北京房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛解決方法
房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛是很多人遇到的糾紛之一，所以在處理房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的過(guò)程中，勢(shì)必要對(duì)損失的范圍進(jìn)行確定。下面為您精心推薦了房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛解決技巧，希望對(duì)您有所幫助。
房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛解決方法
一、單違約導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)
簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，因一方當(dāng)事人要求解除合同，守約方損失包括直接損失(即付出的房款、中介費(fèi)、利息等)和房屋差價(jià)等可得利益損失，違約方應(yīng)當(dāng)予以賠償。
賠償?shù)姆秶ǎ汉贤s定價(jià)格與房屋現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)之間的差額。實(shí)踐中可以委托具有評(píng)估資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估或者比照最相類(lèi)似的房屋(同幢相同樓層及房型、相鄰幢同樓層及房型、相同區(qū)域內(nèi)房屋)市場(chǎng)交易價(jià)格，與買(mǎi)賣(mài)合同約定價(jià)格之差確定房屋差價(jià)損失，但合同另有約定或當(dāng)事人事后能夠協(xié)商確定的除外。
二、出賣(mài)人違約買(mǎi)受人要求解除
出賣(mài)人違約行為符合合同約定或法定解除條件，但合同不存在法律上或事實(shí)上履行不能的情形，雙方可以繼續(xù)履行，此時(shí)應(yīng)根據(jù)雙方合同約定的違約條款處理，由違約方承擔(dān)違約責(zé)任，此種情況下，如果守約方提出解除合同的，其應(yīng)按照合同約定的`違約條款獲得賠償。
三、房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷(xiāo)
房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷(xiāo)，當(dāng)事人有損失的，按當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度予以分擔(dān)。無(wú)效的合同或者被撤銷(xiāo)的合同自始沒(méi)有法律約束力。
在房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者撤銷(xiāo)的情況下，當(dāng)事人一方主張賠償合同履行的房屋差價(jià)等可得利益損失的，此時(shí)可得利益不存在，當(dāng)事人沒(méi)有索賠的法律依據(jù)，不應(yīng)得到法律的支持。如果一方當(dāng)事人存在故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)、偽造授權(quán)書(shū)等惡意行為致使合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)的，另一方要求賠償房屋差價(jià)等實(shí)際損失的，應(yīng)結(jié)合案件具體情況，根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否實(shí)際履行、買(mǎi)受人支付購(gòu)房款的數(shù)額、出賣(mài)人是否已將房屋交付使用等因素，綜合判斷予以確定，但以合同實(shí)際履行時(shí)的可得利益額為限。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛的解決方式
商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生爭(zhēng)議后，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)合同約定的爭(zhēng)議解決方式解決糾紛。
1、協(xié)商解決
商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生爭(zhēng)議，雙方首先可協(xié)商解決。
協(xié)商解決的特點(diǎn)：
(1)省去了申請(qǐng)仲裁或進(jìn)行訴訟的麻煩，便于盡快解決糾紛。
(2)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商往往從各自的利益出發(fā)，各執(zhí)一詞，除非雙方均作出讓步，否則較難協(xié)商解決成功。
2、向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁
當(dāng)雙方協(xié)商不成，且合同約定將合同爭(zhēng)議提交仲裁委員會(huì)仲裁，則應(yīng)申請(qǐng)仲裁解決。在此情況下，購(gòu)房者如向法院起訴，法院將不予受理。
仲裁解決的特點(diǎn)：
(1)實(shí)行一裁終局，仲裁裁決自作出之日起發(fā)生法律效力，一方當(dāng)事人如未履行仲裁裁決，對(duì)方當(dāng)事人即可向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。而訴訟實(shí)行二審終審。
