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2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點(diǎn)匯總
【報酬率的求取】
一、報酬率的實(shí)質(zhì)
報酬率(yield rate，Y)也稱為回報率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率(internal rate of return，IRR，也稱為內(nèi)部報酬率)同性質(zhì)的比率。進(jìn)一步弄清報酬率的內(nèi)涵，還需要弄清一筆投資中投資回收與投資回報的含義以及之間的區(qū)別：投資回收是指所投入資本的回收，即保本;投資回報是指所投人資本全部回收以后所獲得的額外資金，即報酬。以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存人本金的收回，投資回報就是從銀行那里得到的利息。因此，投資回報不包含投資回收，報酬率為投資回報與所投入資本的比率，即：
報酬率=投資回報/所投入的資本
可以將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為：這種投資所需要投入的資本是房地產(chǎn)價格，試圖獲取的收益是房地產(chǎn)預(yù)期會產(chǎn)生的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險。所謂風(fēng)險，是指由于不確定性的存在，導(dǎo)致投資收益的實(shí)際結(jié)果偏離預(yù)期結(jié)果造成損失的可能性。即投資的結(jié)果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至可能虧損。以最小的風(fēng)險獲取最大的收益，可以說是所有投資者的愿望。盈利的多少一方面與投資者自身的能力有關(guān)，但如果抽象掉投資者自身的因素，則主要與投資對象及其所處的投資環(huán)境有關(guān)。在一個完善的市場中，投資者之間競爭的結(jié)果是：要想獲取較高的收益，意味著要承擔(dān)較大的風(fēng)險;或者，有較大的風(fēng)險，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才愿意進(jìn)行有較大風(fēng)險的投資。因此，從全社會來看，投資遵循收益與風(fēng)險相匹配原則，報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)，風(fēng)險大的投資，其報酬率也高，反之則低。例如，將資金購買國債，基本沒有風(fēng)險，但利率低，收益也就低;而將資金搞投機(jī)冒險，報酬率高，但風(fēng)險也大。
掌握了報酬率與投資風(fēng)險的上述關(guān)系，實(shí)際上就在觀念上把握住了求取報酬率的方法，即所選取的報酬率，應(yīng)等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險的投資的報酬率。例如，兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險大，從而要求的報酬率高，另一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險小，從而要求的報酬率低。由于房地產(chǎn)價值與報酬率負(fù)相關(guān)，因此，在收益能力相同的條件下，風(fēng)險大的房地產(chǎn)的價值低，風(fēng)險小的房地產(chǎn)的價值高。
二、投資報酬率排序插入法
收益法估價采用的報酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報酬率。由于具有同等風(fēng)險的任何投資的報酬率應(yīng)該是相近的，所以，可以通過與估價對象同等風(fēng)險的投資報酬率來求取估價對象的報酬率。報酬率排序插入法的操作步驟和主要內(nèi)容如下：
(1)調(diào)查、搜集估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報酬率和風(fēng)險程度的資料，如各種類型的銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報酬率及其他投資的報酬率等。
(2)將所搜集的不同類型投資的報酬率按從低到高的順序排列。
(3)將估價對象與這些類型投資的風(fēng)險程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險的投資，確定估價對象風(fēng)險程度應(yīng)落的位置。
(4)根據(jù)估價對象風(fēng)險程度所落的位置，在圖表上找出對應(yīng)的報酬率，從而就求出了估價對象的報酬率。
【假設(shè)開發(fā)法的基本原理】
1.假設(shè)開發(fā)法的概念
假設(shè)開發(fā)法又稱開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、剩余法，是將預(yù)測的估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
2.假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)
假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價方法，其基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。
假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格;假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價格。
假設(shè)開發(fā)法更深的理論依據(jù)，類似于地租原理(可詳見本書第9章第5節(jié)“地租理論和地租量的計(jì)算”)。只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余。
3.假設(shè)開發(fā)法適用的對象和條件
假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，如待開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇)，以下統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。
假設(shè)開發(fā)法適用的條件：
�、僖幸粋�明朗、開放及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策;②要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī);③要有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫;④要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單;⑤要有一個長遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給(出讓)計(jì)劃。如果這些條件不具備，在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價時會使本來就難以預(yù)測的房地產(chǎn)市場的客觀方面，摻人了許多人為的主觀影響因素，使未來的房地產(chǎn)市場變得更加不可捉摸，從而對未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本和稅費(fèi)等的預(yù)測也會更加困難。
