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2017房地產(chǎn)估價師《案例分析》鞏固訓練試題
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案例一
甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價機構現(xiàn)對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權清晰，權屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。
請問：
1.針對該類拆遷估價，在估價程序上應特殊注意哪些環(huán)節(jié)?
2.裝修補償應如何確定?
3.對已存在的租賃關系，估價時應如何處理?
(1)估價程序上應特殊注意：
1)被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘，估價人員應做好無利害關系第三人見證工作。并在報告中作出相應說明。
2)估價機構應將分戶初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場說明。
3)公示期滿后，估價機構將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人，并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶報告。
(2)房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過委托評估機構確定。
(3)價不考慮的房屋租賃因素的影響。
案例二
(題 干) 某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構，耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機構估價。
(問題1) 采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應( )。
A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算
B.按建筑物耐用年限計算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算
D.按建筑物已使用年限計算
(問題2) 采用收益法估價時，下述觀點不正確的是( )。
A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩余年限計算
B.估價時點應設定為2004年3月1日
C.凈收益中應扣除建筑物折舊額
D.應要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料
(問題3) 估價機構評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%。估價機構向委托人提交的估價結果應該是( )萬元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
(問題4) 假設在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機構重新評估該商業(yè)樓現(xiàn)時的抵押價值，若估價結果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是( )。
A.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設立抵押權
B.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保
C.業(yè)主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優(yōu)先受償權
D.該500萬元可再次抵押
(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D
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