房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法精選題及答案
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1.下列屬于土地使用管制的事項(xiàng)有( )。
A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通
B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施
C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0(建設(shè)工程教育網(wǎng)提供)
D.甲乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路
E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)
2.某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價(jià)為50萬元，首付款為房價(jià)的30%，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有( )。
A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格
B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬元
C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬元
D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬元
E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格
3.公開市場價(jià)值是指下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格( )。
A.賣方和買方掌握必要的市場信息
B.賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象
C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價(jià)
D.賣方和買方追求各自利益的最大化
E.賣方和買方急于完成交易
4根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)( )時(shí)，便為最高最佳使用。
A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)
B.達(dá)到規(guī)模遞增
C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)
D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)
E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合
5市場法中實(shí)物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括( )。
A.環(huán)境
B.地形地勢
C.外部配套設(shè)施
D.內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度
E.裝飾裝修
6.在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時(shí)，房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于( )。
A.賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)
B.賣方實(shí)際得到的價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
C.買方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
D.應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)/應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率
E.買方實(shí)際付出的價(jià)格/(1-應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)
7.下列關(guān)于重新購建價(jià)格的說法中，正確的有( )。
A.重新購建價(jià)格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對象所必需的支出
B.重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格
C.重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格
D.建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格
E.土地的重新購建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格
8.在運(yùn)用成本法時(shí)最主要的有( )。
A.區(qū)分計(jì)劃成本和實(shí)際成本
B.區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本
C.結(jié)合實(shí)際成本來確定評估價(jià)值
D.結(jié)合實(shí)際開發(fā)利潤來確定評估價(jià)值
E.結(jié)合市場供求分析來確定評估價(jià)值
9.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有( )。
A.功能落后 B.功能缺乏
C.環(huán)境污染 D.交通擁擠
E.正常使用的磨損
10.根據(jù)凈收益求取的不同，收益法可分為( )。
A.直接資本化法 B.投資法
C.收益乘數(shù)法 D.利潤法
E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法
答案：1.A.C.E 2.D.E 3.A.D 4.A.C 5.B.D.E 6.A.B.D 7.A.B.C.D 8.B.E 9.C.E 10.A.E.
11、下列經(jīng)濟(jì)活動中，需要評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是( )。
A.增加抵押貸款
B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測
C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款
D.處置抵押房地產(chǎn)
E.租賃抵押房地產(chǎn)
12、房地產(chǎn)租賃包括( )。
A.房屋租賃
B.土地租賃
C.土地使用權(quán)租賃
D.動產(chǎn)租賃
E.土地所有權(quán)租賃
13、下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的是( )。
A.企業(yè)所得稅
B.個(gè)人所得稅
C.印花稅
D.營業(yè)稅
E.契稅
14、估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè)，其主要作用在于( )。
A.體現(xiàn)估價(jià)師的專業(yè)勝任能力
B.反映估價(jià)師的職業(yè)道德
C.保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)
D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用人
E.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)
15、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有( )。
A.做到誠實(shí)正直公正執(zhí)業(yè)
B.為了提高業(yè)務(wù)水平，可以接受超過自己專業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目
C.未經(jīng)委托人書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開
D.應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只能適當(dāng)收取額外的費(fèi)用
E.不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章
16、在評估市場價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則主要有( )。
A.獨(dú)立、客觀、公正
B.誠實(shí)信用原則
C.替代原則
D.最高最佳利用原則
E.合法原則
17、在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，則( )。
A.估價(jià)的依據(jù)有可能不同
B.估價(jià)的方法有可能不同
C.估價(jià)對象的范圍有可能不同
D.不影響估價(jià)結(jié)果的公正性
E.不影響估價(jià)報(bào)告的用途
18、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級可分為( )。
A.暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)
B.三級資質(zhì)
C.二級資質(zhì)
D.一級資質(zhì)
E.臨時(shí)級資質(zhì)
19、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動中，不符合職業(yè)道德的行為有( )。(2011年真題)
A.某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評估
B.某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，涉及特殊構(gòu)筑物估價(jià)，主動聘請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助
C.某估價(jià)機(jī)構(gòu)把在估價(jià)工作中需要了解的估價(jià)委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢查
D.估價(jià)委托人對估價(jià)結(jié)果提出了明確要求，由于時(shí)間緊，加上估價(jià)業(yè)務(wù)簡單，某估價(jià)機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價(jià)
E.某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù)，實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員以該估價(jià)師名義在估價(jià)報(bào)告上簽字后提交估價(jià)報(bào)告
20、房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德包括( )。
A.有資格證書即可勝任任何估價(jià)業(yè)務(wù)
B.誠實(shí)與正直
C.公平競爭
D.社會責(zé)任
E.保守秘密
21、下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的特性有( )。【2011真題】
A.獨(dú)一無二
B.壽命長久
C.供給有限
D.價(jià)值量大
E.保值增值
22、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說法，正確的有( )。(2010年真題)
A.房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格
B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)
C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證
D.房地產(chǎn)估價(jià)是會有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)
E.房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)
23、與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有( )。
A.具有公信力
B.估價(jià)對象的價(jià)值更大
C.實(shí)行有償服務(wù)
D.是由專業(yè)機(jī)構(gòu)專業(yè)人員完成的
E.估價(jià)作業(yè)日期長
24、房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)的主體，原因不包括( )。
A.國家法律規(guī)定
B.房地產(chǎn)是所有需要估價(jià)的資產(chǎn)中價(jià)值最大的
C.房地產(chǎn)“量大面廣”，而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少
D.房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，而其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形較少
E.房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評估本身
25、下列經(jīng)濟(jì)活動中，需要評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是( )。(2009年試題)
A.增加抵押貸款
B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測
C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款
D.處置抵押房地產(chǎn)
E.租賃抵押房地產(chǎn)
答案：
11、ABC 12、ABC 13、ABCD 14、CDE 15、ACE 16、ACDE 17、ABCD 18、ABCD 19、ADE 20、BCDE 21、AD 22、ADE 23、ACD 24、AB 25、ABC
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