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價(jià)格鑒證師《價(jià)格鑒證理論與實(shí)務(wù)》知識(shí)點(diǎn)：市場比較法
導(dǎo)語：市場比較法是房地產(chǎn)估價(jià)最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實(shí)際的估價(jià)方法。我們一起來看看相關(guān)的考試內(nèi)容吧。
7.1.1 運(yùn)用市場比較法價(jià)格鑒證應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：
(1)搜集交易實(shí)例;
(2)選取可比實(shí)例;
(3)建立價(jià)格可比基礎(chǔ);
(4)進(jìn)行交易情況修正;
(5)進(jìn)行交易日期修正;
(6)進(jìn)行區(qū)域因素修正;
(7)進(jìn)行個(gè)別因素修正;
(8)求出鑒證價(jià)格。
基本公式：
鑒證價(jià)值=參照物市場價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)
7.1.2 運(yùn)用市場比較法價(jià)格鑒證，應(yīng)準(zhǔn)確搜集大量交易實(shí)例，掌握正常市場價(jià)格行情，根據(jù)價(jià)格鑒證標(biāo)的狀況和價(jià)格鑒證目的，從搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的可比實(shí)例。
選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：
(1) 與價(jià)格鑒證標(biāo)的相同或類似物品;
(2) 成交日期與價(jià)格鑒證基準(zhǔn)日期相近，不宜超過一年;
(3) 成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。
7.1.3 選取可比實(shí)例后，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一其表達(dá)方式和內(nèi)涵。換算處理應(yīng)包括下列內(nèi)容：
(1) 統(tǒng)一付款方式;
(2) 統(tǒng)一采用單價(jià);
(3) 統(tǒng)一幣種和貨幣單位;
(4) 統(tǒng)一計(jì)量單位。
注：1、統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時(shí)一次總付清;
2、不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日時(shí)的市場匯率中間價(jià)計(jì)算。
7.1.4 進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。
7.1.5 進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為價(jià)格鑒證時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。
交易日期修正宜采用鑒證標(biāo)的的專項(xiàng)價(jià)格指數(shù)或類價(jià)格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。在無專項(xiàng)價(jià)格指數(shù)或類價(jià)格指數(shù)的情況下，可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢(shì)作出判斷，給予調(diào)整。
7.1.6 進(jìn)行區(qū)域因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為價(jià)格鑒證對(duì)象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格。
7.1.7 進(jìn)行個(gè)別因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為價(jià)格鑒證對(duì)象個(gè)體狀況下的價(jià)格。
7.1.8 交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。
每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%。
7.1.9 選取的多個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格經(jīng)過上述各種修正之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果，作為鑒證價(jià)格。
7.1.10 市場比較法的原理和技術(shù)，也可用于其他價(jià)格鑒證方法中有關(guān)參數(shù)的求取。
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