資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》知識：直接比較法

　　導語：直接比較修正一般是以估價對象房地產(chǎn)的區(qū)域因素與個別因素為基準，將可比實例房地產(chǎn)的各項因素與估價對象房地產(chǎn)的因素進行比較，并逐項打分。

　　(一)直接比較法

　　1.基本原理：

　　利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價格的基礎(chǔ)上進行修正從而得到評估對象價值的方法。

　　2.優(yōu)點：

　　該方法直觀簡潔，便于操作。

　　適用條件：

　　對可比性要求比較高，參照物與評估對象之間達到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個明顯的因素上。

　　3.基本計算公式為：

　　(1)如果參照物與被評估對象可比因素完全一致

　　評估對象價值=參照物合理成交價格

　　(2)參照物與被評估對象只有一個可比因素不一致

　　公式

　�、僭u估對象價值

　　=參照物成交價格評估對象可比因素特征值÷參照物可比因素特征值

　　②

　�、墼u估對象價值=參照物成交價格修正系數(shù)

　　原理

　　本思路事實上認可，參照物和評估對象的價值之間受某一特征(或者因素)的影響，而且成正比關(guān)系。

　　(3)參照物與被評估對象有n個可比因素不一致。

　�、俜椒ㄒ唬�

　　公式

　　評估對象價值=參照物成交價格修正系數(shù)1修正系數(shù)2……修正系數(shù)n

　　這里修正系數(shù)的計算公示

　　原理：

　　各個可比因素對參照物和評估對象的價值影響成正比關(guān)系，多個可比因素對價值的影響成累計連乘效應(yīng)

　�、诜椒ǘ�：

　　公式

　　評估對象價值

　　=參照物成交價格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n

　　原理：

　　分析各個可比因素不同導致參照物價格相對于被評估資產(chǎn)的價格差額，然后以參照物成交價格為基礎(chǔ)，調(diào)整各個差額的影響，得到被評估資產(chǎn)的評估價值。

　　4.直接比較法的基本方法——僅僅一個可比因素不一致或者完全一致

　　直接比較法主要包括但不限于以下評估方法：

　　(1)現(xiàn)行市價法[參照物與評估對象完全一致]

　　當評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值。

　　(2)市價折扣法

　�、僭�理

　　以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經(jīng)驗或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。

　�、跀�(shù)學式表達

　　資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格(1-價格折扣率)(2-3)

　　(3)功能價值類比法

　�、俣�義：

　　以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調(diào)整來估算評估對象價值的方法。

　　換句話說：功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，則價值就越大

　�、诜诸�

　　根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況：

　�、瘛①Y產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法

　　數(shù)學表達式一般表述為：

　　所以：被評估資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格

　�、�、資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法

　　數(shù)學表達式一般表述為：

　　資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格(評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力)^x(2-5)

　　(4)價格指數(shù)法(物價指數(shù)法)

　�、俣�義

　　價格指數(shù)法是以參照物價格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響，利用價格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價值的方法。

　�、谖飪r(價格)指數(shù)的各種表述方法

　�、�、定基物價指數(shù)：

　　是以固定時期為基期的指數(shù)，通常用百分比來表示。以100%為基礎(chǔ)，當物價指數(shù)大于100%，表明物價上漲;物價指數(shù)在100%以下，表明物價下跌。例如某類設(shè)備的定基物價指數(shù)計算過程如下，經(jīng)過統(tǒng)計得到了第二列的該類設(shè)備的市價平均價格。實際運用中往往省略百分號。

　　年 份　該類設(shè)備實際均價　　　定基物價指數(shù)

　　=當年實際物價/基年物價　　　定基價格變動指數(shù)

