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2017房地產(chǎn)估價師資金收入復(fù)習(xí)資料
房地產(chǎn)估價師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，并注冊登記后從事房地產(chǎn)估價活動的人員。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價師資金收入復(fù)習(xí)資料，希望大家喜歡。
(一)收入估算
估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入，首先要制定切實可行的租售計劃(含銷售、出租、自營等計劃)。租售計劃的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價格，租售收入及收款方式。租售計劃應(yīng)遵守政府有關(guān)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相配合。
1.租售方案
租售物業(yè)的類型與數(shù)量，要結(jié)合項目可提供的物業(yè)類型、數(shù)量來確定，并要考慮到租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場的可能變化對租售數(shù)量的影響。對于一個具體的項目而言，此時必須明確：出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對應(yīng)關(guān)系，在整個租售期內(nèi)每期(年、半年、季度、月)擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用途的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)按不同用途或使用功能劃分。
2.租售價格
租售價格應(yīng)在房地產(chǎn)市場分析的基礎(chǔ)上確定，一般可選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到項目的租售價格。也可以參照房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品定價的技術(shù)和方法，確定租售價格。
租售價格的確定要與開發(fā)商市場營銷策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟(jì)、社會等宏觀環(huán)境對物業(yè)租售價格影響的同時，還應(yīng)對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系進(jìn)行分析，考慮已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競爭項目對擬開發(fā)項目租售價格的影響。
3.租售收入
房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售收入等于可租售面積的數(shù)量乘以單位租售價格。對于出租的情況，還應(yīng)考慮空置期(項目竣工后暫時找不到租戶的時間)和空置率(未租出建筑面積占可出租的總建筑面積的百分比)對年租金收人的影響。租售收入估算，要計算出每期(年、半年、季度、月)所能獲得的租售收人，并形成租售收入計劃。租售收入的估算，可借助表8-3和表8-4所提供的格式進(jìn)行。
4.收款方式
收款方式的確定，應(yīng)考慮當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易的付款習(xí)慣，確定分期付款的期數(shù)及各期付款的比例。
(二)資金籌措資金籌措計劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。項目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。為了滿足項目的資金需求，可優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入，最后仍然不滿足資金需求時，可安排借貸資金。
房地產(chǎn)估價師考試復(fù)習(xí)講義
開發(fā)商需持《建設(shè)項目規(guī)劃許可及其他事項申報表》、《規(guī)劃意見書(選址)》及附圖復(fù)印件或《設(shè)計方案審查意見》及附圖復(fù)印件、國土資源行政主管部門批準(zhǔn)用地的文件、有資質(zhì)設(shè)計單位按照《規(guī)劃意見書(選址)》或《設(shè)計方案審查意見》及附圖的要求繪制的建設(shè)工程施工圖(施工圖紙包括：圖紙目錄、無障礙設(shè)施設(shè)計說明、設(shè)計總平面圖、各層平面圖、剖面圖、各向立面圖、各主要部位平面圖、基礎(chǔ)平面圖、基礎(chǔ)剖面圖)、《城市建設(shè)工程辦理竣工檔案登記表》、《勘察、設(shè)計中標(biāo)通知書》(未進(jìn)行設(shè)計方案審查的項目)，向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門提出申請。城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門接此申請后，將負(fù)責(zé)對相關(guān)文件進(jìn)行與設(shè)計方案審查階段內(nèi)容相似的審查工作，通過審查后，簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
開發(fā)商取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，應(yīng)按照城市規(guī)劃監(jiān)督有關(guān)規(guī)定，辦理規(guī)劃驗線、驗收事宜。工程竣工驗收后，按規(guī)定應(yīng)編制竣工圖的'建設(shè)項目，須依法按照國家編制竣工圖的有關(guān)規(guī)定編制并報送城市檔案館。
房地產(chǎn)估價師考試復(fù)習(xí)筆記
1.項目資源配置不合理
項目資源浪費嚴(yán)重，主要是由于項目上級主管企業(yè)沒有形成一套規(guī)范成熟的項目資源配置模式。其次是由于項目部沒有根據(jù)自身工程實際進(jìn)行科學(xué)合理的資源配置，從而經(jīng)常出現(xiàn)資源不足和浪費現(xiàn)象的發(fā)生，這增加了工程的實際成本，降低了經(jīng)濟(jì)效益。
2.項目管理人員責(zé)權(quán)利界定不明
沒有明確的崗位職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)，沒有科學(xué)合理的人力資源責(zé)任目標(biāo)管理體系，干好干壞一個樣，干多干少掙得一樣多，一項工作人人都管，又人人都不管，這種“想當(dāng)然”的態(tài)度不僅降低了管理效率，而且無形中增加了管理成本，同時也影響了項目團(tuán)隊的.戰(zhàn)斗力和凝聚力。
3.風(fēng)險管理落實不到位
對施工前造成的合同風(fēng)險、施工過程中可能造成的地質(zhì)、氣候、材料、設(shè)備、運輸、財務(wù)信譽等風(fēng)險估計不足，沒有風(fēng)險處理預(yù)案，導(dǎo)致一旦出現(xiàn)風(fēng)險，項目出現(xiàn)被動狀態(tài)，嚴(yán)重的甚至將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給上級企業(yè)，造成經(jīng)濟(jì)損失和不良影響。
4.項目評估、合同管理流于形式
對項目評估，測算的地位和作用認(rèn)識不足;有的評估測算的權(quán)限不明確，方法不科學(xué);有的評估、測算滯后，激勵約束不到位，缺乏動態(tài)跟蹤考核，造成項目成本管理控制不力，項目盈虧到竣工時算總賬。
5.責(zé)任成本管理落實不好
近年來，一些企業(yè)一直擺脫不了效益水平低、資本積累少、資金緊張的困擾，其關(guān)鍵的因素在于項目責(zé)任成本抓得不到位。先干后算、干而不算，有制度無責(zé)任，有責(zé)任執(zhí)行不到位是責(zé)任成本管理出現(xiàn)問題的主要原因。
6.施工生產(chǎn)管理不規(guī)范
施工準(zhǔn)備不充分，整體計劃性不強，沒有編制實施性施工組織方案。施工過程中技術(shù)力量不足，資源使用不當(dāng)，勞務(wù)人員配置沒有達(dá)到最佳狀態(tài)，機械設(shè)備的使用效率不高等等。經(jīng)常造成節(jié)點工期完不成，重點工程工期滯后，由此出現(xiàn)的趕工和窩工給項目帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失。
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