2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》練習(xí)題及答案
一、判斷題
1、估價(jià)上的折舊注重的是原始價(jià)值的真實(shí)減損。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：估價(jià)上的折舊注重的是資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損。參見(jiàn)教材P310。
2、按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偤桶赐恋貎r(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒�，從理論上講要求地價(jià)分?jǐn)偛粩嗟剡M(jìn)行，但這在實(shí)際中不可行。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：應(yīng)為按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒ê桶赐恋貎r(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒�。參�?jiàn)教材P392。
3、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬(wàn)元，預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)尚可使用15年，房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則房地產(chǎn)的收益價(jià)格為17.12萬(wàn)元。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：該地產(chǎn)的收益價(jià)格為：
4、在建筑物折舊中，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在可修復(fù)的功能落后。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：參見(jiàn)教材P307。有些功能落后時(shí)不可修復(fù)的。如無(wú)法調(diào)整的建筑設(shè)計(jì)的缺陷，就是不可修復(fù)的功能落后
5、適合原理是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用。它可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：適合原理是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用。它可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途。參見(jiàn)教材P168。
6、凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測(cè)算，因而通常直接采用凈收益乘數(shù)法形式，將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測(cè)算。由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式。參見(jiàn)教材P254。
7、自有資金資本化率通常為未來(lái)第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金金額得到。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：自有資金資本化率通常為未來(lái)第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以通過(guò)市場(chǎng)提取法由可比實(shí)例的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到。參見(jiàn)教材P260。
8、銷(xiāo)售期是自開(kāi)始銷(xiāo)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：銷(xiāo)售期是自開(kāi)始銷(xiāo)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間。參見(jiàn)教材P329。
9、收益期限一般根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限來(lái)確定。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：收益期限一般根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限來(lái)確定。參見(jiàn)教材P235。
10、移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。參見(jiàn)教材P352。
二、單項(xiàng)選擇題
1、王某購(gòu)買(mǎi)的商品房交付后，經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)王某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡?lèi)似商品房的月有效毛租金為3000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報(bào)酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給王某造成的損失為( )元。
A.12650
B.5000
C.13911
D.12574
【正確答案】：D
【答案解析】：損失之和=污染治理費(fèi)用+損失的租金凈收益的現(xiàn)值
租金凈收益現(xiàn)值=3000×(1-15%)/0.5%×[1-(1+0.5%)-3]=7574
損失之和=5000+7574=12574。參見(jiàn)教材P22。
2、房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有( )的特性。
A.獨(dú)一無(wú)二和供給有限
B.流動(dòng)性差和價(jià)值最大
C.獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大
D.不可移動(dòng)和用途多樣
【正確答案】：C
【答案解析】：估價(jià)的基本條件。參見(jiàn)教材P11。
3、在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)包含一份由( )的估價(jià)師簽名、蓋章的聲明。
A.本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有
B.所有參加該估價(jià)項(xiàng)目
C.對(duì)該估價(jià)項(xiàng)目負(fù)第一責(zé)任
D.本估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人
【正確答案】：B
【答案解析】：所有參加估價(jià)項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師都應(yīng)在該聲明上簽字。參見(jiàn)教材P412。
4、在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險(xiǎn)需要評(píng)估( )，以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。
A.市場(chǎng)價(jià)格
B.保險(xiǎn)價(jià)值
C.商品價(jià)值
D.所遭受的財(cái)產(chǎn)損失
【正確答案】：D
【答案解析】：參見(jiàn)教材P18。在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險(xiǎn)需要評(píng)估所遭受的財(cái)產(chǎn)損失，以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。
5、長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的對(duì)象是( )。
A.價(jià)格有明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)
B.價(jià)格無(wú)明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)
C.價(jià)格無(wú)明顯變動(dòng)的房地產(chǎn)
D.價(jià)格有明顯變動(dòng)的房地產(chǎn)
【正確答案】：B
【答案解析】：長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是價(jià)格無(wú)明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)。參見(jiàn)教材P345～346。
6、某商鋪建筑面積為5000㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年;市場(chǎng)上類(lèi)似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/㎡;運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25%;該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.5208
B.533
C.695
D.711
【正確答案】：A
【答案解析】：V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P218。
7、通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為( )。
A.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本
B.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用