(2)審理期限較短。按武漢仲裁委員會(huì)仲裁規(guī)則，仲裁庭應(yīng)當(dāng)在組成后4個(gè)月內(nèi)作出裁決，有特殊情況可以適當(dāng)延長(zhǎng)審理期限。適用簡(jiǎn)易程序仲裁的，仲裁庭應(yīng)當(dāng)自組成之日起2個(gè)月內(nèi)作出裁決，有特殊情況可以適當(dāng)延長(zhǎng)審理期限。而法院審理期限較長(zhǎng)。
(3)仲裁申請(qǐng)人需預(yù)交的仲裁費(fèi)用(包括案件受理費(fèi)和案件處理費(fèi))較高。當(dāng)然仲裁申請(qǐng)人預(yù)交的仲裁費(fèi)用最終將由敗訴方承擔(dān)。
3、向法院起訴
當(dāng)雙方協(xié)商不成，且雙方未約定將爭(zhēng)議提交武漢仲裁委員會(huì)仲裁，則應(yīng)向通過(guò)向法院起訴解決爭(zhēng)議。
訴訟解決的特點(diǎn)：
(1)審行二審終審。訴訟當(dāng)事人如果對(duì)一審法院判決不服，可以向上級(jí)法院上訴。
(2)審理期限較長(zhǎng)。一審審理期限為六個(gè)月，還可延長(zhǎng)，一審案件如適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖恚瑢徖砥谙逓?個(gè)月。二審審理期限為3個(gè)月，還可延長(zhǎng)。
(3)原告需預(yù)交的訴訟費(fèi)用較仲裁費(fèi)用低。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛分類(lèi)
1、認(rèn)購(gòu)定金能否退回
一些項(xiàng)目在具備銷(xiāo)售法定條件前，往往搞認(rèn)購(gòu)，讓購(gòu)房者交一定金額的定金。當(dāng)購(gòu)房者不能與開(kāi)發(fā)商簽訂合同或購(gòu)房者改變主意后，因收取的定金是否應(yīng)返還就往往爭(zhēng)執(zhí)不下，形成糾紛。對(duì)于定金是否應(yīng)收取﹖收取以后是否能退﹖各方也是各執(zhí)一詞，尚無(wú)定論，而且各地法院的判決結(jié)果對(duì)這一問(wèn)題也不一致，因此，尚需立法或法律解釋予以明確。
2、面積問(wèn)題總是難以說(shuō)清
交房時(shí)，業(yè)主經(jīng)常發(fā)現(xiàn)面積有問(wèn)題：一是產(chǎn)權(quán)登記的面積與合同約定面積有誤差;二是業(yè)主自己測(cè)算了面積與合同面積有誤差。前一種情況，業(yè)主依合同的約定及法律規(guī)定，即可找到依據(jù)與開(kāi)發(fā)商論理或依法解決;后一種情況，則很難解決。一是產(chǎn)權(quán)證未辦，開(kāi)發(fā)商往往推辭應(yīng)以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，待產(chǎn)權(quán)證辦后再行處理;另一方面，業(yè)主也不能拿出權(quán)威的測(cè)量結(jié)果作為依據(jù)，據(jù)以與開(kāi)發(fā)商理論，因此，使得面積糾紛難以說(shuō)清也就無(wú)從解決。
3、變更設(shè)計(jì)規(guī)劃很無(wú)奈
一些小區(qū)將原規(guī)劃的綠地，社區(qū)配套設(shè)施及公建改建成其它贏利性建筑或辦公用房，或者擴(kuò)建、插建，改變小區(qū)容積率及樓間距。規(guī)劃的改變不僅影響到業(yè)主的居住環(huán)境和質(zhì)量，嚴(yán)重的會(huì)影響其通風(fēng)、采光，而對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，會(huì)造成不講誠(chéng)信的不良影響。因此，對(duì)于規(guī)劃的變更，開(kāi)發(fā)商更應(yīng)慎重為之。
4、滲漏裂縫問(wèn)題堪憂(yōu)
房屋質(zhì)量糾紛仍是各種糾紛中的重點(diǎn)，而且與往年不同的是，由于開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售總量的加大以及小區(qū)規(guī)模的增大，滲漏、裂縫、裝修不合約定等糾紛往往在一個(gè)小區(qū)是普遍性的，因而形成團(tuán)體糾紛。某小區(qū)就因滲漏問(wèn)題形成數(shù)百業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的糾紛，影響很大。類(lèi)似這種群體性糾紛在西安為數(shù)不少。
5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管
物業(yè)管理糾紛無(wú)疑是今年糾紛的一個(gè)熱點(diǎn)，由于其涉及收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量、安保、業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)權(quán)益等方方面面，因而物業(yè)管理糾紛復(fù)雜而又涉及面廣，牽扯人數(shù)眾多。究其根源，源于缺乏立法的規(guī)范和大眾法律意識(shí)的淡漠，造成物業(yè)管混亂。
6、產(chǎn)權(quán)證難以到手
業(yè)主入住以后，遲遲拿不到房產(chǎn)證的情況很多，有的往往是一幢樓甚至一個(gè)小區(qū)的業(yè)主均拿不到房產(chǎn)證，因而形成大量糾紛，影響面很大，解決也相當(dāng)困難。究其原因，往往是前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，開(kāi)發(fā)商手續(xù)不全或欠繳有關(guān)稅費(fèi)所致。隨著市場(chǎng)整頓力度加大，開(kāi)發(fā)商自律加強(qiáng)，這種糾紛勢(shì)必會(huì)大量減少。
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