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2016房地產(chǎn)估價師《制度與政策》綜合分析題訓(xùn)練
(一)
2005年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權(quán)，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。甲公司委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)(以下簡稱乙機(jī)構(gòu))對被拆遷房屋的市場價格進(jìn)行了評估。被拆遷入李某就其房屋的性質(zhì)與甲公司未能協(xié)商一致。該項目于2005年10月1日動工，由丙建筑工程公司(以下簡稱丙公司)承包施工。 該區(qū)私營企業(yè)職工王某以抵押貸款方式，于2006年2月以5000元/㎡的價格預(yù)購了一套80㎡的住宅。該項目于2006年6月通過竣工驗收并交付使用。王某于2006年9月將該套住宅轉(zhuǎn)讓給他人，售房收入44萬元。
1.該項目土地使用權(quán)出讓合同由( )與甲公司簽訂。
A.該市人民政府土地管理部門 B.該區(qū)人民政府土地管理部門
C.該區(qū)人民政府 D.該市人民政府
答案：B
解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第十五條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
2.甲公司應(yīng)向土地管理部門繳納( )。
A.土地補償費 B.土地使用權(quán)出讓金
C.土地閑置費 D.房屋拆遷安置費
答案：B
解析：國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
3.乙機(jī)構(gòu)確定李某被拆遷房屋的性質(zhì)應(yīng)遵循的原則為( )。
A.由城市房產(chǎn)管理部門認(rèn)定
B.由城市規(guī)劃行政主管部門認(rèn)定
C.一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)
D.由乙機(jī)構(gòu)根據(jù)經(jīng)驗確定
答案：C
解析：對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。
4.下列關(guān)于房屋拆遷行政裁決的表述中，正確的為( )。
A.李某申請行政裁決，應(yīng)提交被拆遷房屋的權(quán)屬證明
B.李某對行政裁決不服，可依法申請行政復(fù)議
C.因李某提出新的需要查認(rèn)的事實，房屋拆遷管理部門中止裁決，中止時間計入裁決時限
D.李某對行政裁決不服，可向人民法院起訴
答案：ABD
解析：中止裁決的因素消除后，恢復(fù)裁決。中止時間不計入裁決時限。
5.甲公司實施該項目的項目資本金不得少于( )萬元。
A.1200 B.1800 C.2100 D.3000
答案：C
解析：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%”。2004年4月，為加強(qiáng)宏觀調(diào)控，調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)[2004]13號)，將房地產(chǎn)開發(fā)項目(不含經(jīng)濟(jì)適用房項目)資本金最低比例由20%提高到35%。6000萬元×35%=2100萬元。
6.該項目的工程竣工驗收工作由( )負(fù)責(zé)組織實施。
A.該區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門 B.該市工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)
C.甲公司 D.丙公司
答案：C
解析：工程竣工的驗收工作，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實施�？h級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)委托工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)對工程竣工驗收實施監(jiān)督。
7.在辦理商品房預(yù)購手續(xù)時，王某( )。
A.可以申請住房公積金貸款
B.可以在商品房預(yù)售合同中約定所購房屋面積誤差為5%
C.應(yīng)將商品房預(yù)售合同分別報房產(chǎn)和土地管理部門登記備案
D.應(yīng)當(dāng)辦理預(yù)購商品房抵押登記
答案：AD
解析：建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88號)規(guī)定，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款。面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權(quán)退房。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
8.王某購買的住宅的產(chǎn)權(quán)登記面積為( )。
A.套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e
B.套內(nèi)房屋使用面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e
C.套內(nèi)建筑面積+套內(nèi)陽臺面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e
D.套內(nèi)房屋使用面積牛套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e
答案：AD
解析：房屋產(chǎn)權(quán)登記面積是指由房產(chǎn)測繪單位測算，標(biāo)注在房屋權(quán)屬證書上，記入房屋權(quán)屬檔案的，房屋的建筑面積。成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分?jǐn)偨M成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。
9.王某轉(zhuǎn)讓該住宅時隨營業(yè)稅附征的城市維護(hù)建設(shè)稅為( )元。
A.100 B.140 C.1100 D.1540
答案：D
