2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬試題
一、 單項(xiàng)選擇題
1、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120㎡，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬(wàn)元，并由買方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價(jià)為( )元/㎡。
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57
【正確答案】：D
【答案解析】：正常成交價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)=300000/(1-6%)÷120=2659.57(元/㎡)。參見(jiàn)教材P190。
2、房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則是針對(duì)( )來(lái)講的。
A.估價(jià)機(jī)構(gòu)
B.估價(jià)人員
C.估價(jià)對(duì)象
D.估價(jià)方法
【正確答案】：C
【答案解析】：合法原則主要是針對(duì)估價(jià)對(duì)象的。參見(jiàn)教材P155。
3、房地產(chǎn)的( )特性，是房地產(chǎn)有別于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處。
A.不可移動(dòng)
B.供給有限
C.價(jià)值量大
D.用途多樣
【正確答案】：A
【答案解析】：不可移動(dòng)特性也稱為位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處。參見(jiàn)教材P59。
4、某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用權(quán)都為40年，至今都已使用10年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)未來(lái)正常運(yùn)行年有效毛收入為100萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為20萬(wàn)元，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3%，該類房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%，該房地產(chǎn)相對(duì)于同類房地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)是0.5，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.1372.7
B.1309.9
C.953.9
D.900.6
【正確答案】：D
5、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2010年10月的價(jià)格，選取了可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/㎡，成交日期為2010年4月末，該類房地產(chǎn)自2010年1月至2010年6月末每月價(jià)格遞增1%，2010年6月末至2010年10月末平均每月比上月價(jià)格下降10元/㎡。該可比實(shí)例在2010年10月末的價(jià)格為( )元/㎡。
A.3018
B.3020
C.3144
D.3050
【正確答案】：B
【答案解析】：該可比實(shí)例在2010年10月末的價(jià)格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/㎡)。參見(jiàn)教材P194。
6、運(yùn)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，按謹(jǐn)慎原則要求，在估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目的金額可能會(huì)在一定區(qū)間波動(dòng)時(shí)，應(yīng)采用( )的估計(jì)值。
A.正常
B.較低
C.平均
D.較高
【正確答案】：B
【答案解析】：在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。參見(jiàn)教材P170。
7、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價(jià)格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格最接近于( ) 元/m2。
A.4800
B.5124
C.5800
D.7124
【正確答案】：C
【答案解析】：預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格為：t=(4800/3500)1/5=1.0652，V8=3500×1.06528=5801.56(元/m2)。參見(jiàn)教材P350。
8、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬(wàn)元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.27.6
B.28.2
C.29.0
D.29.9
【正確答案】：B
【答案解析】：正常成交價(jià)格=買方實(shí)際付出的價(jià)格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)=29/(1+3%)=28.16(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P190。
9、某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/㎡，土地開(kāi)發(fā)期為2年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價(jià)值時(shí)，其中的投資利息為( )元/㎡。
A.55.20
B.103.22
C.109.63
D.114.82
【正確答案】：B
【答案解析】：土地取得費(fèi)用為開(kāi)發(fā)期之初計(jì)息，即2年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為均勻投入，第一年計(jì)息1.5年，第二年計(jì)息0.5年。540×1.082+90×1.081.5+60×1.080.5-(540+90+60)=103.22元/㎡。參見(jiàn)教材P280～281。
10、房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給量與市場(chǎng)需求量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給曲線與市場(chǎng)需求曲線相交時(shí)的價(jià)格，一般叫做( )。
A.房地產(chǎn)的供給價(jià)格
B.房地產(chǎn)的需求價(jià)格
C.房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格
D.房地產(chǎn)的均衡價(jià)格
【正確答案】：D
【答案解析】：房地產(chǎn)的均衡價(jià)格是房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給量與市場(chǎng)需求量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給曲線與市場(chǎng)需求曲線相交時(shí)的價(jià)格。參見(jiàn)教材P90。
二、多項(xiàng)選擇題
1、下列情況，會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的是( )。
A.相鄰房地產(chǎn)合并交易
B.交易雙方成交前進(jìn)行了超長(zhǎng)時(shí)間的協(xié)議磋商
C.交易雙方存在利害關(guān)系
D.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)
E.交易中的某一方特別熟悉和了解市場(chǎng)行情
【正確答案】：ACD
【答案解析】：交易前的協(xié)議磋商時(shí)間長(zhǎng)，則說(shuō)明雙方信息都比較充分，有足夠的形成合理價(jià)格的時(shí)間，不會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格;交易中的某一方特別了解市場(chǎng)行情，但是不以為著另一方不熟悉和了解市場(chǎng)行情，也不會(huì)必然導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格。參見(jiàn)教材P187。
2、選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括( )等。
A.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同
B.可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合
C.可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)
D.可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格
E.可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對(duì)象的大類用途相同
【答案解析】選取的可比實(shí)例應(yīng)滿足下列要求：①與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近。②與估價(jià)對(duì)象的用途相同。③與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。④與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)。⑤與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。⑥與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。參見(jiàn)教材P181～182。
3、在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于( )。
A.房地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力
B.將預(yù)期原理作為理論依據(jù)
C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)方式
D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)
E.正確預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
【正確答案】：CE
【答案解析】：在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)預(yù)測(cè)：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)，②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或售求狀況，正確地預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。參見(jiàn)教材P322。
4、下列不存在替代關(guān)系的有( )。
A.普通住宅與娛樂(lè)房地產(chǎn)之間
B.經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅之間