4.假設(shè)開發(fā)法的操作步驟
運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為下列6個步驟進(jìn)行：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況;②選擇最佳的開發(fā)利用方式;③估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期;④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;⑤測算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi);⑥進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。
調(diào)查該類待開發(fā)土地的基本情況主要包括下列4個方面：
(1)弄清土地的位置。包括3個層次：①土地所在城市的性質(zhì);②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì);③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務(wù)。例如：位于上海浦東新區(qū)的一塊待開發(fā)土地需要估價，弄清該塊土地的位置，就需要弄清上海的性質(zhì)、地位，需要弄清浦東新區(qū)的性質(zhì)、地位，包括它與上海市區(qū)的關(guān)系以及政府對該區(qū)的政策和規(guī)劃建設(shè)設(shè)想等，此外還需要弄清這塊土地在頂區(qū)內(nèi)的具體坐落狀況，如周圍環(huán)境、進(jìn)出交通便利與否等。
(2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度、地質(zhì)和水文狀況等。弄清這些，主要是為測算開發(fā)成本、費(fèi)用等服務(wù)。
(3)弄清城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。包括弄清規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。弄清這些，主要是為確定最佳的開發(fā)利用方式服務(wù)。
(4)弄清將擁有的土地權(quán)利。包括弄清權(quán)利性質(zhì)(目前均為使用權(quán))、使用年限、可否續(xù)期，以及對轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等。弄清這些，主要是為預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、租金等服務(wù)。
5.假設(shè)開發(fā)法的其他用途
假設(shè)開發(fā)法除了適用于估價，還大量用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的常用方法之一。假設(shè)開發(fā)法用于估價與用于投資分析的不同之處，是在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，用于估價是假設(shè)站在一個典型的投資者的立場，用于投資分析是站在一個具體的投資者的立場。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策提供依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)開發(fā)商提供下列3種數(shù)據(jù)：
(1)確定擬開發(fā)場地的最高價格。如果開發(fā)商有興趣取得某個開發(fā)場地，他必須事先計(jì)算出能夠接受的最高價格，他實(shí)際的購買價格應(yīng)低于或等于此價格，否則不值得購買。
(2)確定開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤。在確定預(yù)期利潤時，是假定開發(fā)場地已按照某個價格購買，即場地購置費(fèi)被看成已知。預(yù)計(jì)可取得的總收入扣除場地購置費(fèi)、開發(fā)成本及資金利息等后的余值，為開發(fā)項(xiàng)目所能產(chǎn)生的利潤。此利潤如果高于開發(fā)商期望的利潤，則該開發(fā)項(xiàng)目被認(rèn)為是可行的;否則，應(yīng)被推遲開發(fā)，甚至取消投資。
(3)確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用。在確定最高費(fèi)用時，場地購置費(fèi)也被視為已知。確定最高費(fèi)用的目的是為了使開發(fā)利潤保持在一個合理的范圍內(nèi)，同時使整個開發(fā)成本、費(fèi)用在開發(fā)過程的各個階段得到有效的控制，不至于在開發(fā)過程中出現(xiàn)費(fèi)用失控。
【制定估價作業(yè)方案】
一、估價作業(yè)方案的含義和內(nèi)容
在明確了估價基本事項(xiàng)及確定了估價報告交付日期的基礎(chǔ)上，應(yīng)再次對估價項(xiàng)目進(jìn)行分析，制定估價作業(yè)方案，以保質(zhì)、按時完成該估價項(xiàng)目。估價作業(yè)方案的核心是解決將要做什么、什么時候做、由誰來做及如何去做，即是關(guān)于未來一系列行動的計(jì)劃。
估價作業(yè)方案主要包括以下內(nèi)容：①擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法;②擬搜集的估價所需資料及其來源渠道;③預(yù)計(jì)需要的時間、人力和經(jīng)費(fèi);④估價作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排。
二、制定估價作業(yè)方案的思路
(一)擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法
在明確了估價基本事項(xiàng)之后，便可以確定擬采用的估價技術(shù)路線，初步選擇適用于估價對象的估價方法。估價技術(shù)路線是評估出估價對象價值所應(yīng)遵循的基本途徑，是指導(dǎo)整個估價過程的技術(shù)思路。初步選擇估價方法的目的，是為了使后面的搜集估價所需資料和實(shí)地查看估價對象等工作有的放矢，避免不必要的無效勞動。因?yàn)椴煌墓纼r方法所需的資料不完全相同，有些資料可能是某些估價方法所不需要的。在前面介紹各種估價方法中已介紹了它們適用的估價對象，在此反過來，哪種類型的房地產(chǎn)在理論上適用哪些估價方法估價也應(yīng)是清楚的。
