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房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法高效試題
我們只有馬上投入到學(xué)習(xí)的行動(dòng)中去，嘗試去背一首詩，解一道題，才能夠積累知識(shí)，發(fā)展技能。應(yīng)屆畢業(yè)生考試網(wǎng)小編為大家精心準(zhǔn)備了房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法高效試題，希望大家認(rèn)真對待。
單項(xiàng)選擇題：
1、房地產(chǎn)之所以能夠以價(jià)格進(jìn)行衡量，是因?yàn)榫哂? )。
A.供給、需求、利用狀況
B.價(jià)值、使用價(jià)值、供求
C.有用性、稀缺性、有效需求
D.權(quán)利、租金、利率
2、下列不屬于房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格相同之處的是( )。
A.都是價(jià)格用貨幣來表示
B.都有波動(dòng)，受供求因素的影響
C.都是按質(zhì)論價(jià)
D.都受區(qū)位因素的影響
3、房地產(chǎn)的供給曲線表示( )。
A.房地產(chǎn)的購買量與其價(jià)格之間的關(guān)系
B.房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關(guān)系
C.房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系
D.房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關(guān)系
4、房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時(shí)的價(jià)格，一般叫做( )。
A.房地產(chǎn)的供給價(jià)格
B.房地產(chǎn)的需求價(jià)格
C.房地產(chǎn)的市場價(jià)格
D.房地產(chǎn)的均衡價(jià)格
5、受市場因素影響，房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)需求減少，并且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產(chǎn)均衡價(jià)格和均衡數(shù)量的變化情況是( )。
A.均衡價(jià)格增加，均衡數(shù)量減少
B.均衡價(jià)格減少，均衡數(shù)量增加
C.均衡價(jià)格增加，均衡數(shù)量不變
D.均衡價(jià)格不變，均衡數(shù)量減少
6、在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)( )。
A.增加
B.減少
C.不變
D.無法確定
7、房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素不包括( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期
B.消費(fèi)者的預(yù)期
C.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平
D.該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本
8、現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的潛在供給量為( )。
A.存量+新增竣工量-拆毀量
B.存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量
C.存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量
D.存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量
9、炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會(huì)地位的物品。由于這種物品只有在高價(jià)位時(shí)才能起到炫耀的作用，所以其需求量與價(jià)格成( )關(guān)系。
A.反方向變化
B.同方向變化
C.無變化
D.無法確定
10、當(dāng)消費(fèi)者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求會(huì)( )。
A.增加
B.減少
C.不變
D.無法確定
11、決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況，這是因?yàn)? )。
A.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性
B.中國經(jīng)濟(jì)地區(qū)差異明顯
C.不同地區(qū)人們的消費(fèi)習(xí)慣不同
D.地區(qū)間的政府管制
12、在國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競買人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)，一般是評估( )。
A.掛牌底價(jià)
B.正常市場價(jià)格
C.競買人可承受的最高價(jià)
D.最可能的成交價(jià)
13、在為房地產(chǎn)投�；馂�(zāi)險(xiǎn)服務(wù)的估價(jià)中，理論上評估的應(yīng)是( )。(2011年真題)
A.建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本
B.建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失
C.建筑安裝工程造價(jià)和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失
D.建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失
14、一套建筑面積為100┫，單價(jià)為3000元/┫、總價(jià)為30萬元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一起與成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中一次性支付10萬元，第三期于第一年年末一次性支付10萬元，則此房地產(chǎn)的實(shí)際單價(jià)為( )元/┫。(年折現(xiàn)率為5%)
A.3000
B.2850
C.2857
D.2928
15、一套總價(jià)60萬元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，則給予 5%的折扣;(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;(4)約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清; (5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的差異是( )。
A.第(1)、(3)種情況