C.經(jīng)濟(jì)適用房與高檔別墅之間
D.普通住宅與商業(yè)用房之間
E.賓館與寫字樓之間
【正確答案】：ACD
【答案解析】：某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫字樓之間存在著一定的替代關(guān)系。參見(jiàn)教材P86。
5、在房地產(chǎn)交易中往往需要繳納一些稅費(fèi)。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)由買賣雙方共同繳納或者各負(fù)擔(dān)一部分的稅費(fèi)包括( )等。
A.土地增值稅
B.印花稅
C.交易手續(xù)費(fèi)
D.土地使用權(quán)出讓金
E.契稅
【正確答案】：BC
【答案解析】：有的稅費(fèi)則買賣雙方都應(yīng)繳納或者各負(fù)擔(dān)一部分，如印花稅、交易手續(xù)費(fèi)。參見(jiàn)教材P187。
6、下列關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，正確的是( )。
A.原始價(jià)值高于或等于賬面價(jià)值
B.投資價(jià)值高于市場(chǎng)價(jià)值
C.謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值
D.快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值
E.評(píng)估價(jià)值等于理論價(jià)值
【正確答案】：ACD
7、在成本法中，直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)包括( )。
A.土地取得成本
B.開(kāi)發(fā)成本
C.管理費(fèi)用
D.銷售費(fèi)用
E.投資利息
【正確答案】：AB
【答案解析】：直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本。參見(jiàn)教材P282。
8、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說(shuō)法，正確的有( )。
A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格
B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)
C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證
D.房地產(chǎn)估價(jià)是會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)
E.房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)
【正確答案】：ADE
【答案解析】：參見(jiàn)教材P5-10。房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程，而不是代替市場(chǎng)定價(jià)，B錯(cuò)誤;房地產(chǎn)估價(jià)只提供價(jià)值意見(jiàn)，而不做價(jià)格保證，C錯(cuò)誤。
9、關(guān)于投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的說(shuō)法，正確的有( )。
A.投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值都可以采用收益法評(píng)估
B.評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率
C.評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定的投資者所要求的最高報(bào)酬率
D.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益應(yīng)采用稅前凈收益
E.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來(lái)凈收益的估計(jì)是客觀的
【正確答案】：AB
【答案解析】：C應(yīng)該是最低報(bào)酬率;D應(yīng)該是稅后凈收益;E投資價(jià)格的評(píng)估是個(gè)非常主觀的過(guò)程，對(duì)未來(lái)凈收益的估計(jì)不一定是客觀的。參見(jiàn)教材P97。
10、下列是收益性房地產(chǎn)的有( )。
A.農(nóng)地
B.寫字樓
C.寫字樓
D.倉(cāng)庫(kù)
E.未開(kāi)發(fā)的土地
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：收益性房地產(chǎn)如住宅、商店、寫字樓、旅館、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)、農(nóng)地等。參見(jiàn)教材P72。
三、 判斷題
1、消費(fèi)者的現(xiàn)時(shí)需求不僅取決于其現(xiàn)在的收入和房地產(chǎn)目前的價(jià)格水平，還取決于消費(fèi)者對(duì)未來(lái)收入和房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：消費(fèi)者的現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)需求不僅取決于當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格水平，還取決于他對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格漲落的預(yù)期。參見(jiàn)教材P87。
2、估價(jià)報(bào)告使用期限是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)計(jì)算，而不是從估價(jià)報(bào)告出具之日開(kāi)始計(jì)算。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：估價(jià)報(bào)告使用期限是指自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，使用估價(jià)報(bào)告不得超過(guò)的時(shí)間。參見(jiàn)教材P414。
3、房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無(wú)形收益。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，而且要考慮各種無(wú)形收益。如果無(wú)形收益已通過(guò)有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無(wú)形收益。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮無(wú)形收益。如果無(wú)形收益已通過(guò)有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。參見(jiàn)教材P242。
4、具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價(jià)格，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是趨于下降的。( )
【正確答案】：Y
5、由于越接近所預(yù)測(cè)的價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間的增減量對(duì)預(yù)測(cè)越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對(duì)過(guò)去各期的增減量予以加權(quán)后再計(jì)算其平均增減量，就能使預(yù)測(cè)的價(jià)格更接近或符合實(shí)際。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：由于越接近所預(yù)測(cè)的價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間的增減量對(duì)預(yù)測(cè)越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對(duì)過(guò)去各期的增減量予以加權(quán)后再計(jì)算其平均增減量，就能使預(yù)測(cè)的價(jià)格更接近或符合實(shí)際。參見(jiàn)教材P350。
6、經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)通常是取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期，終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。 ( )
【正確答案】：N
7、每種估價(jià)方法都有其特定的適用對(duì)象和條件，有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用，以相互驗(yàn)證，有時(shí)是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。( )
【正確答案】：Y
8、某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算的建筑物年折舊費(fèi)為100萬(wàn)元，房屋設(shè)備年折舊費(fèi)為10萬(wàn)元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費(fèi)為50萬(wàn)元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價(jià)時(shí)，計(jì)入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的折舊費(fèi)為160萬(wàn)元。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：參見(jiàn)教材P238。建筑物的折舊費(fèi)用，不能計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。短壽命周期的資產(chǎn)的折舊才能計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。計(jì)入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的折舊費(fèi)應(yīng)該為60萬(wàn)元。
9、低價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平降低。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：低價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平降低。同理，高價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平很高。參見(jiàn)教材P137。
10、在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是社會(huì)一般報(bào)酬率;而評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率。特別需要注意的是此最低報(bào)酬率可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。參見(jiàn)教材P98。
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