房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》鞏固試題
1.房地產(chǎn)經(jīng)濟有哪些特征?
2.房地產(chǎn)商品的買賣具有哪些特點?
3.土地基準價格、土地標定價格和土地市場價格各自的含義以及三者之間的關系。
答案：
1 (1)房地產(chǎn)位置的不可移動性。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理需要的資金量大、時間長、資金周轉緩慢。
(3)房地產(chǎn)投資經(jīng)營的風險性。
(4)房地產(chǎn)經(jīng)營運動過程的統(tǒng)一性。
(5)房地產(chǎn)的基礎性、先導性和帶動性。
(6)房地產(chǎn)價值大，使用期限長，并且可以增值。
(7)房地產(chǎn)對市場經(jīng)營運行的敏感性。
2 (1)房地產(chǎn)買賣雙方在達成協(xié)議時，必須訂立具有法律約性的、買賣雙方必須奠定的房地產(chǎn)契約。
(2)房地產(chǎn)買賣契約，必須遵守國家的法律和法規(guī)，并且接受房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督。
(3)房地產(chǎn)買賣成交后，必須按照規(guī)定的房地產(chǎn)行政管理部門辦理房地產(chǎn)立契手續(xù)，以及房地產(chǎn)所有權和土地使用權的權屬轉移登記手續(xù)，領取房地產(chǎn)所有權和土地使用權證書。
3 (1)土地基準地價是在不同類型和不同等級的城鎮(zhèn)，根據(jù)不同的土地等級，采取科學的評估方法，評估和測算出的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類土地的平均價格。
(2)土地標定地價是對某一塊需要出讓、轉讓、出租、抵押的地塊，通過科學的評估方法，評估出來的具體價格。
(3)土地市場價格是在土地的出讓過程中形成的實際交易價格。
(4)基準價格、標定價格是市場出讓價格的基礎主依據(jù)，市場出讓價格是基準價格和標定價格的實現(xiàn)形式。鞏固試題二
1、 某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。 應根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進行估價( )。
A.根據(jù)房屋所有權證上記載的用途進行估價
B.根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察結果的現(xiàn)狀用途進行估價
C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價
D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價
2、 某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌�，應通過( )途徑。
A.自行改變
B.經(jīng)上級主管部門批準改變
C.經(jīng)政府房屋管理部門批準，并辦理變更手續(xù)
D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續(xù)
3、 某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。 該工廠若將該兩幢房屋投�；馂碾U，則其為保險目的評估的價值應為( )。
A.該兩幢房屋的正常市場價值
B.該兩幢建筑物的重新建造成本
C.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價值
D.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價值加上土地的價值
4、 甲方(開發(fā)公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建造兩幢(分別稱為A座和B座)8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方應返還100萬元;乙方則認為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構對甲方實際應支付給乙方的工程款進行評估。 確定評估結論的依據(jù)應是( )。
A.以1500萬元作為評估值
B.以(1400+1580)÷2=1490萬元作為評估值
C.以1995年7月的預算定額、材料差價等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估值。
D.以1993年7月至12月的預算定額、材料差價等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估值。
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