在市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法中，只要是估價對象在理論上適用的，都應(yīng)當(dāng)初步入選，不得隨意取舍。例如，開發(fā)完成后價值可以采用市場法或收益法估價的在建工程，理論上應(yīng)當(dāng)采用成本法、假設(shè)開發(fā)法估價;開發(fā)完成后價值可以采用市場法或收益法估價的房地產(chǎn)開發(fā)用地，理論上應(yīng)當(dāng)采用市場法、假設(shè)開發(fā)法估價;現(xiàn)成的寫字樓、公寓，理論上應(yīng)當(dāng)采用市場法、收益法、成本法估價;現(xiàn)成的商場、商業(yè)門面，理論上應(yīng)當(dāng)采用收益法、市場法估價;現(xiàn)成的游樂場、影劇院，理論上應(yīng)當(dāng)采用收益法、成本法估價。
不同估價方法之間的關(guān)系有以下3 種：一是可以同時使用，以相互驗(yàn)證，而不能相互替代。因?yàn)椴煌墓纼r方法是從不同的角度來衡量房地產(chǎn)的價值，同時采用多種估價方法進(jìn)行估價，可以使估價結(jié)果更加客觀合理。二是可以相互補(bǔ)充。例如，有些房地產(chǎn)適用成本法估價而不適用市場法估價，如在建工程;有些房地產(chǎn)可能相反，適用市場法估價而不適用成本法估價，如位置和環(huán)境很好、適宜建造別墅、尚未開發(fā)的生地。三是可以相互引用。例如，市場法中的土地使用期限調(diào)整可以采用收益法求取;收益法中的租賃收入、成本法中的土地取得成本可以采用市場法求取;假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)完成后價值可以采用市場法、收益法求取。
因此，房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)熟知、理解各來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)種估價方法及其綜合運(yùn)用，結(jié)合估價對象，正確運(yùn)用估價方法進(jìn)行估價。對于同一估價對象，宜選用兩種以上(含兩種)估價方法進(jìn)行估價。此外，有條件選用市場法估價的，應(yīng)當(dāng)以市場法為主要的估價方法;收益性房地產(chǎn)估價，應(yīng)當(dāng)選用收益法作為其中的一種估價方法;具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法;在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場法、收益法、假設(shè)開發(fā)法估價的情況下，可以將成本法作為主要的估價方法。
還需要指出的是，上述選用兩種以上估價方法進(jìn)行估價，是指該兩種以上估價方法均是用于直接得出估價對象的價值，而不包括估價方法之間引用的情況。例如，某在建工程采用假設(shè)開發(fā)法估價，其中的開發(fā)完成后價值采用市場法或收益法評估，則此估價項(xiàng)目實(shí)際上只采用了假設(shè)開發(fā)法一種估價方法，而不是采用了市場法、收益法和假設(shè)開發(fā)法三種估價方法。
(二)擬搜集的估價所需資料及其來源渠道
針對估價對象、估價目的以及擬采用的估價方法等，需要搜集哪些資料及其來源渠道，參見本章第五節(jié)“搜集估價所需資料”。
(三)預(yù)計(jì)需要的時間、人力和經(jīng)費(fèi)
任何一個項(xiàng)目都要動用人力、財力和物力。對于屬于專業(yè)服務(wù)活動的房地產(chǎn)估價，主要是動用人力。根據(jù)估價對象、估價目的、估價時點(diǎn)、估價報告交付日期，便可知估價項(xiàng)目的大小、難易和緩急，從而可以確定需要多少人員、需要什么樣的人員以及何時需要等。由于某些房地來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)產(chǎn)估價師擅長某種類型房地產(chǎn)的估價，或者擅長某種估價目的的估價，或者擅長運(yùn)用某種估價方法進(jìn)行估價，在估價對象、估確。
【國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓】
國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指國家將國有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付出讓金等費(fèi)用的行為。目前，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。在招標(biāo)出讓方式中，市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡稱出讓人)需要確定招標(biāo)底價，投標(biāo)人需要確定投標(biāo)報價。在拍賣出讓方式中，出讓人需要確定拍賣底價(保留價)，競買人需要確定自己的最高出價(最高應(yīng)價或最高報價)。考試&大&在掛牌出讓方式中，出讓人需要確定掛牌底價，競買人需要確定自己的最高報價。在協(xié)議出讓方式中，出讓人需要提出出讓價格、確定協(xié)議出讓最低價，土地使用者需要確定自己的最高出價。此外，對于列入招標(biāo)拍賣掛牌出讓計(jì)劃內(nèi)的具體地塊有使用意向、提出用地預(yù)申請的單位和個人，需要承諾愿意支付的土地價格;出讓人需要認(rèn)定其承諾的土地價格是否可以接受。因此，無論是哪種出讓方式，都需要對擬出讓地塊進(jìn)行估價，為出讓人確定各種出讓底價提供參考依據(jù)，或者為欲受讓人確定各種出價提供參考依據(jù)。
【收益法的理論分析】
一、收益法的定義和問題的提出
1、定義
收益法是求取估價對象未來的正常凈收益，用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，即房地產(chǎn)的價值是未來凈收益的現(xiàn)值之和。①
2、普遍適用的收益法原理
將估價時點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么現(xiàn)在購買一宗有一定年限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著其未來的收益年限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益， 如果現(xiàn)在有一貨幣額可以與此凈收益的折現(xiàn)值之和等值，則這一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價值。②
3、分析P= A/r[1-(1+r)-n]模式應(yīng)用產(chǎn)生的問題
評估實(shí)踐上，數(shù)學(xué)模式 P= A/r[1-(1+r)-n]應(yīng)用于收益性房地產(chǎn)成立的基本條件是：能夠持續(xù)地均衡地獲取穩(wěn)定的投資收益率。但事實(shí)上當(dāng)n趨向于長周期時如50年期時，r、A 無法同時實(shí)現(xiàn)持續(xù)地而且穩(wěn)定的收益率。在一個長的周期內(nèi)，在空置率居高不下時，凈租金收益以同樣持續(xù)地獲取復(fù)利運(yùn)行，則是不可想象的。同時產(chǎn)品生命周期理論、房地產(chǎn)周期價值理論(長周期、中周期、短周期)、房地產(chǎn)投資周期理論、邊際效益遞減規(guī)律都使數(shù)學(xué)模式 P= A/r[1-(1+r)-n]應(yīng)用于收益性房地產(chǎn)成立的基本條件在理論上和實(shí)踐上落空。
