2017房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》基礎(chǔ)習(xí)題及答案

　　成績(jī)的取得離不開(kāi)我們平時(shí)的努力，以下是百分網(wǎng)小編為大家整理的2017房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》基礎(chǔ)習(xí)題及答案，希望對(duì)大家的學(xué)習(xí)起到幫助!

　　案例一：

　　某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開(kāi)工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。業(yè)主于 2003年3月1日通過(guò)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓?zhuān)�用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至2043年2 月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請(qǐng)兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。

　　(問(wèn)題1) 采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)(　)。

　　A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計(jì)算

　　B.按建筑物耐用年限計(jì)算

　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算

　　D.按建筑物已使用年限計(jì)算

　　(問(wèn)題2) 采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀點(diǎn)不正確的是(　)。

　　A.收益年限應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算

　　B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日

　　C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額

　　D.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費(fèi)用資料

　　(問(wèn)題3) 估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為4000萬(wàn)元。近年來(lái)此類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5%趨勢(shì)仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣(mài)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此類(lèi)房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場(chǎng)價(jià)格的70%。估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是(　)萬(wàn)元。

　　A.2800

　　B.2940

　　C.4000

　　D.4200

　　(問(wèn)題4) 假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估該商業(yè)樓現(xiàn)時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值比2004年3月1目的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值增加了500萬(wàn)元。下列表述中正確的是(　)。

　　A.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬(wàn)元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)

　　B.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬(wàn)元增值不能對(duì)原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保

　　C.業(yè)主認(rèn)為該500萬(wàn)元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對(duì)抵押物拍賣(mài)，原抵押權(quán)人對(duì)該部分價(jià)值無(wú)優(yōu)先受償權(quán)

　　D.該500萬(wàn)元可再次抵押

　　(答案1) A、

　　(答案2) C、

　　(答案3) C、

　　(答案4) D

　　案例二：

　　某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年 6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開(kāi)始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡,包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用.銷(xiāo)售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí).認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡。

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　(1)估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?

　　(2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?

　　答案：

　　(1)錯(cuò)誤有：

　　①應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

　�、趹�(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開(kāi)發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。

　�、劾麧�(rùn)應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平。

　　(2)還應(yīng)將重置價(jià)格減去折舊：

　�、倏赡艽嬖诘氖┕べ|(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　�、诳赡艽嬖诘臓�尾樓設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　�、劭赡艽嬖诘挠捎谑袌�(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。

　　案例三：

　　賣(mài)房者甲與購(gòu)房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買(mǎi)賣(mài)合同(以下稱(chēng)合同1)和房屋裝修合同(以下稱(chēng)合同 2)，合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按合同2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購(gòu)房款和10%的裝修費(fèi)，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)5月25日付清剩余購(gòu)房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)格時(shí)，被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請(qǐng)?jiān)谝韵聠?wèn)題中選擇正確的答案：

　　1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)是(　)

　　A.2002年4月25日

　　B.2002年5月25日

　　C.2002年7月25日

　　D.2002年7月25日以后的某一天

　　2.估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是(　)

　　A.合同1規(guī)定的房款

　　B.合同1規(guī)定的90%購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10%

　　C.合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70%

　　D.合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：1.A,2.A

　　解析：1.即估價(jià)時(shí)點(diǎn)是合同訂立之日。理由如下：合同是有法律效力的文書(shū)，雙方確定價(jià)格之時(shí)是簽訂合同之日。實(shí)際交付房款也是依據(jù)合同進(jìn)行的。估價(jià)時(shí)應(yīng)是計(jì)算在雙方確定價(jià)格之日時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況下，估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格，因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)是合同訂立之日。

　　2.此例中的裝修合同是個(gè)干擾項(xiàng)，因?yàn)橐彝耆�可以與甲之外的人簽訂裝修合同;裝修合同只是一種勞務(wù)合同，不是買(mǎi)賣(mài)合同，裝修費(fèi)用不應(yīng)計(jì)入買(mǎi)賣(mài)估價(jià)價(jià)值之中。

　　案例四：

　　某公司擁有一棟舊寫(xiě)字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門(mén)鑒定為危房，由上級(jí)總公司批準(zhǔn)翻建，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)建筑面積可增至600m2，該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟(jì)上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫(xiě)字樓。現(xiàn)該公司欲以該新建寫(xiě)字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該寫(xiě)字樓進(jìn)行估價(jià)。

　　1.能否翻建的最終批準(zhǔn)權(quán)在(　)。

　　A.政府房地產(chǎn)管理部門(mén)

　　B.政府規(guī)劃管理部門(mén)

　　C.政府土地管理部門(mén)

　　D.上級(jí)總公司

　　2.評(píng)估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為(　)。

　　A.460m2

　　B.600m2

　　C.1000m2

　　D.以上三個(gè)面積都不行

　　3.該公司委托評(píng)估應(yīng)選擇(　)。

　　A.房地產(chǎn)管理部門(mén)

　　B.資產(chǎn)管理部門(mén)

　　C.有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　D.驗(yàn)資機(jī)構(gòu)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：B,D,C

　　解析：2.因?yàn)樵u(píng)估時(shí)，估價(jià)對(duì)象為一新建成的寫(xiě)字樓，沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，不能辦理房產(chǎn)證，無(wú)法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。

【房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》基礎(chǔ)習(xí)題及答案】相關(guān)文章：

房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析習(xí)題及答案04-25

房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析精選習(xí)題及答案02-28

2017房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》習(xí)題及答案04-19

房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析練習(xí)題及答案08-10

房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析習(xí)題08-08

2017房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》強(qiáng)化習(xí)題及答案02-25

房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析基礎(chǔ)題05-13

房地產(chǎn)估價(jià)師基礎(chǔ)試題：《案例分析》07-28

房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析預(yù)習(xí)題05-17