B.第(3)、(4)、(5)種情況
C.第(2)、(4)種情況
D.第(2)、(4)、(5)種情況
16、成交價(jià)格圍繞著( )而上下波動(dòng)。
A.市場價(jià)格
B.理論價(jià)格
C.清算價(jià)格
D.原始價(jià)格
17、在房地產(chǎn)價(jià)格中，市場價(jià)格是( )。
A.穩(wěn)定均衡價(jià)格
B.不穩(wěn)定均衡價(jià)格
C.長期均衡價(jià)格
D.短期均衡價(jià)格
18、市場法求得的價(jià)值趨向( )。
A.成交價(jià)格
B.市場價(jià)格
C.理論價(jià)格
D.評估價(jià)格
19、甲乙兩宗土地，甲單價(jià)為900元/┫，乙單價(jià)為600元/┫，其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6，乙地的容積率為3，則作為一個(gè)理性的房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)選擇購買( )。
A.甲
B.乙
C.甲、乙一樣
D.無法判斷
20、基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地( )。
A.最低價(jià)格
B.最高價(jià)格
C.平均價(jià)格
D.成交價(jià)格
答案部分：
1、
【正確答案】：C
【答案解析】：房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件為三個(gè)：有用性、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念區(qū)分開來。
2、
【正確答案】：D
【答案解析】：共同之處在于：①都是價(jià)格，是價(jià)值的貨幣表現(xiàn);②都有波動(dòng)，受供求因素的影響;③都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。
3、
【正確答案】：C
【答案解析】：供給曲線就是供給量和其價(jià)格之間的關(guān)系。
4、
【正確答案】：D
【答案解析】：房地產(chǎn)的均衡價(jià)格是房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時(shí)的價(jià)格。
5、
【正確答案】：B
【答案解析】：
6、
【正確答案】：A
【答案解析】：在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。
7、
【正確答案】：B
【答案解析】：決定房地產(chǎn)供給量的因素：該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平、該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本、該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平、房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期。
8、
【正確答案】：D
【答案解析】：供給量=存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量。
9、
【正確答案】：B
【答案解析】：炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會(huì)地位的物品。由于這種物品只有在高價(jià)位時(shí)才能起到炫耀的作用，所以其需求量與價(jià)格成同方向變化關(guān)系。
10、
【正確答案】：A
【答案解析】：當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格較低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者的收入較高時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者對該種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格較高或者互補(bǔ)品的價(jià)格較低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上漲時(shí)，消費(fèi)者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)增加。
11、
【正確答案】：A
【答案解析】：與其他可移動(dòng)的商品不同，房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)及變更用途困難，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
【答疑編號(hào)10218990】
12、
【正確答案】：C
【答案解析】：因?yàn)槭菫楦傎I人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)，所以評估的是競買人可承受的最高價(jià);而如果是政府部門委托估價(jià)，則可能是掛牌底價(jià)。
13、
【正確答案】：B
【答案解析】：火災(zāi)不能損害土地使用權(quán)，為房地產(chǎn)投�；馂�(zāi)險(xiǎn)服務(wù)的估價(jià)中，涉及土地使用權(quán)價(jià)值的選項(xiàng)都不是正確選項(xiàng)。排除AD;焚毀的建筑物，應(yīng)該按照其重置成本，才能確定其實(shí)際損失。建筑安裝工程造價(jià)，是全新狀態(tài)下的建筑物價(jià)值。
14、
【正確答案】：D
【答案解析】：實(shí)際總價(jià)為10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28萬元。
15、
【正確答案】：D
【答案解析】：1名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格絕對相同，3由于貸款需要支付利息，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格也是一致的，所以AB可以排除。5肯定存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的差異，所以正確選項(xiàng)是D。
16、
【正確答案】：A
【答案解析】：一般來說，成交價(jià)格圍繞著市場價(jià)格而上下波動(dòng)。
17、
【正確答案】：D
【答案解析】：市場價(jià)格是短期均衡價(jià)格
18、
【正確答案】：B
【答案解析】：市場法測算出的價(jià)值趨向于市場價(jià)格。
19、
【正確答案】：A
【答案解析】：開發(fā)商主要會(huì)比較甲乙的樓面地價(jià)，甲的樓面地價(jià)=900÷6=150(元/┫)，乙的樓面地價(jià)=600÷3=200(元/┫)，甲<乙，所以開發(fā)商會(huì)選甲地。
20、
【正確答案】：C
【答案解析】：基準(zhǔn)地價(jià)是指在某個(gè)城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。
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