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中級(jí)經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)》：清償性指標(biāo)及其計(jì)算
導(dǎo)語(yǔ)：清償性指標(biāo)主要有哪些?它的計(jì)算方式是怎樣的?關(guān)于借款償還期和借款償還期的計(jì)算公式的內(nèi)容你都知道嗎?跟著小編一起來(lái)學(xué)習(xí)一下吧。
清償性指標(biāo)主要有：借款償還期、利息備付率、償債備付率、財(cái)務(wù)比率。
(一)借款償還期
借款償還期是指在國(guó)家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的具體財(cái)務(wù)條件下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)使用可用作還款的利潤(rùn)、折舊、攤銷(xiāo)及其他還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。
在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常需要計(jì)算借款償還期;對(duì)出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般不計(jì)算借款償還期。
借款償還期的計(jì)算公式為：
為項(xiàng)目借款還本付息額，不包括已用資本金支付的建設(shè)期利息;
為借款償還期，從借款開(kāi)始期計(jì)算;
為第t期可用于還款的資金，包括利潤(rùn)、折舊、攤銷(xiāo)及其他還款資金。
借款償還期可用“資金來(lái)源與運(yùn)用表”或“借款還本付息計(jì)算表”直接計(jì)算，其近似計(jì)算公式為：
Pd=(借款償還后開(kāi)始出現(xiàn)盈余的期數(shù)-開(kāi)始借款的期數(shù))+上期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額
借款償還期指標(biāo)的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則是：如果項(xiàng)目的借款償還期小于或等于貸款機(jī)構(gòu)提出的還款期限，可認(rèn)為項(xiàng)目是有潛力的。
(二)利息備付率
是指在借款償還期內(nèi)的稅息前利潤(rùn)與當(dāng)期應(yīng)付利息的比值，它從付息資金來(lái)源的充裕性角度反映項(xiàng)目?jī)敻秱鶆?wù)利息的保障程度和支付能力。
上式中，息稅前利潤(rùn)=利潤(rùn)總額+計(jì)入總成本費(fèi)用的利息費(fèi)用之和。當(dāng)期應(yīng)付利息是指計(jì)入總成本費(fèi)用的全部利息。
利息備付率應(yīng)分年計(jì)算，有時(shí)也可按整個(gè)借款期計(jì)算。
利息備付率指標(biāo)的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則是：對(duì)于一般的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，利息備付率應(yīng)大于2，否則表示項(xiàng)目的付息能力保障程度不足。當(dāng)利息備付率低于1時(shí)，表示項(xiàng)目沒(méi)有足夠資金支付利息，償債風(fēng)險(xiǎn)很大。
(三)償債備付率
是指項(xiàng)目在借款期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期還本付息額的比值。它從還本付息資金來(lái)源的充裕性角度反映項(xiàng)目?jī)敻秱鶆?wù)本息的保障程度和支付能力。
上式中，可用于還本付息的資金包括可用于還款的折舊和攤銷(xiāo)、成本中列支的利息費(fèi)用、可用于還款的利潤(rùn)等。當(dāng)期應(yīng)還本付息額包括當(dāng)前應(yīng)還貸款本金及計(jì)入成本的利息。
償債備付率應(yīng)分年計(jì)算，有時(shí)也可按整個(gè)借款期計(jì)算。
償債備付率指標(biāo)評(píng)價(jià)準(zhǔn)則：償債備付率不宜低于1.3。當(dāng)?shù)陀?時(shí)，表示當(dāng)年資金來(lái)源不足以償還當(dāng)期債務(wù)。
(四)財(cái)務(wù)比率
財(cái)務(wù)比率：是指資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率，全部依據(jù)“資產(chǎn)負(fù)債表”計(jì)算。
1.資產(chǎn)負(fù)債率
資產(chǎn)負(fù)債率：是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。
2.流動(dòng)比率
流動(dòng)比率：是指項(xiàng)目流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率，是反映項(xiàng)目流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)為現(xiàn)金以償還流動(dòng)負(fù)債的能力指標(biāo)。其計(jì)算公式為：
3.速動(dòng)比率
速動(dòng)比率：是反映項(xiàng)目快速償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。其計(jì)算公式為：
速動(dòng)比率屬于短期償債能力指標(biāo)。反映企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)總體變現(xiàn)或近期償債的能力，因此它必須從流動(dòng)資產(chǎn)中扣除存貨部分，因?yàn)榇尕涀儸F(xiàn)能力差。一般認(rèn)為，從保護(hù)債權(quán)人利益的角度，要求速動(dòng)比率大于100%。
【例題：2011年單選】某投資者以100萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一店鋪，其中60萬(wàn)元為銀行提供的年利率為7%、期限為10年、按年等額還款的抵押貸款。該店鋪的年租金收入為15萬(wàn)元，年經(jīng)營(yíng)成本為年租金收入的25%。該項(xiàng)投資的償債備付率是( )。
A. 1.32
B. 1.76
C. 1.88
D. 2.50
【答案】A
【解析】?jī)攤鶄涓堵?可用于還本付息的資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息額
可用于還本付息的資金=15-15×25%=11.25萬(wàn)元。
當(dāng)期應(yīng)還本付息額：等額本息還款公式計(jì)算為8.54萬(wàn)元。
償債備付率=可用于還本付息的資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息額=11.25/8.54=1.32
【例題：2012年案例分析】
某投資者購(gòu)買(mǎi)了一商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其置業(yè)投資和前5年的凈租金收益如下表所示。銀行貸款年利率為7%，國(guó)庫(kù)券年利率為5%，投資者目標(biāo)收益率為10%。
單位：萬(wàn)元
|
年末 |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
凈租金收益 |
|
100 |
120 |
180 |
180 |
200 |
|
置業(yè)投資 |
500 |
|
|
|
|
|
|
凈現(xiàn)金流量 |
﹣500 |
100 |
120 |
180 |
180 |
200 |
81.該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是( )萬(wàn)元。
A.72.44
B.125.12
C.164.37
D.280.00
【答案】A
【解析】各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資初期加和再減去初始投資。投資者目標(biāo)收益率為10%大于銀行貸款年利率為7%，因此折現(xiàn)時(shí)折現(xiàn)率選用10%
即：90.91+99.17+135.24+122.94+124.18-500=72.44萬(wàn)元
82.該投資項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期是( )年。
A.3.56
B.4.00
C.4.17
D.5.00
【答案】A
【解析】計(jì)算累計(jì)凈現(xiàn)金流量。然后直接判斷為A:3.56
|
年末 |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
累計(jì)凈現(xiàn)金流量 |
-500 |
-400 |
-280 |
-100 |
80 |
280 |
83.該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是( )。
A.10.00%
B.14.88%
C.20.00%
D.31.20%
【答案】B
【解析】折現(xiàn)率為10%時(shí)凈現(xiàn)值為72.44，選取折現(xiàn)率為15%時(shí)求取凈現(xiàn)值為-2.22
內(nèi)插法求取財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。
=14.85%
84.假如( )，該投資項(xiàng)目收益率將下降。
A.凈租金收益減少
B.第5年與第2年的凈租金收益調(diào)換
C.置業(yè)投資增加
D.通貨膨脹率下降
【答案】AC
【解析】?jī)糇饨鹗找鏈p少收益下降。置業(yè)投資增加，在凈租金不變的情況下收益下降。
第5年與第2年的凈租金收益調(diào)換收益提高。通貨膨脹率下降收益提高。
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