認(rèn)為此理論模式是正確的辯護(hù)可能是：有必要進(jìn)行一定的理論約束和修正，n應(yīng)當(dāng)縮短歷史收益期限，r一般不可能持續(xù)地在高水平上運(yùn)行，但是可以持續(xù)地在低水平上運(yùn)行。對于高低不平的收益率情況，從數(shù)學(xué)上可以進(jìn)行平均化的處理。這樣的理解是正確的嗎?就定義與原理本身而言似乎沒有什么問題。但是存在的問題得不到解決，理論上的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》與《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》在收益法的運(yùn)用時是否扣除折舊的矛盾理念;現(xiàn)狀是收益的準(zhǔn)確計(jì)算和資本化率的求取及預(yù)期模型的判斷選擇這三根支撐收益法應(yīng)用的支柱無一牢固。那么我們就可提出疑問：收益法理論上可靠嗎?究竟怎樣正確使用收益法呢?
二、收益法的理論淵源分
1、利息理論的分析
銀行按揭貸款等額還本付息償還模式： A= Pr/[1-(1+r)-n] (其中r為貸款利率，n為還款期數(shù)，P為貸款數(shù)量)。這種普遍的模式除了近來受到一些與其他還款方式多支付了利息的指責(zé)以外一直沒有大的爭議，同時，此模式與評估所用的典型模式完全相同，不同的只是r在評估時為資本化率。另外一個模式是金融及證券市場股票價值理論： P=A/I(其中I為市場利率，P為股票價格，A為股息收入)。③不過必須指出的早期這一結(jié)論并不是由P=?Ai.(1+I)-n ，當(dāng)Ai不變時P= A/I[1-(1+I)-n] ，當(dāng)n→∞時P=A/I，A=PI .同時應(yīng)當(dāng)指出的是，證券的價格評定幾乎不使用P=A/I，也不使用P= A/I[1-(1+I)-n]，而是使用與他們幾乎無關(guān)的模式。由以上分析可以確認(rèn)收益法的第一個理論淵源是利息理論和模式，但分歧也嚴(yán)重。在相同的數(shù)學(xué)模式下：已經(jīng)由確定的利息率轉(zhuǎn)換為不確定的未來投資收益率。理論的缺陷可能開始萌芽：不確定的未來投資收益率將導(dǎo)致理論應(yīng)用的問題。
2、經(jīng)濟(jì)性項(xiàng)目的評價
NPV=-P+?Ai.(1+ic)-n 有NPV=0、 NPV<0 、NPV>0共三種情況。④(公式中：NPV為凈現(xiàn)值， P為投資， Ai為年凈收益 ，ic為基準(zhǔn)投資收益率)
�、佼�(dāng) NPV=0的情況下，則P= ?Ai.(1+ic)-n 即投資等于未來收益的貼現(xiàn)和;當(dāng)凈現(xiàn)值等于0時，可以求得內(nèi)部收益率。
②當(dāng)NPV<0的情況下，則P>?Ai.(1+ic)-n 即投資大于未來收益的貼現(xiàn)和。
�、郛�(dāng) NPV>0的情況下，則P
有必要指出：項(xiàng)目評價不能夠計(jì)算和確定未來真實(shí)收益及收益率。其分析的目的是得到一個可以與已經(jīng)確定的指標(biāo)相比較的指標(biāo)。這一指標(biāo)準(zhǔn)確地說是一個建立于貸款利息率(成本利息率)上的利息率指標(biāo)。估價理論所探討的收益法理論是建立在第一種情況基礎(chǔ)上，即收益法的所謂理論基礎(chǔ)：當(dāng) NPV=0 時則有P= ?Ai.(1+ic)- n 即投資等于未來收益的貼現(xiàn)和。由此分析可以確認(rèn)收益法的第二個理論來源：未來投資收益預(yù)期的收益貼現(xiàn)理論，而分歧也嚴(yán)重：目的與手段互換，理論缺陷開始萌芽：投資等于未來收益的貼現(xiàn)和只是一種假設(shè)的狀態(tài)，投資多數(shù)情況下不等于未來收益的貼現(xiàn)和，只有在采用內(nèi)部收益率時才相等。收益與投資的復(fù)雜關(guān)系并非未來收益的貼現(xiàn)和可以描述。事實(shí)上投資任何情況下都不必然等于預(yù)期收益，投資可能贏利也可能虧本，評估價格等同于投資的邏輯也可能有問題。
3、總結(jié)
收益法的兩個理論來源一是復(fù)利和貼現(xiàn)理論，二是預(yù)期的未來投資收益理論，兩者的結(jié)合可以稱為收益貼現(xiàn)理論。
三、收益法的理論的約束條件分析
1、理論結(jié)構(gòu)的約束——基本的約束
這是指收益法理論本身是否成立的假設(shè)和約束條件。收益法理論建立于復(fù)利和收益貼現(xiàn)理論兩者基礎(chǔ)上，因此基本約束是指理論的約束條件：假設(shè)——采用了一個基本的不證自明的假設(shè)：占用一定數(shù)量和一定期限的資金則按照凈占用的數(shù)量和期限支付利息。復(fù)利——是指能夠持續(xù)地不變地獲取利率。 折現(xiàn)——遠(yuǎn)期的折現(xiàn)與近期的折現(xiàn)都具有相同的經(jīng)濟(jì)學(xué)形式。共同假設(shè)——假設(shè)資本化率和凈收益已經(jīng)知道。必須指出的是共同假設(shè)是從理論到實(shí)際問題的解決這個系統(tǒng)的一個邏輯步驟，并不是數(shù)學(xué)模式成立的約束條件。
2、數(shù)學(xué)模式的約束——是數(shù)學(xué)模式成立的條件
P= A/r[1-(1+r)-n]模式成立的條件是：(1)A指每年純收益穩(wěn)定不變;(2)r>0指資本化率>0;(3)n指收益年限。我們認(rèn)為此三個條件是數(shù)學(xué)模式成立的基本條件。如果此三個條件不能夠同時得到滿足，則此模式不能成立，或沒有現(xiàn)實(shí)的相應(yīng)條件，此模式將在評估使用時不成立。
3、數(shù)學(xué)模式的應(yīng)用邊界約束——指數(shù)學(xué)模式應(yīng)用于不同資產(chǎn)，由于資產(chǎn)的不同屬性及與此相關(guān)的不同資產(chǎn)的不同收益性質(zhì)導(dǎo)致數(shù)學(xué)模式的應(yīng)用邊界約束。這種約束實(shí)質(zhì)是指問題和對象的客觀依據(jù)。
能夠產(chǎn)生收益的資產(chǎn)具有多種多樣，不同類別的資產(chǎn)本身具有不同的屬性，比如房地產(chǎn)資產(chǎn)與企業(yè)整體資產(chǎn)或機(jī)器資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，同是不同資產(chǎn)又具有不同收益性質(zhì)，以及人們對不同收益能力有不同認(rèn)識，這些都是評估應(yīng)用時的數(shù)學(xué)模式應(yīng)用邊界約束。如：貸款之r是事先確定的，而且有可以調(diào)整和不可以調(diào)整的利率;待評估資產(chǎn)之r是事先不確定的，而且是可變的收益率;短生命周期資產(chǎn)之n是事先確定的或可以預(yù)測的，而且是可以不變的收益率;長生命周期資產(chǎn)之n是事先不確定的或不可以預(yù)測的，而且是可變的收益率。
值得注意的是數(shù)學(xué)模式的約束這一層次在溝通基礎(chǔ)理論和實(shí)際應(yīng)用中，起到基礎(chǔ)理論表達(dá)和實(shí)際評估描述的雙重作用。
【長期趨勢法及其運(yùn)用】
本章介紹長期趨勢法的含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟、幾種主要長期趨勢法的內(nèi)容以及長期趨勢法的主要作用。
第一節(jié) 長期趨勢法概述
一、長期趨勢法的含義
長期趨勢法是運(yùn)用預(yù)測科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時間序列分析和回歸分析，來推測、判斷房地產(chǎn)未來價格的方法。簡要地說，預(yù)測就是由已知推測未知，由過去和現(xiàn)在推測未來。
