最新價(jià)格鑒證師《價(jià)格鑒證方法》考點(diǎn)解析

　　價(jià)格鑒證是一種價(jià)格行為，價(jià)格鑒證機(jī)構(gòu)和人員實(shí)行機(jī)構(gòu)資質(zhì)和人員資格管理制度。國務(wù)院及各級地方政府價(jià)格主管部門是價(jià)格鑒證的管理部門，負(fù)責(zé)對價(jià)格鑒證的管理和監(jiān)督。接下來小編為大家編輯整理了最新價(jià)格鑒證師《價(jià)格鑒證方法》考點(diǎn)解析，想了解更多相關(guān)內(nèi)容請關(guān)注應(yīng)屆畢業(yè)生考試網(wǎng)!

　　市場比較法

　　7.1.1 運(yùn)用市場比較法價(jià)格鑒證應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：

　　(1)搜集交易實(shí)例;

　　(2)選取可比實(shí)例;

　　(3)建立價(jià)格可比基礎(chǔ);

　　(4)進(jìn)行交易情況修正;

　　(5)進(jìn)行交易日期修正;

　　(6)進(jìn)行區(qū)域因素修正;

　　(7)進(jìn)行個(gè)別因素修正;

　　(8)求出鑒證價(jià)格。

　　基本公式：

　　鑒證價(jià)值=參照物市場價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)

　　7.1.2 運(yùn)用市場比較法價(jià)格鑒證，應(yīng)準(zhǔn)確搜集大量交易實(shí)例，掌握正常市場價(jià)格行情，根據(jù)價(jià)格鑒證標(biāo)的狀況和價(jià)格鑒證目的，從搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的可比實(shí)例。

　　選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：

　　(1) 與價(jià)格鑒證標(biāo)的相同或類似物品;

　　(2) 成交日期與價(jià)格鑒證基準(zhǔn)日期相近，不宜超過一年;

　　(3) 成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

　　7.1.3 選取可比實(shí)例后，應(yīng)對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一其表達(dá)方式和內(nèi)涵。換算處理應(yīng)包括下列內(nèi)容：

　　(1) 統(tǒng)一付款方式;

　　(2) 統(tǒng)一采用單價(jià);

　　(3) 統(tǒng)一幣種和貨幣單位;

　　(4) 統(tǒng)一計(jì)量單位。

　　注：1、統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時(shí)一次總付清;

　　2、不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日時(shí)的市場匯率中間價(jià)計(jì)算。

　　7.1.4 進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。

　　7.1.5 進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為價(jià)格鑒證時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

　　交易日期修正宜采用鑒證標(biāo)的的專項(xiàng)價(jià)格指數(shù)或類價(jià)格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。在無專項(xiàng)價(jià)格指數(shù)或類價(jià)格指數(shù)的情況下，可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢作出判斷，給予調(diào)整。

　　7.1.6 進(jìn)行區(qū)域因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為價(jià)格鑒證對象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格。

　　7.1.7 進(jìn)行個(gè)別因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為價(jià)格鑒證對象個(gè)體狀況下的價(jià)格。

　　7.1.8 交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。

　　每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%。

　　7.1.9 選取的多個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格經(jīng)過上述各種修正之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果，作為鑒證價(jià)格。

　　7.1.10 市場比較法的原理和技術(shù)，也可用于其他價(jià)格鑒證方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

　　收益法

　　7.2.1 運(yùn)用收益法價(jià)格鑒證應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：

　　(1) 搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料;

　　(2) 確定年客觀收益額;

　　(3) 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率;

　　(4) 選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。

　　基本公式：收益價(jià)格=未來收益期內(nèi)各期收益折現(xiàn)值之和

　　7.2.2 收益額，是指價(jià)格鑒證標(biāo)的使用帶來的未來或潛在凈收益的期望值，一般應(yīng)采用正�？陀^的數(shù)據(jù)。若利用價(jià)格鑒證對象本身的資料直接測算出的收益額與類似資產(chǎn)的正�？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正�？陀^的。收益額可以是稅后利潤、現(xiàn)金流量或利潤總額，具體選擇要根據(jù)鑒證標(biāo)的類型和鑒證目的確定，并與資本化率保持一致。

　　7.2.3 資本化率，是指將未來有限期或無限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，一般包括無風(fēng)險(xiǎn)利率、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和通貨膨脹率。應(yīng)以鑒證標(biāo)的行業(yè)的收益水平為基礎(chǔ)，結(jié)合其社會(huì)收益水平以及企業(yè)、鑒證標(biāo)的的收益水平及其未來變化情況綜合確定，常采用下列方法分析確定：

　　(1)市場提取法：應(yīng)搜集市場上三例以上類似資產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。

　　(2)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：安全利率(無風(fēng)險(xiǎn)利率)可選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率;風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)鑒定標(biāo)的所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測，鑒證標(biāo)的用途及新舊程度等確定。

　　除有可靠憑據(jù)表明確實(shí)具有高收益水平或高風(fēng)險(xiǎn)以及特殊情況外，資本化率一般不超過15%。

　　7.2.4 計(jì)算收益價(jià)格時(shí)應(yīng)根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對應(yīng)的收益法計(jì)算公式。

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