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物業(yè)管理師《管理實務(wù)》第十一章知識點及例題
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第十一章 財務(wù)管理
考點精講
考點一 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)管理
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入
1.主營業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。
【題例】
物業(yè)服務(wù)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入包括()收入。(ABD·2006/39)
A.物業(yè)管理 B.物業(yè)經(jīng)營 C.政策性虧損補貼 D.物業(yè)大修 E.共用部位的租賃收入
(1)物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費收入、公眾代辦性服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入。
(2)物業(yè)經(jīng)營收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施收入。
(3)物業(yè)大修收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。
2.其他業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本費用和稅費
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)成本包括：
1.直接人工費
包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)中直接從事物業(yè)管理活動的人員的工資、資金及職工福利費等。
2.直接材料費
包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和活動、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等的費用。
3.間接費用
包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、資金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通信費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。
物業(yè)管理的稅金和費用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加，收益環(huán)節(jié)的所得稅等。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、專項維修資金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，不計征營業(yè)稅，但對從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當征收營業(yè)稅。
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤
物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。
營業(yè)利潤包括主營業(yè)務(wù)利潤和其他業(yè)務(wù)利潤。
主營業(yè)務(wù)利潤是指主營業(yè)務(wù)收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費用及財務(wù)費用后的凈額。
其他業(yè)務(wù)利潤指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額。
【題例】
物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤總額包括：(BCDE)
A.企業(yè)所屬項目上交的管理酬金
B.營業(yè)利潤
C.投資凈收益
D.營業(yè)外收支凈額
E.補貼收入
考點二 物業(yè)管理項目的財務(wù)管理
物業(yè)管理項目財務(wù)管理是指在一獨立行使管理權(quán)的基層物業(yè)管理單位內(nèi)，獨立核算的財務(wù)主體所進行的以物業(yè)服務(wù)費為主要對象的費用計劃、編制、控制、使用及管理和分析的財務(wù)活動。
物業(yè)管理項目財務(wù)管理，一方面受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，其財務(wù)計劃、開支范圍和權(quán)限、財務(wù)分析報告等受其嚴格管制。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又不得隨意調(diào)集、挪用和將服務(wù)費據(jù)為己有;另一方面，酬金制條件下業(yè)主有通過業(yè)主大會及其機構(gòu)(如業(yè)主委員會等)監(jiān)督物業(yè)管理項目機構(gòu)財務(wù)管理的權(quán)力，但又不具備直接干預(yù)物業(yè)管理項目機構(gòu)財務(wù)工作的權(quán)力。所以，物業(yè)管理項目機構(gòu)財務(wù)管理既具有一般會計主體財務(wù)管理的形式、手段、方法的基本形態(tài)，又具有與一般會計主體財務(wù)管理和一般會計要素不同的特性和特征。
物業(yè)管理項目財務(wù)管理的類型包括：
1.獨立核算
這一形態(tài)的物業(yè)管理項目機構(gòu)的財務(wù)管理，在機構(gòu)設(shè)置上一般都設(shè)有財務(wù)部或?qū)Ｂ殨嫼统黾{員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其財務(wù)權(quán)限給予一定的限制。
2.非獨立核算
實施非獨立核算的物業(yè)服務(wù)企業(yè)把各項目管理單位的會計核算集中到企業(yè)，按物業(yè)管理項目進行分別核算，各項目管理單位只負責各項費用的收取和部分費用的直接支出。
考點三 酬金制、包干制與物業(yè)服務(wù)費用的測算編制
(一)酬金制與包干制
物業(yè)服務(wù)費用酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
物業(yè)服務(wù)費用酬金應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計提基數(shù)，計提基數(shù)和計提比例通過物業(yè)服務(wù)合同約定。在物業(yè)管理服務(wù)過程中產(chǎn)生的歸屬于業(yè)主的其他收入也可計提酬金，但應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意并在物業(yè)服務(wù)合同中專門約定。其他收入包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主的停車場收入、成本費用在物業(yè)管理項目機構(gòu)列支的其他經(jīng)營收入等。 酬金制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。對業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)費用的收支情況較為透明，避免了收費與服務(wù)不相符的情況，保護了業(yè)主合法權(quán)益;對物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，由于酬金是按照預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金提取，具有相對的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營風險。酬金制條件下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向全體業(yè)主或者業(yè)主大會公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
【題例】
1.實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每()不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。(C·2006/23)
A.三個月 B.半年 C.一年 D.二年
2.實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括()和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。(C·2006/24)
A.物業(yè)服務(wù)成本 B.物業(yè)服務(wù)支出
C.物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費 D.物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費
物業(yè)服務(wù)費用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
【題例】
下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用包干制的說法中，正確的有：(AD·2006/44)
A.由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用
B.管理服務(wù)利潤是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動而變動
C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)聘請專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費用收支情況進行審計
D.物業(yè)服務(wù)費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔
E.物業(yè)服務(wù)費用中不包括法定稅費
(二)物業(yè)服務(wù)費的成本構(gòu)成
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;
3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;
6.辦公費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
7.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用; 8.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
(三)物業(yè)服務(wù)費編制依據(jù)
收入的編制方式通常是根據(jù)收費標準(單位時間費率形式)和可收費的管理面積。
支出的編制依據(jù)包括：
1.管理計劃及實施計劃所需物業(yè)服務(wù)成本;2.物業(yè)正常維修和養(yǎng)護計劃。 (四)物業(yè)服務(wù)費核算方法
物業(yè)服務(wù)費測算，首先應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)費支出(成本)項目和內(nèi)容進行分解，然后由各部門或相關(guān)人員分別測算各單項費用，各單項費用測算完畢進行加總，即為物業(yè)服務(wù)支出(成本)總額�？紤]物業(yè)管理酬金(酬金制)或法定稅費及利潤(包干制)后，即得出物業(yè)服務(wù)費總額。以物業(yè)服務(wù)費總額除以該物業(yè)可收費總建筑面積即可得出單位面積物業(yè)服務(wù)費標準。
考點四 物業(yè)管理專項維修資金的概念、來源和管理
(一)專項維修資金概念
由業(yè)主或物業(yè)使用人交納，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造歸屬于業(yè)主的資金。
【題例】
1.專項維修資金屬于()所有。(B)
A.物業(yè)服務(wù)企業(yè) B.全體業(yè)主
C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主 D.建設(shè)單位
2.專項維修資金可用于：(BCD) A.彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足 B.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修 C.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新 D.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造 E.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修 (
二)專項維修資金的來源
1.法規(guī)規(guī)定繳納的費用;
2.物業(yè)服務(wù)費結(jié)轉(zhuǎn)的費用;
3.業(yè)主大會中決定分攤的費用;
4.業(yè)主共有物業(yè)的收益;
5.社會捐贈或政府撥款的費用。
(三)專項維修資金的管理
1.專項維修資金應(yīng)當在銀行專戶存儲，�？顚Ｓ谩３捎糜谫徺I國債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。
2.業(yè)主大會成立前，專項維修資金的使用由售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經(jīng)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥。
3.業(yè)主大會成立后，維修資金的使用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主大會審定后實施。
4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生變換時，代管的維修資金賬目經(jīng)業(yè)主大會審核無誤后，應(yīng)當辦理賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當自雙方簽字蓋章之日起十日內(nèi)送當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案。
5.業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。
6.因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修資金代管單位應(yīng)當將維修資金賬面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主。
【題例】
在業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)：(A·2006/26)
A.提出計劃，房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃撥
B.自行決定
C.與部分業(yè)主商議決定
D.與建設(shè)單位商議決定
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