房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》強(qiáng)化訓(xùn)練題2017
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1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是( )。
A.2%B.3%C.4%D.0答案：D
解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費(fèi)用后的殘余價(jià)值與房屋造價(jià)的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是0.
2.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的( )。
A.收益能夠量化B.風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化 答案：D
解析：通過(guò)收益法的報(bào)酬資本化法公式，我們可以知道收益和風(fēng)險(xiǎn)是求房地產(chǎn)收益價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運(yùn)用公式求得價(jià)格。
3.投資利潤(rùn)率的計(jì)算公式是( )。
A.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用 B.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本)
C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+投資費(fèi)用)D.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 答案：A
解析：B是直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算公式，D是銷(xiāo)售利潤(rùn)率的計(jì)算公式，C不是任何利潤(rùn)率的計(jì)算公式。
4.在新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是20000平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計(jì)可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是3000元/平方米，則可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是( )。
A.2500萬(wàn)元B.3500萬(wàn)元C.3600萬(wàn)元 D.3000萬(wàn)元 答案：C
解析：20000×60%×3000=3600萬(wàn)元。
5.受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是( )。
A.30年B.20年C.10年D.40年 答案：B
解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。
6.一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)( )。
A.與經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)重合B.與運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)重合C.與建造期的起點(diǎn)重合D.與開(kāi)發(fā)期的起點(diǎn)重合答案：D
7.路線價(jià)法主要適用于( )。
A.城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)B.舊建筑物的估價(jià)C.新建筑物的估價(jià)D.拆遷房屋的估價(jià)答案：A
解析：路線價(jià)只能用來(lái)評(píng)估地價(jià)，不能用于評(píng)估建筑物價(jià)值。
8.在用路線價(jià)法估價(jià)中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的( )。
A.算術(shù)平均數(shù) B.中位數(shù)C.加權(quán)平均數(shù)D.眾數(shù) 答案：D
9.在本金相等.計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下(計(jì)算的周期數(shù)大于1)( )。
A.單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多B.單利計(jì)息的利息多，復(fù)利計(jì)息的利息少C.單利計(jì)息的利息與復(fù)利計(jì)息的利息一樣多D.無(wú)法知道 答案：A
解析：復(fù)利計(jì)息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。
10.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣(mài)方.買(mǎi)方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和8%.某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)方付給賣(mài)方2325元/㎡，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為( )元/㎡.
A.2487.75 B.2500.00C.2511.00D.2162.25答案：B
解析：根據(jù)教材公式“正常價(jià)格-應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格”，可以得到“正常成交價(jià)格=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率)”，進(jìn)而可以得出2325/(1-7%)=2500.
11.房地產(chǎn)價(jià)格形成條件有( )。
A.房地產(chǎn)的需要B.房地產(chǎn)的有用性C.房地產(chǎn)的有效需求D.房地產(chǎn)的相對(duì)稀缺性答案：BCD
12.評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，應(yīng)明確所評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，包括( )等。
A.土地生熟程度B.土地使用權(quán)年限C.土地使用者D.土地利用條件答案：ABD
13.路線價(jià)法用于宗地估價(jià)，其結(jié)果的可信度主要取決于( )的健全與否。
A.路線價(jià)B.深度百分率C.宗地形狀 D.臨街狀態(tài) 答案：AB
解析：簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，路線價(jià)法就是用路線價(jià)乘以深度百分率來(lái)得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。宗地形狀和臨街狀態(tài)是用來(lái)對(duì)價(jià)格做加減修正的。
14.最高最佳使用是指估價(jià)對(duì)象的使用必須滿(mǎn)足( )。
A.法律上允許B.程序上合理C.技術(shù)上可能D.經(jīng)濟(jì)上可行答案：ACD
15.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中預(yù)期開(kāi)發(fā)后的樓價(jià)可用( )求取。
A.市場(chǎng)比較法B.收益法C.成本法 D.購(gòu)買(mǎi)年法 答案：ABD
解析：預(yù)期開(kāi)發(fā)后的樓價(jià)只能用與求取未來(lái)時(shí)點(diǎn)價(jià)格有關(guān)的方法，成本法恰恰不能求取未來(lái)時(shí)點(diǎn)價(jià)格。
16.建筑物的物質(zhì)折舊包括( )。
A.功能衰退B.正常使用的磨損C.環(huán)境惡化D.意外的破壞損毀答案：BD
解析：功能衰退屬于功能折舊，環(huán)境惡化屬于經(jīng)濟(jì)折舊。
17.運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件( )。
A.使用性質(zhì)相同B.地點(diǎn)相近C.價(jià)格相同D.交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近答案：ABD
18.有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于( )。
A.不同收益年限的類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格的相互轉(zhuǎn)換B.資本化率的求取
C.市場(chǎng)法中交易日期修正D.不同類(lèi)型房地產(chǎn)不同使用年限價(jià)格高低的比較 答案：AD
19.影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有( )。
A.政治安定狀況B.社會(huì)治安程度C.房地產(chǎn)投資D.房地產(chǎn)投機(jī)E.城市化答案：ABDE
20.收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不同于會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用，如前者不包含( )。
A.所得稅B.土地?cái)偺豳M(fèi)C.改擴(kuò)建費(fèi)D.房屋火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi) 答案：ABC
解析：D是收益性房地產(chǎn)正常運(yùn)營(yíng)所必須的，所以要包含在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用當(dāng)中。
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