二、長期趨勢法的理論依據(jù)
房地產(chǎn)價格通常波動，在短期內(nèi)難以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢，但從長期來看，會呈現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。因此，當(dāng)需要評估(通常是預(yù)測)某宗(或某類)房地產(chǎn)的價格時，可以搜集該宗(或該類)房地產(chǎn)過去至現(xiàn)在較長一段時期的歷史價格資料，并按照時間的先后順序?qū)⑦@些歷史價格編排成時間序列，從而找出該宗(或該類)房地產(chǎn)的價格隨著時間的變化而變動的過程、方向、程度和趨勢，然后進(jìn)行外延或類推，這樣就可以作出對該宗(或該類)房地產(chǎn)的價格在估價時點(diǎn)(通常為未來)比較肯定的推測和科學(xué)的判斷，即評估(預(yù)測)出了該宗(或該類)房地產(chǎn)的價格。
【國外和港臺地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱謂及定義】
國外以及中國香港和臺灣地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱謂及定義不盡相同。其中，美國大多稱為Real Estate Appraisal，將Appraisal定義為“得出一種價值意見的行為或過程(the act orprocess of developing an opinion of value)”。英國和其他英聯(lián)邦國家大多稱為Propeny Valuation。日本和韓國稱為不動產(chǎn)鑒定評價，其中日本把不動產(chǎn)鑒定評價定義為“判定不動產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價值，并將其結(jié)果用貨幣額表示”。中國香港地區(qū)習(xí)慣上稱為物業(yè)估值或物業(yè)估價。中國臺灣地區(qū)稱為不動產(chǎn)估價，一般把不動產(chǎn)估價定義為“依據(jù)影響不動產(chǎn)價值之各種資料，判定對象不動產(chǎn)之經(jīng)濟(jì)價值，并以貨幣額表示之。換言之，是在社會上之一連串價格秩序中，指出估價對象不動產(chǎn)之價格或租金額之行為。”
【需要專業(yè)評估的范圍】
一種職業(yè)乃至一個行業(yè)的生存與發(fā)展，必須建立在社會對它有內(nèi)在需要的基礎(chǔ)上，僅靠行政命令等外在的強(qiáng)制要求是難以維持長久的。因此，如果社會大眾無法認(rèn)識或了解一種職業(yè)、一個行業(yè)存在的理由，以及這種職業(yè)、&考&試大$這個行業(yè)對社會福利和社會進(jìn)步帶來的貢獻(xiàn)，那么這種職業(yè)、這個行業(yè)就難以在現(xiàn)代競爭激烈的社會存在下去，更不用說要持續(xù)發(fā)展了。
雖然任何資產(chǎn)在交易中都需要衡量和確定價格，估價行業(yè)希望所有的資產(chǎn)都要估價的心情也是可以理解的，但并不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價。對于價值量較小或者價格依照通常方法容易確定的資產(chǎn)，通常不需要專業(yè)估價。例如，2004年11月 25日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》(法釋〔2004〕16號)第4條規(guī)定：“對擬拍賣的財產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價格評估。對于財產(chǎn)價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進(jìn)行評估。”可見，一種資產(chǎn)只有同時具有“獨(dú)一無二”和“價值量大”兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。
這是因?yàn)椋?/p>
(1)一種資產(chǎn)如果不具有獨(dú)一無二的特性，相同的很多，價格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法(例如通過簡單的比較)便可以得知，就不需要專業(yè)估價。
(2)一種資產(chǎn)雖然具有獨(dú)一無二的特性，但如果價值量不夠大，&考&試大$聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價的花費(fèi)與資產(chǎn)本身的價值相比較高，甚至超過資產(chǎn)本身的價值，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價顯得不經(jīng)濟(jì)，則也不需要專業(yè)估價。
因此，真正需要專業(yè)估價的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等。
【恩格爾定律與恩格爾系數(shù)】
19世紀(jì)德國統(tǒng)計(jì)學(xué)家恩格爾根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，對消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化得出一個規(guī)律：一個家庭收入越少，家庭收入中(或總支出中)用來購買食物的支出所占的比例就越大，隨著家庭收入的增加，家庭收入中(或總支出中)用來購買食物的支出則會下降。推而廣之，一個國家越窮，每個國民的平均收入中(或平均支出中)用于購買食物的支出所占比例就越大，隨著國家的富裕，這個比例呈下降趨勢。恩格爾定律的公式：
食物支出變動百分比
食物支出對總支出的比率(R1)=──────────
總支出變動百分比
或
食物支出變動百分比
食物支出對收入的比率(R2)=──────────
收入變動百分比
收入變動百分比
R2又稱為食物支出的收入彈性。
恩格爾定律是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)提出的，它是在假定其他一切變量都是常數(shù)的前提下才適用的，因此在考察食物支出在收入中所占比例的變動問題時，還應(yīng)當(dāng)考慮城市化程度、食品加工、飲食業(yè)和食物本身結(jié)構(gòu)變化等因素都會影響家庭的食物支出增加。只有達(dá)到相當(dāng)高的平均食物消費(fèi)水平時，收入的進(jìn)一步增加才不對食物支出發(fā)生重要的影響。
恩格爾系數(shù)是根據(jù)恩格爾定律得出的比例數(shù)，是表示生活水平高低的一個指標(biāo)。 其計(jì)算公式如下：
食物支出金額
恩格爾系數(shù)=───────
總支出金額
除食物支出外，衣著、住房、日用必需品等的支出，也同樣在不斷增長的家庭收入或總支出中，所占比重上升一段時期后，呈遞減趨勢。
【住房相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃】
