備的價(jià)格作出明確約定，以免日后發(fā)生損壞時(shí)無法確定賠償數(shù)額。
6、租賃房屋在正常使用情況下發(fā)生的質(zhì)量問題，應(yīng)由誰承擔(dān)。一般情況下，房屋在正常使用下不會(huì)發(fā)生大問題，但如果發(fā)生質(zhì)量問題，都是比較大的問題，因此，為避免萬一，雙方對此也應(yīng)予以明確約定。
7、租金的支付方式及期限。這也是雙方應(yīng)重點(diǎn)考慮的問題，三個(gè)月一付還是半年一付甚或一年一付等，雙方應(yīng)予明確約定，否則，極易產(chǎn)生矛盾。
8、是否允許承租人對房屋進(jìn)行增加改動(dòng)。如加裝空調(diào)、吊燈等，以及在租賃期滿后如何處理該些新增設(shè)備。
9、是否允許承租人轉(zhuǎn)租。根據(jù)法律規(guī)定，轉(zhuǎn)租需征得出租人同意，否則，出租人可以解除合同。
10、在租賃期間內(nèi)對房屋的修繕義務(wù)及費(fèi)用應(yīng)由誰承擔(dān)。如果在使用過程中，房屋及其附屬設(shè)備出現(xiàn)問題或故障，應(yīng)由誰維修，費(fèi)用應(yīng)由誰承擔(dān)，這是雙方需要提前明確的，否則，一旦出現(xiàn)問題，極易產(chǎn)生糾紛。
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