　　=(當年實際物價-基年物價)/基年物價

　　1999(基年)　50　100%

　　2000　51.5　103%=51.5/50*100%　3%=(51.5-50)/50*100%

　　2001　53　106%=53/50*100%　6%=(53-50)/50*100%

　　2002　54　108%=54/50*100%　8%=(54-50)/50*100%

　　2003　55　110%=55/50*100%　10%=(55-50)/50*100%

　　2004　56　112%=56/50*100%　12%=(56-50)/50*100%

　　2005　57.5　115%=57.5/50*100%　15%=(57.5-50)/50*100%

　　Ⅱ、定基價格變動指數(shù)與定基價格指數(shù)的關(guān)系

　　某年的定基價格指數(shù)=1+該年的定基價格變動指數(shù)

　　Ⅲ、物價指數(shù)與定基價格指數(shù)關(guān)系

　　比如上表中，2004年相對于2001年的價格指數(shù)=112/106=105.66%

　　Ⅳ、物價變動指數(shù)與物價指數(shù)關(guān)系

　　物價指數(shù)=1+物價變動指數(shù)

　　比如上表中，2004年相對于2001年的價格變動指數(shù)=112/106-1=5.66%

　�、�、環(huán)比物價指數(shù)：

　　本年的定基物價指數(shù)與上年定基物價指數(shù)的商

　�、�、環(huán)比物價變動指數(shù)(記做a1，a2……，an教材36頁公式2-6-2和57頁)

　　本年的定基物價指數(shù)比上年定基物價高出的部分與上年定基物價指數(shù)的商

　　環(huán)比物價指數(shù)=1+環(huán)比物價變動指數(shù)

　　年 份　定基物價指數(shù)(%)　環(huán)比物價指數(shù)(%)　環(huán)比變動物價指數(shù)

　　1999　100

　　2000　103　103=103/100　3%=(103-100)/100

　　2001　106　102.9=106/103　2.91%=(106-103)/103

　　2002　108　101.9=108/106　1.89%=(108-106)/106

　　2003　110　101.9=110/108　1.85%=(110-108)/108

　　2004　112　101.8=112/110　1.82%=(112-110)/110

　　2005　115　102.7=115/112　2.68%=(115-112)/112

　�、蹆r格指數(shù)法在評估中運用的計算公式為：

　　資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格 (2-7-1)

　　=參照物成交價格 (2 -6-1)

　　=參照物成交價格價格指數(shù) (2——7)

　　=參照物成交價格(1+物價變動指數(shù)) (2——6)

　　=參照物成交價格 (2-7-2)(4-3)

　　=參照物成交價格(1+a1)(1+a2)……(1+an)(2-6-2)

　�、苓m用條件

　　評估對象與參照物之間僅僅有時間因素存在差異的情況，且時間差異不能過長。

　　(5)成新率價格調(diào)整法。

　�、僭�理：

　　參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價值。

　�、谟嬎愎�式為：

　　資產(chǎn)的成新率

　　=資產(chǎn)的尚可使用年限/(資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限)100%

　　5.直接比較法使用頻率高的方法【高級】

　　(1)市場售價類比法——一個以上可比因素不一致

　　資產(chǎn)評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值 (2-9)

　　=參照物售價功能差異修正系數(shù)…時間差異修正系數(shù) (2-10)

　　(2)價值比率法

　　這里介紹兩種簡單的價值比率：

　　①成本市價法

　　基本原理

　　以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價比率來估算對象的價值的方法。

　　計算公式

　　資產(chǎn)評估價值

　　=評估對象現(xiàn)行合理成本(參照物成交價格÷參照物現(xiàn)行合理成本)(2-11)

　　特別注意：公式中的計算基數(shù)是被評估對象的現(xiàn)行合理成本，如果現(xiàn)行成本中有不合理的支出，應(yīng)該扣除。

　　②市盈率倍數(shù)法

　　基本原理

　　以參照物(企業(yè))的價值比率(如市盈率)作為乘數(shù)(倍數(shù))，以此乘數(shù)與評估對象的相關(guān)的財務(wù)指標(如收益額)相乘估算評估對象價值的方法。

　　主要適用對象

　　企業(yè)價值評估

　　計算公式

　　所以：被評估對象的市價總額

　　=(參照物的)市盈率*(被評估對象的)凈利潤 (2-12)

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