對房地產(chǎn)價格有影響的住房相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃主要有住房建設(shè)規(guī)劃和年度計(jì)劃、住房保障發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃。住房建設(shè)規(guī)劃是引導(dǎo)和調(diào)控城市近期住房建設(shè)的專項(xiàng)規(guī)劃，其確定的住房建設(shè)目標(biāo)、建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)比例(如新建住房套型結(jié)構(gòu)比例要求)、建設(shè)時序和空間布局等，特別是普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模或在住房建設(shè)總量中的比重，對商品住房價格有較大的影響。住房建設(shè)總量增加特別是限價商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模增加或在住房建設(shè)總量中的比重提高，商品住房的價格一般會下降，反之會上漲。
物價
房地產(chǎn)價格是物價的一種，但與一般物價的特性不同，在此把兩者區(qū)分開來，對它們之間的關(guān)系作一分析。
反映一般物價變動的指標(biāo)主要有居民消費(fèi)價格指數(shù)和生產(chǎn)資料價格指數(shù)。居民消費(fèi)價格指數(shù)(Consumer Price Index，CPI)是反映一定時期內(nèi)居民消費(fèi)價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。居民消費(fèi)價格指數(shù)分為食品、衣著、家庭設(shè)備及用品、醫(yī)療保健、交通和通訊、娛樂教育和文化用品、居住、服務(wù)項(xiàng)目等八個大類。該指數(shù)是綜合了城市居民消費(fèi)價格指數(shù)和農(nóng)民消費(fèi)價格指數(shù)計(jì)算取得。生產(chǎn)資料價格指數(shù) (Producer Price Index，PPI)也稱為生產(chǎn)者價格指數(shù)、工業(yè)品出廠價格指數(shù)，是反映一定時期內(nèi)生產(chǎn)資料價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)，包括能源、鋼材、有色金屬、化工產(chǎn)品、木材等項(xiàng)目。中國目前統(tǒng)計(jì)口徑中，房地產(chǎn)價格變動沒有納入居民消費(fèi)價格指數(shù)和生產(chǎn)資料價格指數(shù)核算，房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。因此，居民消費(fèi)價格指數(shù)和生產(chǎn)資料價格指數(shù)的變動并不反映房地產(chǎn)價格的變動，只是間接影響。房地產(chǎn)價格與一般物價的互動關(guān)系非常復(fù)雜。通常情況下，物價的普遍波動表明貨幣購買力的變動，即幣值發(fā)生變動。此時物價變動，房地產(chǎn)價格也隨之變動，如果其他條件不變，那么物價變動的百分比就相當(dāng)于房地產(chǎn)價格變動的百分比，而且兩者的動向也應(yīng)一致，則表示房地產(chǎn)價格與一般物價之間的實(shí)質(zhì)關(guān)系未變。
不論一般物價總水平是否變動，其中某些物價的變動也可能會引起房地產(chǎn)價格的變動，特別是諸如建筑材料價格(尤其是建筑鋼材、水泥、木材的價格)、建筑構(gòu)配件價格、建筑設(shè)備價格、建筑人工費(fèi)等“房地產(chǎn)投入要素”的價格上漲，會增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，從而可能引起“成本推動型”的房地產(chǎn)價格上漲。
就宏觀來看地價上漲與一般物價上漲的因果關(guān)系，在日本存在著下列兩種看法：“一種看法是重視地價上漲→抵押力量增大→信用膨脹→物價上漲這種因果關(guān)系的;另一種看法則認(rèn)為存在著貨幣量的增加→物價上漲→地價上漲這種關(guān)系”。
從較長時期來看，國內(nèi)外統(tǒng)計(jì)資料表明，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率。但在房地產(chǎn)價格中，土地價格、新建商品房價格、存量房價格、房屋租賃價格，或者不同用途房地產(chǎn)的價格，其變動幅度不是完全同步的，有時甚至是不同方向的。
關(guān)于房地產(chǎn)價格中的房價(房地價格)與地價的關(guān)系，目前有三種觀點(diǎn)：一是成本決定論，認(rèn)為地價作為房價的重要組成部分，地價對房價的影響是顯著的，地價上漲導(dǎo)致房價上漲。二是需求帶動論，認(rèn)為房地產(chǎn)作為最終產(chǎn)品，其價格由市場供求決定，地價水平取決于房價水平。三是相互影響論，認(rèn)為上述兩種觀點(diǎn)都有一定道理，但都不全面，房價與地價的關(guān)系在一定范圍內(nèi)是相互作用、相互影響的關(guān)系。實(shí)際上，在有較多土地供應(yīng)者的情況下，房價是主動的，地價是被動的，即地價水平主要取決于房價水平，就如同一般情況下地租水平是由農(nóng)產(chǎn)品價格水平?jīng)Q定的。但在房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級市場上的地價水平在很大程度上影響著新建商品房的價格水平，預(yù)期政府會減少土地供應(yīng)將造成的地價上漲或者其壟斷的高地價，是會推動房價上漲或者市場會以房價上漲來作出反應(yīng)的。
下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，正確的有( )。(2005年試題)
A.不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的
B.房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)
C.理論上，房地產(chǎn)價格與利率因素呈負(fù)相關(guān)
D.房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化
E.匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲;相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降
答案：ACE
【如何辨別房產(chǎn)證的真假】
由于在房地產(chǎn)交易市場中時常出現(xiàn)假房產(chǎn)證，導(dǎo)致買房人權(quán)益受損害，因此，國務(wù)院 幾部委采取了統(tǒng)一印制房產(chǎn)證的管理措施，規(guī)定房產(chǎn)證由指定廠家印制，房產(chǎn)證像貨幣一樣有水印圖案，有防偽底紋等等。這些措施可能會減少假房產(chǎn)證的危害，但審判實(shí)踐中應(yīng)特別注意與這些措施有關(guān)的一些問題。
要判斷房產(chǎn)證的真假，首先必須明確兩點(diǎn)：
(1)按國務(wù)院幾部委規(guī)定統(tǒng)一印制的，是房產(chǎn)證的證書用紙，而不是有法律效力的房產(chǎn)證。一個書面憑證是否成為有效的房產(chǎn)證，完全不在于證書用紙的印制行為，而在于有權(quán)登記機(jī)關(guān)的發(fā)放行為。
