物業(yè)接管經(jīng)驗(yàn)以及改進(jìn)措施
一、承接查驗(yàn)
1、承接查驗(yàn)工作之前，應(yīng)該先交接圖紙，這樣對(duì)整體的配套設(shè)施和管道、線路可以更好地查驗(yàn)。
2、承接查驗(yàn)工作中問(wèn)題越多，業(yè)主入住后提出的問(wèn)題就越少。盡量把房屋的問(wèn)題消化在查驗(yàn)階段，避免入住后因房屋問(wèn)題的維修不及時(shí)和不到位引起業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾。
3、不能只重視戶內(nèi)查驗(yàn)，不重視公共部位的查驗(yàn)。項(xiàng)目戶內(nèi)查驗(yàn)比較認(rèn)真，大部分問(wèn)題得到了整改；但公共部位進(jìn)度緩慢，園區(qū)監(jiān)控、消防、五方對(duì)講、設(shè)施設(shè)備、園林市政等至今還存在很大問(wèn)題。
二、房屋維修
1、房屋問(wèn)題解決的好壞與第二年物業(yè)費(fèi)的收取成正比�，F(xiàn)階段永欣和紅杉工作中得重點(diǎn)就是房屋的報(bào)修和處理，前期因維保單位的拖拉，造成了業(yè)主對(duì)物業(yè)抱有很大的成見，所以在業(yè)主入住前，成立維保部，各承建維保單位前三個(gè)月必須有專業(yè)人員在物業(yè)值守，出現(xiàn)問(wèn)題第一時(shí)間修復(fù)。后期維保量不大的情況下，各維保單位可每星期來(lái)解決一次，但來(lái)的日期必須固定，不得到期不來(lái)或改期再來(lái)。
2、客服人員在業(yè)主集中入住完后就分樓分工管理，建立各樓客服管家機(jī)制，各樓管家都把自己負(fù)責(zé)樓宇的驗(yàn)房情況進(jìn)行匯總并開具維修單，并跟進(jìn)維修進(jìn)度、回訪，沒(méi)有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)解決的問(wèn)題要知道原因，并積極協(xié)助業(yè)主解決，避免因房屋問(wèn)題的`不及時(shí)處理激化業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾。
3、前臺(tái)接到報(bào)修后開具維修單交負(fù)責(zé)此樓的管家，由管家轉(zhuǎn)交維保部并進(jìn)行跟進(jìn)，完成后進(jìn)行業(yè)主回訪。
4、維保部接到報(bào)修后應(yīng)第一時(shí)間安排工程人員入戶進(jìn)行查看，安撫業(yè)主情緒，物業(yè)能自己解決的先解決，需廠家解決的應(yīng)和業(yè)主解釋清楚并告知廠家來(lái)人時(shí)間。
三、裝修管理
1、可以考慮裝修等相關(guān)費(fèi)用在入住時(shí)收取。在永欣裝修巡查期間發(fā)現(xiàn)個(gè)別業(yè)主在不辦裝修手續(xù)的情況就開始偷偷施工，逃避物業(yè)的檢查。
2、配備專業(yè)的裝修管理隊(duì)伍，對(duì)裝修資料進(jìn)行審核并每天對(duì)裝修房間進(jìn)行巡視檢查并有書面記錄，裝修過(guò)程中牽扯業(yè)主私自改動(dòng)的部位一定寫出承諾，放入業(yè)主檔案?jìng)洳�，這樣避免了以后由于業(yè)主自身原因造成的問(wèn)題出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。
3、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)應(yīng)按房屋的平米數(shù)收取，拆墻所產(chǎn)生的垃圾按平米計(jì)算另收取垃圾清運(yùn)費(fèi)，這些都應(yīng)該寫在裝修協(xié)議中。
4、裝護(hù)欄問(wèn)題應(yīng)該在裝修協(xié)議中有明確規(guī)定（什么材料，多大規(guī)格等等）。
5、物業(yè)前期準(zhǔn)備部分滅火器，以按天租賃的方式租給業(yè)主放在裝修房間（裝修協(xié)議中規(guī)定裝修房間必須配備滅火器），這樣既能增加公司收入，還可避免裝修房間發(fā)生意外而無(wú)滅火工具使用。
四、電梯
1、應(yīng)配備電梯工，對(duì)電梯的使用進(jìn)行監(jiān)督管理，避免人為破壞。
2、簽訂電梯維保廠家應(yīng)慎重，挑選服務(wù)比較好的企業(yè)來(lái)做，保證出現(xiàn)問(wèn)題第一時(shí)間維修，恢復(fù)正常使用。
五、招商商戶的管理
1、對(duì)招商過(guò)來(lái)的商戶要統(tǒng)一進(jìn)行管理，避免出現(xiàn)欺行霸市的行為出現(xiàn)。
2、逐個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行招商，增加公司收入。
六、安保管理
1、從入住開始加強(qiáng)門口的管理力度，無(wú)論業(yè)主還是裝修人員一律實(shí)行憑證進(jìn)出園區(qū)，讓廣大業(yè)主養(yǎng)成良好的進(jìn)出門習(xí)慣。
2、積極配合工程裝修管理人員對(duì)裝修房屋進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，第一時(shí)間匯報(bào)處理。
七、其他
1、從業(yè)主入住開始，加大園區(qū)的物業(yè)管理的宣傳力度，讓業(yè)主認(rèn)可物業(yè)。
2、物業(yè)公區(qū)及公共設(shè)施的維修進(jìn)度第一時(shí)間張貼通知，告知業(yè)主。
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