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2016物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)預(yù)測試題
簡答題
1、某物業(yè)公司負(fù)責(zé)上海市某小區(qū)的物業(yè)管理工作，該小區(qū)業(yè)主陳小姐已有好幾個月沒繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)了。物業(yè)公司上門催繳時，陳小姐以不久前自家衛(wèi)生間屋頂滲漏，物業(yè)公司沒有及時進(jìn)行維修，給其生活造成諸多不便為由，拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
請回答下列問題：
11.陳小姐拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是否恰當(dāng)?說明理由。
12.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價形式有哪幾種?
13.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取哪種形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?
14.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)成本構(gòu)成一般包括哪幾個部分?
2、 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)。業(yè)主于2010年8月開始人住，2012年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會與乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于2012年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于2012年8月1日前辦理完成物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)。甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)資料，拒不配合物業(yè)承接查驗(yàn)。2013年8月15日，頂層的16戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償修復(fù)。乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)稱這是因甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)修繕。之后，乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。
請回答下列問題：
16.上述16戶業(yè)主提出的修復(fù)請求是否合理?是否應(yīng)由乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)無償修復(fù)?
17.乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)的做法是否妥當(dāng)?如果您是該公司的負(fù)責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴?
18.該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時終止?
19.甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕移交物業(yè)服務(wù)資料的理由是否成立?請說明理由。
20.在甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕移交物業(yè)服務(wù)資料和配合物業(yè)交接查驗(yàn)的情況下，乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)?
3、 某物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理的某小區(qū)是已經(jīng)投人使用12年的住宅區(qū)，建筑面積45萬m2，以高層建筑為主。最近一階段業(yè)主頻頻反映小區(qū)內(nèi)的老鼠和蚊蠅較多，特別是蚊子，建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取一些措施。
請回答下列問題：
15.可能產(chǎn)生上述情況的原因有哪些?
16.應(yīng)采取怎樣的措施來解決這一問題?
17.結(jié)合實(shí)際談一談，鼠害防治的主要方法有哪幾種?
4、物業(yè)公司張經(jīng)理帶領(lǐng)新來的物業(yè)管理員巡視樓宇，在進(jìn)人大門時門衛(wèi)向他們微笑敬禮，這時有一個人提著大箱子往門外走，門衛(wèi)很有禮貌地幫助開門放行。巡視到2 樓，這里正在裝修，木工、瓦工和焊工都在一個房間緊張地忙碌著，為了防止發(fā)生火災(zāi)，焊工作業(yè)場地準(zhǔn)備了兩個泡沫滅火器。來到3樓，管理員問：“2樓和3樓 的滅火器的數(shù)量怎么不一樣呀?”經(jīng)理說：“每層樓只要有滅火器就符合要求，不必都一致。”看到消火栓柜前擺放著整齊的花盆，管理員問：“消防柜前的物品擺 放是否有規(guī)定?”經(jīng)理說：“沒明確規(guī)定，但是消火栓柜門必須保證開關(guān)靈活，一旦發(fā)生火災(zāi)才能很快地拿出來使用。”管理員問：“3樓的通道門用滅火器撐著門 是為什么?”經(jīng)理說：“有幾個房間正在裝修，來回來去搬著東西開門費(fèi)事，把門撐開后省得經(jīng)常放下東西去開門，這也是個辦法。”在樓道里，管理員看到一個人 正在吸煙，問道：“在大廈的公共場所里是否可以吸煙?”經(jīng)理說：“我們不行，客人是我們的用戶，只要注意安全，我們不便制止。”管理員說：“經(jīng)理您看，發(fā) 小廣告的都到3樓來了。”經(jīng)理說：“現(xiàn)在發(fā)小廣告的太多了，轟走一撥又來一撥，真拿他們沒辦法。”走到3樓的盡頭，經(jīng)理說：“我們還得從那邊上4樓，你看 他們?yōu)榱搜b修，箱子都擺在通道上了。”來到4樓，管理員說：“我聞到一股燒紙的味，是否應(yīng)檢查一下?”經(jīng)理說：“大廈安全非常重要，防火意識必須加強(qiáng)，下 星期召開全體大會一定要好好強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)。”
請回答下列問題：
16.指出并改正本案例中存在的不妥之處。
17.消防器材在樓層一般如何配置?
18.通過分析案例不難發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)需要有能力的管理人員，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)體系是什么?
5、物業(yè)巡視人員發(fā)現(xiàn)某棟高層樓道里有大量木材、舊家具等雜物堆放，有些樓層的雜物堆放已經(jīng)遮擋住了消防設(shè)備。物業(yè)巡視人員意識到了事態(tài)的嚴(yán)重性，當(dāng)即告知業(yè)主移除這些雜物。
請回答下列問題：
19.消防工作的指導(dǎo)原則是什么?
20.物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理規(guī)定包括哪些內(nèi)容?
21.消防設(shè)施設(shè)備管理制度的內(nèi)容有哪些?