解析：城建稅以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅(簡稱“三稅”)稅額為計稅依據(jù)。城建稅實行的是地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7%、5%、1%三個檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7%;在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%;不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。5000元/㎡×80㎡=400000元。職工王某以抵押貸款方式，于2006年2月以5000元/㎡的價格預(yù)購了一套80㎡的住宅。王某于2006年9月將該套住宅轉(zhuǎn)讓給他人，售房收入44萬元。根據(jù)納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7%，440000元×5%×7%=1540元。
(二)
甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擬通過競標(biāo)取得一項目土地使用權(quán)進(jìn)行住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，為此與乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱乙公司)達(dá)成協(xié)議，由乙公司為甲公司提供市場分析、項目融資、營銷計劃、以及投標(biāo)報價等內(nèi)容的咨詢報告，同時甲公司委托乙公司代理銷售其開發(fā)的住宅和商業(yè)用房。雙方協(xié)定，根據(jù)利益分享和風(fēng)險共擔(dān)的原則，甲公司在簽訂協(xié)議時向乙公司支付部分款項，余款和代理傭金根據(jù)乙公司提供的咨詢服務(wù)和代理銷售的進(jìn)度支付。
10.乙公司通過市場分析、制定項目融資方案和營銷計劃，并按經(jīng)濟(jì)學(xué)中的零利潤原則確定土地使用權(quán)投標(biāo)報價，此地價為甲公司預(yù)期( )。
A.能保本而接受的最高地價 B.能保本而接受的最低地價
C.能取得正常利潤而接受的最高地價 D.能取得正常利潤而接受的最低地價
答案：D
解析：當(dāng)商品的銷售收入正好能補償經(jīng)濟(jì)成本時，廠商獲得了正常利潤。能取得正常利潤而接受的最低地價應(yīng)是甲公司的最大希望。
11.目前國家針對房地產(chǎn)市場過熱采取了若干宏觀調(diào)控政策，其中屬于財政政策的為( )。
A.增加稅收 B.提高存貸款利率
C.調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu) D.減少公共工程開支
答案：AD
解析：財政政策，是指國家為實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)而對政府支出、稅收和借債水平進(jìn)行的選擇，或是對政府收入和支出水平作出的決策。主要內(nèi)容包括政府支出(政府購買、舉辦公共工程與轉(zhuǎn)移支付)和稅收。
12.該地塊招標(biāo)文件中明確規(guī)定，項目總建筑面積中應(yīng)當(dāng)有70%以上用于建造90㎡以下的住房，則該指標(biāo)為統(tǒng)計指標(biāo)中的( )。
A.結(jié)構(gòu)相對指標(biāo) B.強(qiáng)度相對指標(biāo) C.比較相對指標(biāo) D.比例相對指標(biāo)
答案：A
解析：結(jié)構(gòu)相對指標(biāo)又稱比重指標(biāo)，是指現(xiàn)象總體經(jīng)過分組后由各組有關(guān)數(shù)值與總體相應(yīng)總值對比的綜合指標(biāo)。該指標(biāo)的計算公式為：結(jié)構(gòu)相對指標(biāo)(%)=(總體內(nèi)某部分或組的數(shù)值/總體總數(shù)值)×100%。
13.甲公司預(yù)期獲得的房屋銷售款項實現(xiàn)時，將在現(xiàn)金流量表中列入( )。
A.貨幣資金的期末余額 B.經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量
C.投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 D.籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量
答案：C
解析：現(xiàn)金流量表中，收回投資所收到的現(xiàn)金應(yīng)包含在投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量中
14.乙公司在開始市場分析之前，需仔細(xì)分析該項目土地使用權(quán)招標(biāo)文件，其中屬于該項目控制性詳細(xì)規(guī)劃中用地控制指標(biāo)的為( )。
A.綠地率 B.容積率
C.建筑密度 D.住宅和商業(yè)用地的面積
答案：ABC
解析：控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系指標(biāo)包括以下各項： (1)用地控制指標(biāo)。包括用地性質(zhì)、用地面積、土地與建筑使用相容性。 (2)環(huán)境容量控制指標(biāo)。包括容積率、建筑密度、綠地率、人口容量。 (3)建筑形態(tài)控制指標(biāo)。包括建筑高度、建筑間距、建筑后退紅線距離、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規(guī)定。 (4)交通控制指標(biāo)。包括交通出入口方位、停車位。 (5)城市設(shè)計引導(dǎo)及控制指標(biāo)。包括對城市重要地段的地塊，需對地塊內(nèi)建筑的形式、色彩、體量、風(fēng)格提出設(shè)計要求。 (6)配套設(shè)施體系。包括生活服務(wù)設(shè)施布置，市政公用設(shè)施、交通設(shè)施和管理要求。
15.下列關(guān)于雙方達(dá)成協(xié)議的表述中，正確的是( )。
A.雙方達(dá)成的是一種單務(wù)合同
B.雙方民事法律關(guān)系的客體包括行為和咨詢報告
C.甲公司是乙公司的被代理人
D.甲公司開始支付的款項是一種定金
答案：BC
解析：雙務(wù)合同是指雙方當(dāng)事人互相享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的合同，如買賣、租賃等合同。雙方達(dá)成的是一種雙務(wù)合同。定金與預(yù)付款的區(qū)別在于：預(yù)付款是由雙方當(dāng)事人商定的在合同履行前所支付的一部分價款。預(yù)付款的交付在性質(zhì)上是一方履行主合同的行為，合同履行時預(yù)付款要充抵價款，合同不履行時預(yù)付款應(yīng)當(dāng)返還。預(yù)付款的適用不存在制裁違約行為的問題，無論發(fā)生何種違約行為，都不發(fā)生預(yù)付款的喪失和雙倍返還。所以，預(yù)付款與定金的性質(zhì)是完全不同的。
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