談判技巧及談判注意事項(xiàng)

“棚戶區(qū)改造”的重要意義：“棚戶區(qū)改造”首先，得益的就是棚改家庭。此舉措實(shí)施后，棚改家庭的生活環(huán)境得到了極大的改善，同時(shí)，各級(jí)黨委政府也積極實(shí)施各項(xiàng)擴(kuò)大就業(yè)政策，為周邊居民提供再就業(yè)機(jī)會(huì)，這都在一定程度上增加了家庭財(cái)產(chǎn)性收入，對(duì)于百姓來說無疑是一個(gè)喜訊。

其次，社會(huì)治安得到有效提升。棚改后，居民群眾業(yè)余文化生活進(jìn)一步豐富，百姓情操得到陶冶，棚改和人改實(shí)現(xiàn)了很好的結(jié)合，社會(huì)治安好轉(zhuǎn)，棚改區(qū)群眾的人身財(cái)產(chǎn)安全有了切實(shí)的保障。棚戶改造，這是一項(xiàng)功在當(dāng)代、利在千秋的偉業(yè)，正是有了黨和政府的關(guān)心和大力支持，棚戶區(qū)居民才得以一圓自己的安居夢(mèng)，從此告別陰暗破舊的生活環(huán)境，重新開始美滿的新生活！

然而，一些被征收戶只顧眼前的蠅頭小利，置政府的政策和長遠(yuǎn)利益于不顧，軟磨硬拖、胡攪蠻纏、漫天要價(jià)，給征收工作帶來了很大的難度。

征收工作直接面向基層群眾，政策性強(qiáng)、涉及面廣、技巧性強(qiáng)，這就要求征收人員不僅要熟知“棚戶區(qū)改造”的現(xiàn)實(shí)意義，還應(yīng)熟練掌握“棚戶區(qū)改造”的相關(guān)政策、相應(yīng)的法律知識(shí)和專業(yè)知識(shí)，掌握征收工作的談判技巧、具有相應(yīng)的應(yīng)變能力。

一、征收談判前的準(zhǔn)備工作：

1、要選擇合適的約談對(duì)象

約談對(duì)象的選擇要本著“先易后難”的原則，征收人員要在充分調(diào)查的基礎(chǔ)上選擇那些面積較小、忠厚老實(shí)的住戶先談，力爭一次成功：以點(diǎn)帶面，各個(gè)擊破。

2、要根據(jù)不同的約談對(duì)象制定約談提綱，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)、統(tǒng)一口徑

（1）宣傳政府“棚戶區(qū)改造”的重要意義和征收方案；

（2）介紹土地面積、房屋面積已及地面附著物的界定、評(píng)估方法和征收工作的法律依據(jù)；

（3）用目前凈地拍賣價(jià)格與本項(xiàng)目評(píng)估價(jià)（包括土地、房屋、地面附著物等）進(jìn)行比較，說明政府非但沒有從中牟利，相反還要拿出數(shù)千萬元

進(jìn)行補(bǔ)貼；

（4）宣布征收截止日期，告訴村民凡前二十名簽訂《房屋征收協(xié)議》的除優(yōu)先選擇補(bǔ)償外，還享受政府不同程度的一次性獎(jiǎng)勵(lì)。

二、談判階段

接待時(shí)態(tài)度要熱情、態(tài)度要和藹。談判時(shí)要正確引導(dǎo)村民，注意自己的工作方法、掌握政策底線、談話態(tài)要嚴(yán)肅，原則問題堅(jiān)決不讓步�；卮饐栴}要果斷，切不可含糊其辭、拖泥帶水，要避免敏感話題，如遇村民反復(fù)提出敏感問題，現(xiàn)場談判人員又確實(shí)無法解釋的應(yīng)該用“今天的談話暫時(shí)就談到這里，改日再約時(shí)間”終止談判。談判結(jié)束后要立即整理談話記錄，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，認(rèn)真研究村民提出的問題，做好再次約談的準(zhǔn)備工作。