22.物業(yè)消防安全檢查主要包括哪些內(nèi)容?
6、某物業(yè)服務(wù)企業(yè)職工在進(jìn)行清潔外墻的施工過程中，一員工爬梯作業(yè)時，由于未站穩(wěn)，不幸墜落下來，造成股骨骨折及腦震蕩，需要住院治療。
1、物業(yè)清潔衛(wèi)生的管理模式大致可分為( )兩大類。
A、外包管理及自行作業(yè)
B、戶內(nèi)有償清潔及公區(qū)日常保潔
C、垃圾分類收集及統(tǒng)一存放管理
D、專業(yè)化服務(wù)及提供差異化服務(wù)
2、 清潔衛(wèi)生服務(wù)人員在從事高處作業(yè)時該注意哪些事項(xiàng)?
7、【 典型考題•案例題】
某物業(yè)項(xiàng)目年度績效指標(biāo)體系如下表所示。
2012年年末，經(jīng)項(xiàng)目績效總結(jié)，形成如下結(jié)果：凈利潤實(shí)現(xiàn)24萬元，物業(yè)管理費(fèi)收繳率為97%，住戶滿意度指數(shù)為85，工作計劃完成率為97%，建立并實(shí)施項(xiàng)目質(zhì)量管理體系的成熟度為40%，員工滿意指數(shù)為96，員工能力提升的成熟度為55%。(基準(zhǔn)值匹配基礎(chǔ)分為50，目標(biāo)值匹配基礎(chǔ)分為75，挑戰(zhàn)值匹配基礎(chǔ)分為100)
問題：
1、計算該項(xiàng)目各單項(xiàng)指標(biāo)的績效分?jǐn)?shù)
2、計算該項(xiàng)目2012年績效分?jǐn)?shù)
8、某住宅小區(qū)交付使用已有8年，該小區(qū)1號樓自來水主管道老化，發(fā)生大范圍漏水，危機(jī)房屋安全，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出列支住宅專項(xiàng)維修資金。
問題：
1、在本案例，住宅專項(xiàng)維修資金使用包括哪些程序?
2、簡要介紹互轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前住宅專項(xiàng)維修資金使用的基本程序。
9、王某家住世景華庭小區(qū)，2010年5月22日深夜回家時，在小區(qū)被不法分子殺害，其所駕高檔車也被偷走。凌晨四點(diǎn)巡邏保安人員在小區(qū)停車場發(fā)現(xiàn)王某尸體，于是報告保安主管，保安主管報告了項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人立即趕到現(xiàn)場，考慮到現(xiàn)在是凌晨，而且擔(dān)心被業(yè)主發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人決定把王某尸體移到隱蔽處，并于天亮?xí)r才報警。經(jīng)公安機(jī)構(gòu)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，案件嫌疑人為小區(qū)的裝修工人，裝修完工后一直躲藏在小區(qū)一空置房內(nèi)，等待機(jī)會犯案。
問題：
1、 根據(jù)本案例提供的材料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作有哪些不當(dāng)和錯誤。簡要說明理由。
2、根據(jù)材料反應(yīng)的具體情況，簡要闡述刑事案件危機(jī)處理的方法。
3、簡要闡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)該如何規(guī)避本案例中的風(fēng)險。
10、某超高層辦公樓產(chǎn)權(quán)屬單一業(yè)主，分散出租。該辦公樓采用中央空調(diào)制冷，運(yùn)行時間為每年5月1日至9月30日�？照{(diào)能源費(fèi)按每月每平方米實(shí)行定期收費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，盈虧包干。一家具有國家備案資質(zhì)的節(jié)能服務(wù)公司來本大廈調(diào)研后，提出可實(shí)行合同能源管理模式實(shí)施節(jié)能管理。方案主要內(nèi)容如下：
方案主要內(nèi)容
由節(jié)能服務(wù)公司出資，采用一種經(jīng)實(shí)驗(yàn)室論證成功的創(chuàng)新技術(shù)改造空調(diào)設(shè)備(主要是主機(jī)及其配套設(shè)備)：改造工程時間自今年2月25日起實(shí)施，周期60天(若出現(xiàn)改造工程逾期情況，節(jié)能服務(wù)公司將提前10天告知);預(yù)計改造后空調(diào)節(jié)能率可達(dá)30%，節(jié)省的能源費(fèi)用按8：2的比例在節(jié)能服務(wù)公司與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進(jìn)行分配，合同期為6年。
問題：
1、根據(jù)上述條件，本方案實(shí)施中，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能遭遇的重大風(fēng)險是什么?簡要說明理由。
2、若實(shí)施節(jié)能改造，被更換拆除的設(shè)備設(shè)施處置權(quán)歸誰所有?簡要說明理由。
3、業(yè)主提出：同意上述節(jié)能改造方案。但在合同期滿后，節(jié)省的能源費(fèi)用應(yīng)歸業(yè)主所有。此要求是否合理?簡要說明理由。
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