C.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用
D.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
【正確答案】：C
【答案解析】：參見(jiàn)教材P282～283。通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用。
8、在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，在通常情況下，是采用( )時(shí)的匯率。
A.成交日期
B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)
C.估價(jià)作業(yè)日期
D.估價(jià)委托日
【正確答案】：A
【答案解析】：在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種的價(jià)格換算為另一幣種的價(jià)格，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。參見(jiàn)教材P184。
9、下面( )不是由外部經(jīng)濟(jì)的原因而引起房地產(chǎn)價(jià)格上升。
A.裝飾裝修改造
B.修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地
C.調(diào)整城市發(fā)展方向
D.改變城市格局
【正確答案】：A
【答案解析】：外部經(jīng)濟(jì)，如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等。參見(jiàn)教材P66。
10、防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線(xiàn)是( )。
A.撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告
B.內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告
C.出具估價(jià)報(bào)告
D.估價(jià)資料歸檔
【正確答案】：B
【答案解析】：對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行審核，類(lèi)似于對(duì)生產(chǎn)出的產(chǎn)品在出廠(chǎng)之前進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，是防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線(xiàn)。參見(jiàn)教材P415。
11、某寫(xiě)字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%，預(yù)計(jì)5年后出售時(shí)總價(jià)為6000萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%。該寫(xiě)字樓目前的價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.5061.44
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85
【正確答案】：A
【答案解析】：折現(xiàn)率=6%+6%×25%=7.5%
6000×(1-6%)/1.0755+400×0.7/0.075×(1-1.075-5)=5061.44
12、估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)和估價(jià)結(jié)果重大修改意見(jiàn)記錄( )。
A.應(yīng)作為估價(jià)資料歸檔
B.不用作為估價(jià)資料歸檔
C.由估價(jià)機(jī)構(gòu)決定是否歸檔
D.依委托人的意見(jiàn)決定是否歸檔
【正確答案】：A
【答案解析】：歸檔的估價(jià)資料應(yīng)全面、完整，一般包括：①估價(jià)報(bào)告;②估價(jià)委托書(shū);③估價(jià)委托合同;④估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況記錄;⑤實(shí)地查勘記錄;⑥估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄;⑦估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)和估價(jià)結(jié)果重大修改意見(jiàn)記錄;⑧估價(jià)報(bào)告交接單;⑨估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師認(rèn)為有必要保存的其他資料。參見(jiàn)教材P417。
13、下列不屬于房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格相同之處的是( )。
A.都是價(jià)格用貨幣來(lái)表示
B.都有波動(dòng)，受供求因素的影響
C.都是按質(zhì)論價(jià)
D.都受區(qū)位因素的影響
【正確答案】：D
【答案解析】：共同之處在于：①都是價(jià)格，是價(jià)值的貨幣表現(xiàn);②都有波動(dòng)，受供求因素的影響;③都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。參見(jiàn)教材P83。
14、一般來(lái)講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的趨勢(shì)是( )。
A.上漲
B.下跌
C.保持相對(duì)穩(wěn)定
D.先漲后跌
【正確答案】：A
【答案解析】：隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲趨勢(shì)。
15、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來(lái)劃分的，總高度等于或者超過(guò)( )層的為高層。
A.7
B.8
C.9
D.10
【正確答案】：D
【答案解析】：10層以上(含10層)為高層住宅。參見(jiàn)教材P75。
16、成新折扣法習(xí)慣于根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損狀況等，判定出建筑物的 ( )。
A.成新率
B.年折舊率
C.殘值率
D.回收率
【正確答案】：A
【答案解析】：成新折扣法習(xí)慣于根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損狀況等，判定出建筑物的成新率。參見(jiàn)教材P301。
17、某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣�，分別為道路18元，燃?xì)?8元，供水16元，排水18元，熱力12元，供電23元，通信10元，場(chǎng)地平整13元，則該地區(qū)五通一平的正常費(fèi)用是( )元/平方米。
A.98
B.102
C.108
D.116
【正確答案】：A
【答案解析】：參見(jiàn)教材P68。五通指水(供水和排水)電路再加上電信。道路18+供水16+排水18+供電23+通信10+場(chǎng)地平整13=98
18、( )是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。
A.用益物權(quán)
B.擔(dān)保物權(quán)
C.抵押權(quán)
D.租賃權(quán)
【正確答案】：A
【答案解析】：用益物權(quán)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。參見(jiàn)教材P52。
19、某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議，2003年8月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為( )。
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.簽訂估價(jià)委托合同之日
D.估價(jià)人員與委托人商定的某日
【正確答案】：A
【答案解析】：要以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)，才能檢驗(yàn)原估價(jià)結(jié)果是否合理。參見(jiàn)教材P162。
20、評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的( )。
A.社會(huì)一般報(bào)酬率
B.最低期望收益率
C.特定投資者所要求的最低期望收益率
D.特定投資者所要求的最低報(bào)酬率
【正確答案】：A
【答案解析】：評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。參見(jiàn)教材P98。
【房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》練習(xí)題及答案】相關(guān)文章：
房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法練習(xí)題及答案04-09
房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》練習(xí)題及答案201707-26
房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》練習(xí)題及答案06-16
房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法練習(xí)題附答案03-30
2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》練習(xí)題及答案07-01
2017房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》練習(xí)題及答案06-18
房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法練習(xí)題06-20
房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》練習(xí)題12-22