2017房地產(chǎn)估價師抵押估價報告使用提示復(fù)習(xí)講義
抵押估價報告使用提示是房地產(chǎn)估價師考試中重要的知識點(diǎn)，我們應(yīng)該提前做好相應(yīng)的復(fù)習(xí)。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價師抵押估價報告使用提示復(fù)習(xí)講義，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價師抵押估價報告使用提示復(fù)習(xí)講義
委托人對抵押報告使用人使用報告的提示如下：
(1)估價對象為在建工程，報告使用人應(yīng)注意估價對象隨時間變化而產(chǎn)生的影響，應(yīng)特別注意其續(xù)建工期的不確定性對資產(chǎn)價值影響;在房地產(chǎn)市場狀況方面亦應(yīng)特別關(guān)注本輪下調(diào)和景氣程度下降的影響。
(2)根據(jù)委托人提供的相關(guān)證明材料及估價人員經(jīng)驗(yàn)，其抵押價值還受以下幾個方面的影響或限制：
a、抵押期限內(nèi)可能會增加的法定優(yōu)先受償款，主要指工程款、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用、企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費(fèi)用和企業(yè)所欠稅款等情況。
b、經(jīng)濟(jì)衰退或房地產(chǎn)政策調(diào)整，致使區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場價值整體下跌。
c、人為使用不當(dāng)或自然因素使得房地產(chǎn)加速貶值。
d、經(jīng)營方經(jīng)營不當(dāng)，會導(dǎo)致估價對象的市場價格降低。
e、可能存在的欠繳土地出讓金，本次評估依據(jù)的委托人提供的面積數(shù)據(jù)與規(guī)劃批復(fù)的面積差異計(jì)繳應(yīng)補(bǔ)出讓金，此項(xiàng)若與國土相關(guān)部門確定的實(shí)際應(yīng)繳交數(shù)額不一致，應(yīng)以國土部門確認(rèn)為準(zhǔn)。
鑒于估價對象、相關(guān)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟(jì)形勢的特點(diǎn)，建議報告使用人應(yīng)定期或者在有關(guān)情況變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估。
房地產(chǎn)估價師考點(diǎn)分析
1.本章內(nèi)容是歷年考試中分值所占比例最大的一章。從教材來看：
(1)本章內(nèi)容并不復(fù)雜，但是公式比較多，尤其是數(shù)學(xué)公式的推理運(yùn)用。
(2)概念比較多，有些地方屬于易混淆的知識點(diǎn)。
(3)關(guān)于畫現(xiàn)金流量圖的方法，一定要掌握好。這種圖示對于收益年限的確定，能使人一目了然。
2.收益期限與收益價格的確定
(1)收益期限的確定
收益期限是估價對象自估價時點(diǎn)起至預(yù)期未來可以獲取收益的時間。收益期限應(yīng)視估價對象的不同，在房地產(chǎn)自然壽命、法律規(guī)定(如建設(shè)用地使用權(quán)法定最高年限)、合同約定(如租賃合同約定的租賃期限)等的基礎(chǔ)上，結(jié)合建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命或建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限來確定。
估價對象的收益期限為其建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限的較小值;如果是計(jì)算承租人權(quán)益價值，則收益期限為剩余租賃期限。
(2)收益價格的確定
對于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價，應(yīng)分別根據(jù)建筑用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限，選用相應(yīng)的收益法公式進(jìn)行計(jì)算。
對于土地與建筑物合成體的估價對象，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于建筑用地使用權(quán)剩余期限而結(jié)束的，可先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式計(jì)算出一個價值，然后再加上建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之后的剩余年限建設(shè)用地使用權(quán)折現(xiàn)到估價時點(diǎn)的價值。在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限一起結(jié)束的情況下，出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時，對收回的建筑物分為予以補(bǔ)償和不予補(bǔ)償兩種情況。對收回的建筑物予以補(bǔ)償?shù)�，房地產(chǎn)的價值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價值，加上建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時建筑物的殘余價值折算到估價時點(diǎn)時的價值;對收回的建筑物不予補(bǔ)償?shù)�，以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期限，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式計(jì)算房地產(chǎn)的價值。