(2)判斷真假房產(chǎn)證的惟一標(biāo)準(zhǔn)，不是房產(chǎn)證上的水印圖案或防偽底紋，而是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的印鑒。只要房產(chǎn)證上登記機(jī)關(guān)的印鑒是真的，即使沒有使用統(tǒng)一印制的帶有水印圖案或防偽底紋的證書用紙，該房產(chǎn)證也是真的;只要房產(chǎn)證上登記機(jī)關(guān)的印鑒是假的，即使使用了統(tǒng)一印制的帶有水印圖案或防偽底紋的證書用紙，該房產(chǎn)證也是假的。所以，幾部委采取統(tǒng)一印制房產(chǎn)證的措施，反倒在一定程度上有可能誤導(dǎo)真假房產(chǎn)證的判斷依據(jù)，使人們誤以為有水印圖案或防偽底紋的房產(chǎn)證才是真的房產(chǎn)證，而忽略了判斷房產(chǎn)證真假的惟一依據(jù)就是登記機(jī)關(guān)的印鑒。
【房地產(chǎn)測繪基礎(chǔ)知識】
一、考試大綱
了解房地產(chǎn)測繪的內(nèi)涵，房產(chǎn)測繪的工作程序，土地面積的量算。熟悉房地產(chǎn)測繪的特點(diǎn)，地形圖和地籍圖的內(nèi)容及應(yīng)用。掌握房產(chǎn)測量的精度要求，房產(chǎn)圖的分類和作用。
二、重要考點(diǎn)
本章的重要考點(diǎn)內(nèi)容包括：測量學(xué)的分類，測量工作的根本任務(wù)。房地產(chǎn)測繪的內(nèi)涵和分類，地籍、土地測量、地籍測量的內(nèi)涵。房地產(chǎn)測繪的特點(diǎn)，房地產(chǎn)測量的技術(shù)規(guī)范，房地產(chǎn)測繪的工作程序，房地產(chǎn)測繪產(chǎn)品二級檢查一級驗(yàn)收制的特點(diǎn)。房地產(chǎn)測繪的精度要求，產(chǎn)生測量誤差的原因，房產(chǎn)面積測量的精度要求。地形圖及其應(yīng)用，地形圖比例尺的選用，地形圖的閱讀的注意點(diǎn)，地形圖的應(yīng)用，城市土地地形對城市規(guī)劃的影響內(nèi)容。地籍圖的含義，地籍圖的內(nèi)容，地籍要素的內(nèi)容，城市地籍圖的比例。宗地圖的內(nèi)容：圖幅號、地籍號、坐落，單位名稱、宗地號、地類號和占地面積，界址點(diǎn)、點(diǎn)號、界址線和界址邊長，宗地內(nèi)建筑物和構(gòu)筑物，宗地號及界址線，相鄰道路、街巷及名稱。房產(chǎn)圖的內(nèi)涵和分類，房地產(chǎn)圖的測繪的內(nèi)涵和內(nèi)容。房產(chǎn)分幅圖的內(nèi)涵和特點(diǎn)、比例尺，房產(chǎn)分丘圖的內(nèi)涵和特點(diǎn)、比例尺，房產(chǎn)分戶圖的內(nèi)涵和特點(diǎn)、比例尺。房地產(chǎn)面積測算的內(nèi)涵和分類，用地面積測算特點(diǎn)和分類，不計(jì)如用地面積的范圍。土地面積的測算方法，坐標(biāo)解析法、實(shí)地量距法和圖解計(jì)算法的特點(diǎn)及有關(guān)規(guī)定。
三、典型答疑
1、本章內(nèi)容中，先控制后碎部的原則，是什么意思?
答：先控制后碎部，具體到本章內(nèi)容，是指在控制測量的基礎(chǔ)上，先進(jìn)行大的方面的測量，后進(jìn)行小的方面的測量，比如，先進(jìn)行分幅圖的測繪，后進(jìn)行分戶圖的測。
2. 如何理解房地產(chǎn)測繪產(chǎn)品二級檢查一級驗(yàn)收制?
答：一級檢查是在全面自查、互檢的基礎(chǔ)上，由測繪作業(yè)組的專職或兼職檢查人員對產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)行過程檢查。二級檢查是在一級檢查的基礎(chǔ)上，由施測單位質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)和專職檢查人員對產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)行的最終檢查。產(chǎn)品成果的最終驗(yàn)收工作由任務(wù)的委托單位組織實(shí)施，即一級驗(yàn)收。在二級檢查和一級驗(yàn)收的基礎(chǔ)上向客戶提交測繪報告。測繪報告主要包括以下各項(xiàng)：房地產(chǎn)測量技術(shù)設(shè)計(jì)書;成果資料索引及說明;控制測量成果資料;房屋及房屋用地調(diào)查表、界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表;圖形數(shù)據(jù)和房產(chǎn)原圖;技術(shù)總結(jié);檢查驗(yàn)收報告等。
3、房地產(chǎn)測繪有哪些特點(diǎn)?
答：房地產(chǎn)測繪的特點(diǎn)包括：第一、測圖比例尺大。房地產(chǎn)測繪一般在城市和城鎮(zhèn)內(nèi)進(jìn)行，圖上表示的內(nèi)容較多，有關(guān)權(quán)屬界限等房地產(chǎn)要素都必須清晰準(zhǔn)確地注記，因此房地產(chǎn)分幅圖的比例尺都比較大。房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分層分戶平面圖的比例尺更大，一般1：200，有的更大。第二、測繪內(nèi)容較多。地形測量測繪的主要對象是地貌和地物，而房地產(chǎn)測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量、用途等狀況，以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素。房地產(chǎn)測量對房屋及其用地必須定位、定性、定界、定量，即測定房地產(chǎn)位置。第三、精度要求高。一般測繪可從圖上索取或量取，精度可以滿足需要。但房地產(chǎn)測量精度要求較高。第四、修、補(bǔ)測及時。城市基本地形圖的復(fù)測周期一般5～10年，對房屋和用地的非權(quán)屬變化也要及時變更，以保持房地產(chǎn)測繪成果的現(xiàn)實(shí)性、現(xiàn)狀性，及保持圖、卡、表冊與實(shí)地情況一致。所以房地產(chǎn)測繪修、補(bǔ)測工作量較大。
4、產(chǎn)生測量誤差的原因有哪些?
答：產(chǎn)生測量誤差的原因：(1)儀器誤差。各種測量儀器不都是完美元缺的，即使最精密的儀器，也會有一定的誤差。所以，尺子標(biāo)記的長度，量得的長度，均不是真長，還有儀器軸系之間的公差導(dǎo)致盤偏心，幾何關(guān)系不真正垂直或不真正水平等等，都會給觀測值帶來誤差。 (2)觀測者的影響。由于觀測者的感覺器官的鑒別能力有著一定的局限性，所以不論在儀器的安置、照準(zhǔn)、讀數(shù)等方面，都會使觀測值產(chǎn)生誤差。 (3)周圍環(huán)境的影響。觀測時的自然界，如溫度、濕度、風(fēng)力、大氣折光等因素，都會使觀測值產(chǎn)生誤差。
5、地籍圖的含義和分類?
答：地籍測量繪制的圖件稱為地籍圖。它是表示土地產(chǎn)權(quán)、地界和分區(qū)的平面圖，圖上附有各部分的說明、注解和識別資料。地籍圖的內(nèi)容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指土地的編號、利用類別、等級、面積及權(quán)屬界線，界地點(diǎn)及其編號，各級行政區(qū)劃界線及房產(chǎn)情況。必要的地形要素指與地籍管理有關(guān)的一些房屋、道路、水系、垣柵及地物和地理名稱等。
6、什么是房產(chǎn)分幅圖?有何特點(diǎn)?