三、談判結(jié)束

談判結(jié)束時(shí)在場的所有參與談判人員要起身分別于約談對(duì)象一

一握手，送出門外說聲：“再見！”。

四、要加強(qiáng)征收人員有正對(duì)性的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)征收人員的談判

技巧

下面采用模擬方式回答村民的提問：

1、村民問：“為什么我們的地是三類地，而‘金天地’、‘古

城明珠二期’僅有‘團(tuán)結(jié)路’一路之隔卻是二類地？”

答：“城市土地類別的劃分是根據(jù)城市總體規(guī)劃、城市建設(shè)的需要由負(fù)責(zé)城市總體規(guī)劃的設(shè)計(jì)單位確定的，絕不是針對(duì)哪一村、哪一戶。請(qǐng)大家以后不要再提此類問題”（切不可回答這個(gè)問題我們也不清楚，我們可以向上級(jí)反映,這樣的話容易誤導(dǎo)村民土地類別有重新確定的可能)。

2、村民問：“為什么公告的面積與我們的實(shí)際面積要少，我們

家有的肯定是被漏掉了，沒評(píng)上？”

答：“我們歷時(shí)數(shù)月進(jìn)過反復(fù)細(xì)致的丈量、測繪，其丈量、測

繪結(jié)果均已通過你們的確認(rèn)，絕對(duì)不會(huì)出錯(cuò)的，如確有疑問的請(qǐng)您出示土地、房產(chǎn)部門頒發(fā)的《土地證》、《產(chǎn)權(quán)證》，如果出示的《土地證》、《產(chǎn)權(quán)證》所顯示的面積與公示的面積不符我們一定將重新按證件標(biāo)注的面積重新進(jìn)行確認(rèn)”。

3、村民提出：“評(píng)估公司給我們的地面附著物評(píng)估價(jià)太低”

答：“地面附著物價(jià)值的評(píng)估是由具有專業(yè)資質(zhì)的評(píng)估公司根據(jù)

國家法律法規(guī)和地方相關(guān)造價(jià)進(jìn)行綜合測算出來的（彩鋼房的評(píng)估價(jià)

格是按照材質(zhì)、結(jié)構(gòu)、層高等進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)的）。

4、村民提出：“我們按照評(píng)估價(jià)領(lǐng)取現(xiàn)金不劃算”

答：“如果您覺得領(lǐng)取現(xiàn)金不劃算，到不如一部分領(lǐng)取現(xiàn)金，一

部分置換房屋，目前，奇臺(tái)新建的住宅小區(qū)單價(jià)已超過4000元\平米，而征收戶的置換均價(jià)只有2500元\平米，每平米低于市場價(jià)1500元左右，置換一套100平米的住宅就能賺15萬，征收戶每置換一套住房還享受10平米平均優(yōu)惠（按置換價(jià)供應(yīng)），除此之外，置換住宅房屋還有搬家費(fèi)、租房補(bǔ)貼。另外，置換的房屋除了能夠保值、增值外，租金也是一項(xiàng)穩(wěn)定而不菲的收入”。

5、村民說：“你們政府以低價(jià)把我們的地置換掉，然后高價(jià)賣

出去吃虧的還是我們老百姓”

答：“上周剛剛結(jié)束的奇臺(tái)縣土地拍賣會(huì)上顯示，有三宗土地同

時(shí)進(jìn)行拍賣，分別以34萬\畝、36萬\畝拍得，另外一宗流拍，請(qǐng)您算一下政府給您的征收價(jià)（含地上附著物）每畝是多數(shù)錢，我們不能昧著良心說政府的壞話，政府在這個(gè)項(xiàng)目上要拿出數(shù)千萬元補(bǔ)貼，為的不還是要讓老百姓都能過上更好的日子？”。

6、村民提到過去遺留的問題時(shí)：

答復(fù)要干脆利落：原有的遺留問題我們不知道也無權(quán)處置，是哪

一級(jí)造成的建議您依照法律規(guī)定逐級(jí)進(jìn)行反應(yīng)提出要求。

以上幾點(diǎn)僅供征收人員在工作中參考，不妥之處還望指教！

新疆天仁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一分公司 束 從 德 2017年10月18日

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