(3)應(yīng)該得指出的'是，對于估價對象為住宅的，由于《中華人民共和國物權(quán)法》第l49條明文規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。因此，對于住宅情形，其建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同應(yīng)不會約定不可續(xù)期。換句話說，住宅情形下其建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同是未約定不可續(xù)期，如約定不可續(xù)期則是違法的，不能生效的。因此，住宅建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命一般會早于建筑用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束，此時，應(yīng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限。計(jì)算住宅收益價格時，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式計(jì)算出一個價值，然后再加上建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之后的剩余年限建設(shè)用地使用權(quán)折現(xiàn)到估價時點(diǎn)的價值。
3.有效毛收入。有效毛收入是收益法計(jì)算的第一個難點(diǎn)。找出有效毛收入不難，難就難在如何合理界定哪些是有效毛收入。哪些不是。有效毛收入計(jì)算分為出租或自營兩種情形。對于出租類型的，一般采用市場法計(jì)算有效毛收入，重點(diǎn)考慮以下幾個方面：①選取的租賃實(shí)例要真實(shí)、客觀;②選取的租賃實(shí)例的租金內(nèi)涵要全面完整;③要考慮是否有租約期限制，租約期選用租約租金，租約期外選用市場租金;④對其他收入的確定要準(zhǔn)確，其他收入一般指租賃保證金或押金的利息收入。其中，租金內(nèi)涵的確定是關(guān)鍵;對于自營類型的，經(jīng)營收入與支出內(nèi)容要全面客觀，要詳細(xì)分析數(shù)據(jù)，剔除個別的、不合理數(shù)據(jù)，修正調(diào)整成為客觀數(shù)據(jù)。
4.運(yùn)營費(fèi)用。費(fèi)用項(xiàng)目的估算或者確定過程要有依據(jù)，取值要合理，費(fèi)用應(yīng)采用社會平均的客觀正常數(shù)據(jù)，對不符合要求的數(shù)據(jù)要進(jìn)行修正、調(diào)整和篩選。其中難點(diǎn)有三個：①在運(yùn)營費(fèi)用中不應(yīng)包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。②要通過分析租賃合同，結(jié)合租賃實(shí)例的租金內(nèi)涵來決定應(yīng)當(dāng)扣除的費(fèi)用項(xiàng)目。③在營業(yè)情形下的運(yùn)營費(fèi)用包含兩項(xiàng)，即“維護(hù)房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用”和“歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益”;在出租情形下的運(yùn)營費(fèi)用只包含一項(xiàng)，即“維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用”。原因在于：基于租賃收入測算凈收益時，歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實(shí)際上已扣除，因此就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益了。
房地產(chǎn)估價師復(fù)習(xí)講義
閑置土地的預(yù)防和監(jiān)管
1.市、縣國土資源部門供應(yīng)土地應(yīng)土地權(quán)利清晰，安置補(bǔ)償落實(shí)到位，沒有法律經(jīng)濟(jì)糾紛，地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確，具備動工開發(fā)所必需的其他條件，防止因政府、政府有關(guān)部門的行為造成土地閑置。
2.《國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同》(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)或者《劃撥決定書》應(yīng)當(dāng)就項(xiàng)目動工開發(fā)、竣工時間和違約責(zé)任等作出明確約定。因特殊情況，未約定動工開發(fā)日期，或者約定不明確的，以實(shí)際交付土地之日起一年為動工開發(fā)日期。實(shí)際交付土地日期以《交地確認(rèn)書》確定的時間為準(zhǔn)。
3.在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)向市、縣國土資源部門報告項(xiàng)目動工開發(fā)、開發(fā)進(jìn)度、竣工等情況。
在施工現(xiàn)場設(shè)立建設(shè)項(xiàng)目公示牌，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)公布建設(shè)用地使用權(quán)人、建設(shè)單位、項(xiàng)目動工開發(fā)、竣工時間和土地開發(fā)利用標(biāo)準(zhǔn)等。
4.建設(shè)用地使用權(quán)人違法和合同約定、劃撥決定書規(guī)定惡意囤地、炒地的，市、縣國土資源部門不得受理該國有建設(shè)用地使用權(quán)人新的用地申請，不得辦理被認(rèn)定為閑置土地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和變更登記。
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