答： 房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，是測繪房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分戶圖的基礎(chǔ)資料，也是房產(chǎn)登記和建立產(chǎn)籍資料的索引和參考資料。房產(chǎn)分幅圖的繪制范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)等單位及毗連居民點(diǎn)。建筑物密集地區(qū)的房產(chǎn)分幅圖一般采用1;500比例尺，其他區(qū)域的房產(chǎn)分幅圖可以采用 1：1 000的比例尺。
7、什么是房產(chǎn)分丘圖?有何特點(diǎn)?
答： 房產(chǎn)分丘圖是房產(chǎn)分幅圖的局部明細(xì)圖，也是繪制房產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖，比例尺為1：100～1：1 000，幅面可在787mmX1092mm的4開～32開之間選用。房產(chǎn)分丘圖反映本丘內(nèi)所有房屋權(quán)界線、界址點(diǎn)、房角點(diǎn)、房屋建筑面積、用地面積、四至關(guān)系、建成年份、用地面積、建筑面積、墻體歸屬等各項(xiàng)房地產(chǎn)要素，以丘為單位繪制。
8、什么是房產(chǎn)分戶圖?有何特點(diǎn)?
答：房產(chǎn)分戶圖是在房產(chǎn)分丘圖的基礎(chǔ)上進(jìn)一步繪制的明細(xì)圖，以某房屋的具體權(quán)屬為單元，如為多層房屋，則為房產(chǎn)分層分戶圖，表示房屋權(quán)屬范圍的細(xì)部，明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界線，是房產(chǎn)證的附圖。比例尺一般為1：200，當(dāng)房屋圖形過大或過小時，比例尺可適當(dāng)放大或縮小，幅面可選787mmX1092mm的 32開或16開。房產(chǎn)分戶圖上房屋的邊長應(yīng)實(shí)際丈量，注記取至0.0lm，注在圖上相應(yīng)位置。房產(chǎn)分戶圖表示的主要內(nèi)容包括房屋權(quán)界線、四面墻體的歸屬和樓梯、專道等部位以及門牌號、所在層次、戶號、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。房屋產(chǎn)權(quán)面積包括套內(nèi)建筑面積和共有分?jǐn)偯娣e，標(biāo)注在分戶圖框內(nèi)。樓梯、走道等共有部位，需在范圍內(nèi)加簡注。
【存款準(zhǔn)備金率】
存款準(zhǔn)備金是指金融機(jī)構(gòu)為保證客戶提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備的在中央銀行的存款，中央銀行要求的存款準(zhǔn)備金占其存款總額的比例就是存款準(zhǔn)備金率。
存款準(zhǔn)備金，是限制金融機(jī)構(gòu)信貸擴(kuò)張和保證客戶提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備的資金。法定存款準(zhǔn)備金率，是金融機(jī)構(gòu)按規(guī)定向中央銀行繳納的存款準(zhǔn)備金占其存款的總額的比率。&考&試大$存款準(zhǔn)備金率變動對商業(yè)銀行的作用過程如下：
當(dāng)中央銀行提高法定準(zhǔn)備金率時，商業(yè)銀行可提供放款及創(chuàng)造信用的能力就下降。因?yàn)闇?zhǔn)備金率提高，貨幣乘數(shù)就變小，從而降低了整個商業(yè)銀行體系創(chuàng)造信用、擴(kuò)大信用規(guī)模的能力，其結(jié)果是社會的銀根偏緊，貨幣供應(yīng)量減少，利息率提高，投資及社會支出都相應(yīng)縮減。反之，亦然。
打比方說，如果存款準(zhǔn)備金率為7%，就意味著金融機(jī)構(gòu)每吸收100萬元存款，要向央行繳存7萬元的存款準(zhǔn)備金，用于發(fā)放貸款的資金為93萬元。倘若將存款準(zhǔn)備金率提高到7.5%，那么金融機(jī)構(gòu)的可貸資金將減少到92.5萬元。
在存款準(zhǔn)備金制度下，金融機(jī)構(gòu)不能將其吸收的存款全部用于發(fā)放貸款，必須保留一定的資金即存款準(zhǔn)備金，以備客戶提款的需要，因此存款準(zhǔn)備金制度有利于保證金融機(jī)構(gòu)對客戶的正常支付。隨著金融制度的發(fā)展，存款準(zhǔn)備金逐步演變?yōu)橹匾呢泿耪吖ぞ�。�?dāng)中央銀行降低存款準(zhǔn)備金率時，金融機(jī)構(gòu)可用于貸款的資金增加，社會的貸款總量和貨幣供應(yīng)量也相應(yīng)增加;反之，社會的貸款總量和貨幣供應(yīng)量將相應(yīng)減少。
中央銀行通過調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，可以影響金融機(jī)構(gòu)的信貸擴(kuò)張能力，從而間接調(diào)控貨幣供應(yīng)量。超額存款準(zhǔn)備金率是指商業(yè)銀行超過法定存款準(zhǔn)備金而保留的準(zhǔn)備金占全部活期存款的比率。從形態(tài)上看，超額準(zhǔn)備金可以是現(xiàn)金，也可以是具有高流動性的金融資產(chǎn)，如在中央銀行賬戶上的準(zhǔn)備存款等。
2006年以來，中國經(jīng)濟(jì)快速增長，但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出矛盾也進(jìn)一步凸顯，投資增長過快的勢頭不減。而投資增長過快的主要原因之一就是貨幣信貸增長過快。提高存款準(zhǔn)備金率可以相應(yīng)地減緩貨幣信貸增長，保持國民經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。
存款準(zhǔn)備金率與利率的關(guān)系
一般地，存款準(zhǔn)備金率上升，利率會有上升壓力，這是實(shí)行緊縮的貨幣政策的信號。存款準(zhǔn)備金率是針對銀行等金融機(jī)構(gòu)的，對最終客戶的影響是間接的;利率是針對最終客戶的，比如你存款的利息，影響是直接的。
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