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中級經(jīng)濟師考點：房地產(chǎn)投資項目可行研究的主要依據(jù)
導(dǎo)語：房地產(chǎn)投資是指投資者將資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲得不確定的收益，也就是將其資金投資于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營中的行為。主要有開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩類。下面我們一起來看看相應(yīng)的中級經(jīng)濟師考試內(nèi)容吧。
�、賴蚁嚓P(guān)法律、法規(guī);②國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃;③國家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準入標(biāo)準、地方政府法規(guī)及規(guī)定;④城市規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃意見;⑤國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或國有土地使用權(quán)證書，或國土資源行政主管部門出具的項目用地預(yù)審意見;⑥環(huán)境保護行政主管部門出具的環(huán)境影響評價文件的審批意見;⑦交通行政主管部門出具的交通影響評價文件的意見;⑧項目建議書是對房地產(chǎn)投資項目的總體設(shè)想，主要論證項目的必要性，同時初步分析項目建設(shè)的可能性，它是進行各項投資準備工作的主要依據(jù);⑨委托人的意圖，是指可行性研究的承擔(dān)單位應(yīng)充分了解委托人建設(shè)項目的背景、意圖、設(shè)想，認真聽取委托人對市場行情、資金來源、協(xié)作單位、建設(shè)工期及工作范圍等情況的說明;⑩自然、地理、氣象、水文、地質(zhì)等基礎(chǔ)資料;⑪經(jīng)濟、社會、人口、就業(yè)以及房地產(chǎn)供求情況等基礎(chǔ)資料;⑫有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料;⑬國家和行業(yè)所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標(biāo);⑭項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等;⑮可行性研究所需要的其他資料。
▲本知識點結(jié)束
【考點】房地產(chǎn)投資項目可行性研究的工作步驟★
(1)接受委托。 (2)組建工作小組。(3)制定工作計劃。(4)調(diào)查研究。(5)方案研制與優(yōu)化。 (6)項目的經(jīng)濟評價。(7)編寫可行性研究報告。
▲本知識點結(jié)束
【考點】房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的結(jié)構(gòu)★
(一)可行性研究報告基本構(gòu)成：封面、摘要、目錄、正文、附表附圖和主要參考資料。
摘要包括內(nèi)容：投資項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況和特點、主要經(jīng)濟指標(biāo)的計算結(jié)果、可行性研究的結(jié)論和建議。
(二)房地產(chǎn)投資項目可行性研究的內(nèi)容正文包括：
1.項目總說明
2.項目概況
3.開發(fā)項目用地現(xiàn)狀調(diào)查
4.市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定
5.規(guī)劃設(shè)計方案的選擇
6.資源供給條件分析
7.環(huán)境影響評價
8.項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用的研究
9.開發(fā)建設(shè)計劃的編制
10.項目的經(jīng)濟評價及社會效益分析
11.結(jié)論及建議
▲本知識點結(jié)束
【考點】房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的編制★
(一)投資項目經(jīng)濟評價應(yīng)遵循的基本原則
(1)“有無對比”原則。
“有無對比”是指“有項目”與“無項目”的對比分析。“無項目”狀態(tài)是指不對該項目進行投資時，在計算期內(nèi)，與項目有關(guān)的資產(chǎn)、費用與收益的預(yù)計發(fā)展情況;“有項目”狀態(tài)是指對該項目進行投資后，在計算期內(nèi)，資產(chǎn)、費用與收益的預(yù)計情況。“有無對比”求出項目的增量效益，排除了項目實施以前各種條件的影響，突出項目活動的效果。在互斥方案比選介紹的零投資方案就是“無項目”。“有項目”與“無項目”兩種情況下，效益和費用的計算范圍、計算期應(yīng)保持一致，具有可比性。
(2)效益與費用計算口徑對應(yīng)一致的原則。
(3)收益與風(fēng)險權(quán)衡的原則。
(4)定量分析與定性分析相結(jié)合，以定量分析為主的原則。
(5)動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)分析為主的原則。
(二)房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的編制步驟
(1)資料搜集與整理統(tǒng)計。 (2)項目規(guī)劃方案設(shè)計。 (3)項目進度安排。 (4)項目總投資費用估算。(5)項目的租售計劃及價格預(yù)測。(6)項目資金籌措計劃。 (7)基本報表的編制及經(jīng)濟指標(biāo)計算。(8)對經(jīng)濟評價指標(biāo)的檢驗。(9)不確定性分析和風(fēng)險分析。(10)可行性研究報告的結(jié)構(gòu)設(shè)計。(11)可行性研究報告的編寫。
【例題：2013年單選】在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，需要對項目的現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)分析，這是投資項目經(jīng)濟評價( )原則所要求的。
A.有無對比
B.收益與風(fēng)險權(quán)衡
C.以動態(tài)分析為主
D.效益與費用計算口徑一致
【答案】C
【解析】對項目的現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)分析，屬于以動態(tài)分析為主原則。
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