2017房地產(chǎn)估價師案例與分析練習(xí)試題
房地產(chǎn)估價師資格證的通過率非常低，要想順利通過考試并不容易。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價師案例與分析練習(xí)試題，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價師案例與分析練習(xí)試題
案例：某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。
問題：
1.你所在的估價機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?
2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?
答案：
1.經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定本估價機(jī)構(gòu)為該拆遷項目估價機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。
2.該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：
�、僖苑课輽�(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);
②當(dāng)?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;
③拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定;
④對被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。
房地產(chǎn)估價師房產(chǎn)糾紛解析
房地產(chǎn)糾紛估價
1、房地產(chǎn)糾紛估價的類型。
�、籴槍Ψ康禺a(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額的糾紛，這類糾紛稱之為房地產(chǎn)價格類糾紛。由法院、仲裁機(jī)構(gòu)請房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)完成。
�、卺槍纼r結(jié)果本身的糾紛，這類糾紛可稱之為估價結(jié)果糾紛。由專門的估價仲裁部門出面對估價結(jié)果做出鑒定和裁決。
2、房地產(chǎn)價格類糾紛的特點。
①房地產(chǎn)糾紛中的民事法律關(guān)系較復(fù)雜。一宗房地產(chǎn)糾紛案件中往往同時存在兩個以上的民事法律關(guān)系，并且還彼此牽連。更為復(fù)雜的是引起房地產(chǎn)糾紛的原因中有許多是歷史上的行為和事件，我們不能用現(xiàn)行的`民事法律政策去硬套用過去法制不健全年代的行為。而且，由于年代久遠(yuǎn)，不少房屋的自然狀況及其管理、使用情況、權(quán)屬更迭較多，變化較大。同時，房地產(chǎn)證書資料也有不少已流失湮滅，查證工作難度較大。
�、诜康禺a(chǎn)糾紛爭議標(biāo)的價值一般較大。
�、鄯康禺a(chǎn)糾紛涉及面廣。糾紛中常常涉及規(guī)劃部門、城建部門、土地管理部門、房產(chǎn)管理部門等，這些部門有時以第三者的身份對房地產(chǎn)糾紛進(jìn)行調(diào)處，有時直接是糾紛中的一方當(dāng)事人，處理糾紛時注意協(xié)調(diào)各方關(guān)系。
�、芊康禺a(chǎn)糾紛政策性強(qiáng)，適用法律的難度較大。
3、房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛的特點。
①房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛是針對估價機(jī)構(gòu)已經(jīng)做出的估價結(jié)論的糾紛。
�、诜康禺a(chǎn)估價結(jié)果糾紛地調(diào)處必須由專門的估價仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行，否則無法讓原來提供估價結(jié)果報告的估價機(jī)構(gòu)信服，也無法讓糾紛其他當(dāng)事人接受。
4、房地產(chǎn)糾紛估價及其特點。
房地產(chǎn)糾紛的解決方式有：協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等。
�、俪秊榈盅嘿J款目的評定房地產(chǎn)的抵押價值外，其他價格評估的時點一般不是當(dāng)前或未來某一時間，而是過去某一時間。
A 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃繳納稅費糾紛、房地產(chǎn)交易價格糾紛、房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償糾紛估價時，估價時點為房地產(chǎn)交易協(xié)議、拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽字日期或協(xié)議所載日期;
B 遺產(chǎn)、共有財產(chǎn)中房地產(chǎn)分配估價時，估價時點一般應(yīng)以繼承關(guān)系、共有財產(chǎn)關(guān)系確定日期;
C 土地共有人占有共有份額糾紛，一般應(yīng)以最近一次確定共有土地納稅金額的日期為估價時點;
D 房地產(chǎn)估價服務(wù)糾紛，以原估價報告所載估價日期作為檢驗、評估的估價時點。
�、趦r格評估依據(jù)的資料，一般來說，只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。
�、鄄荒芤援�(dāng)前房地產(chǎn)市場實際價格作為原估價結(jié)論是否真、客觀、合理的判斷標(biāo)準(zhǔn)。
�、芗m紛估價的評估依據(jù)是估價時點對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況。
房地產(chǎn)估價師考前沖刺復(fù)習(xí)攻略
1、看一遍書，然后學(xué)會放棄。有些題注定不會，看書也不會，必然有相對不重要的知識點，所以重點還是重點，少丟分才是原則，不要指望全會!
2、經(jīng)驗經(jīng)歷太重要了。平時的積累可不是書上能學(xué)到的，有些題可以不看問題，直接看答案答出，平時在工作中多實習(xí)、工作要多看、多想、多學(xué)習(xí)，死記硬背的和自己理解的效果肯定不一樣!
3、快速答題。如果復(fù)習(xí)的不夠好，考試可能還會有答不完題目，所以，完整的復(fù)習(xí)是快速答題的前提。
4、答題也要學(xué)會放棄。要取之必予之，學(xué)會舍得，有舍才有得，不會的題浪費時間還是不會，不如把時間用在會的上。
5、心態(tài)�？荚囆膽B(tài)很重要，為了過很難過，為了體驗，過是得不過不失就是好心態(tài)，主要表現(xiàn)在，不要在臨考前還拼命看書，覺得這也能考那也能考，實際都沒考，該玩玩，該樂樂，順其自然最好。
6、考試要學(xué)會蒙(不過想蒙好的話，前提還是基本功要過硬)。尤其是遇到不會的題目，考試中蒙的成份也會有25%的正確率那!
7、最后一點很重要。臨考前半個月，上網(wǎng)參考各種信息，有相關(guān)的復(fù)習(xí)匯總資料，和詳細(xì)的報考信息�，F(xiàn)在高手很多，雖然不可能押到考題，但是找到考試點很容易，按這個復(fù)習(xí)，事半功倍，也似談笑間灰飛煙滅。
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