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2016房產估價師《案例分析》考前全真練習題
2016房產估價師考試很快就要到了，不知道大家都復習得怎么樣了?下面百分網小編帶來一份《案例分析》部分的考前全真練習題，希望能對大家有幫助，更多內容歡迎關注應屆畢業(yè)生網!
(一)某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬m2的住宅用地。某房地產開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動開發(fā)的模式進行房地產開發(fā)，具體計劃如下：
由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術方案，預計實際開發(fā)成本比社會平均開發(fā)成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛，預計住宅市場價格會以每年5%的速度上漲。現(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產估價機構評估其能承受的最高掛牌出讓地價。、房地產估價機構在選用假設并發(fā)法進行估價時，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行測算。
1.房地產估價師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術路線時，正確的做法是( )。
A、對三期開發(fā)的土地分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當期開發(fā)活動起始點
B、對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點
C、對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點
D、對宗地整體估價，對各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結束點
2.在確定開發(fā)完成后的房地產價值時，應采用( )。
A、目前住宅市場價格
B、未來住宅市場價格，折現(xiàn)至估價時點
C、各期開始銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點
D、各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點
3.在確定開發(fā)成本時，應采用( )。
A、該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本
B、現(xiàn)時的客觀開發(fā)成本
C、各期銷售時的客觀開發(fā)成本
D、各期開發(fā)時的客觀開發(fā)成本
4.在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費用外，還應包括( )。
A、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤
B、銷售費用、銷售稅費和所得稅
C、銷售費用、銷售稅費和購地稅費
D、銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費
答案：1.C;2.D;3.A;4.C;
(二)2003年8月甲公司購買了某幢寫字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同�，F(xiàn)要求房地產估價機構分別對出租人權益價值和承租人權益價值進行評估，估價時點為2007年10月15日。
請問：
1.評估出租人權益價值時，承租人是否毀約對房地產價值影響較太。僅就租賃合同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。
2.說明評估承租人權益價值的技術路線。
答案：
1.
(1)市場租金和合同租金(或租約租金)差異的大小。
(2)承租方對估價對象已投入的成本大小。
(3)承租方與出租方約定的保證金數(shù)額大小及約定的租約條件。
2.取租賃期內的租賃合同約定的租金和市場租金的差額在估價時點的現(xiàn)值之和為承租人權益的價值。
(三)某公司有一鋼筋混凝土結構廠房，于1997年12月31日建成投入使用，經濟壽命為50年。經批準，該公司于2005年12月將該廠房改為二手汽車交易市場，并在辦理二手汽車交易市場手續(xù)時補交了土地使用權出讓金，將土地轉變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可續(xù)期。2007年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場的房地產作價出資。
1.若評估二手汽車交易市場房地產的作價出資價格，下列說法中正確的是( )。
A、作價出資價格應為二手汽車交易市場房地產的原始價值
B、作價出資價格應為二手汽車交易市場房地產的賬面價值
C、作價出資價格評估應采用公開市場價值標準
D、作價出資價格應較評估出的價值低
2.如果采用成本法估價，且建筑物的經濟壽命等于其自然壽命，應按( )年計算建筑物的折舊。
A、38.5
B、40.5
C、48.0
D、50.0
3.如果采用收益法估價，經調查，在估價時點該二手汽車交易市場房地產的客觀年凈收益為300萬元。且未來每年不變，報酬率為7.5%，則收益價格為( )萬元。
A、3752.92
B、3786.20
C、3875.70
D、3892.44
4.若合資期限約定為20年，合資結束后的凈資產按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準確的是( )
A、業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產現(xiàn)值
B、業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產現(xiàn)值扣減20年后房地產剩余價值的折現(xiàn)值
C、業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產的評估價值扣減在合資中需要投入的更新改造費用。
D、業(yè)主方的作價出資額在合資期限內應隨二手汽車交易市場房地產的市場價格變動而適時調整
答案：1.C;2.C;3.A;4.A;
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