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稅務(wù)師《稅法一》考試輔導(dǎo)資料:銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定
導(dǎo)讀:失敗是什么?沒(méi)有什么，只是更走近成功一步;成功是什么?就是走過(guò)了所有通向失敗的路，只剩下一條路，那就是成功的路。以下是yjbys網(wǎng)小編整理的關(guān)于稅務(wù)師《稅法一》考試輔導(dǎo)資料:銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，供大家備考。
一、稅目與稅率——5%
銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。
不動(dòng)產(chǎn)連同土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)日珍N(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。
【特別關(guān)注】
1.以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的，也不征收營(yíng)業(yè)稅。
2.納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的同時(shí)一并銷(xiāo)售的附著于土地或者不動(dòng)產(chǎn)上的固定資產(chǎn)中，凡屬于增值稅應(yīng)稅貨物的，應(yīng)計(jì)算繳納增值稅;凡屬于不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。
3.單位或個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的行為，視為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。
4.納稅人自建住房銷(xiāo)售給本單位職工，屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營(yíng)業(yè)稅。
二、計(jì)稅依據(jù)
(一)一般規(guī)定：從購(gòu)買(mǎi)房屋取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。
(二)轉(zhuǎn)售業(yè)務(wù)：
1.單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置后的余額為營(yíng)業(yè)額。
2.單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。
3.個(gè)人銷(xiāo)售已購(gòu)住房：2年內(nèi)不區(qū)分性質(zhì)，均按轉(zhuǎn)讓全額征收營(yíng)業(yè)稅; 2年以上區(qū)分性質(zhì)征免。
(三)其他問(wèn)題：
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售商品房，代當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門(mén)收取的資金或費(fèi)用，不論其財(cái)務(wù)上如何核算，都應(yīng)該作為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。
2.單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的營(yíng)業(yè)額問(wèn)題
組成計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本 ×(1+成本利潤(rùn)率)÷(1-營(yíng)業(yè)稅稅率)
3.納稅人在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，不屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)徽魇諣I(yíng)業(yè)稅。
【例題.計(jì)算題】某公司10月發(fā)生業(yè)務(wù)：2年前以本公司原值為400萬(wàn)元的房產(chǎn)作抵押，向某商業(yè)銀行貸款240萬(wàn)元，貸款期限2年，年利率5%，該房產(chǎn)購(gòu)入價(jià)為360萬(wàn)元，購(gòu)入后發(fā)生裝修等其他費(fèi)用共計(jì)40萬(wàn)元。合同規(guī)定，抵押期間該房產(chǎn)由銀行使用，公司不再支付利息。貸款本月底到期，公司無(wú)力償還貸款，經(jīng)雙方協(xié)商，銀行將所抵押的房產(chǎn)收歸己有，核定房產(chǎn)價(jià)值為450萬(wàn)元，銀行向該公司支付了補(bǔ)價(jià)210萬(wàn)元。計(jì)算該公司10月份應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅。
『正確答案』該公司10月份應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=(450-360)×5%+240×5%÷12×5%=4.55(萬(wàn)元)。
三、申報(bào)與繳納
銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
四、稅收優(yōu)惠
1.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
2.個(gè)人(含個(gè)體工商戶(hù)及其他個(gè)人)無(wú)償贈(zèng)予不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于以下情形之一的，暫免征收營(yíng)業(yè)稅：(1)離婚財(cái)產(chǎn)分割;(2)贈(zèng)予直系親屬;(3)直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務(wù)人;(4)法定繼承人等。
【例題.多選題】根據(jù)營(yíng)業(yè)稅的有關(guān)規(guī)定，下列表述正確的有( )。
A.我國(guó)公民銷(xiāo)售其在境外的房產(chǎn)，以銷(xiāo)售收入為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅
B.外籍個(gè)人銷(xiāo)售其在我國(guó)境內(nèi)已購(gòu)置6年的房產(chǎn)，以銷(xiāo)售收入為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅
C.納稅人銷(xiāo)售自建的房產(chǎn)，分別按照“建筑業(yè)”和“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅
D.納稅人銷(xiāo)售自建的房產(chǎn)，按照銷(xiāo)售收入減去建造成本后的余額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅
E.單位銷(xiāo)售購(gòu)進(jìn)的房產(chǎn)，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)入原價(jià)的差額為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅
『正確答案』CE
『答案解析』選項(xiàng)A，在境外的房產(chǎn)不屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍;選項(xiàng)B，不管是普通住宅還是非普通住宅都不按照銷(xiāo)售收入計(jì)算營(yíng)業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年的普通住房銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年的非普通住房銷(xiāo)售的，按取得的全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)后的余額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅;選項(xiàng)D，納稅人銷(xiāo)售自建的房產(chǎn)，建筑業(yè)的，按組價(jià)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的，按售價(jià)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。
一、含義
教育費(fèi)附加是對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，就其實(shí)際繳納的稅額為計(jì)算依據(jù)征收的一種附加費(fèi)。
自2010年12月1日起，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)及外籍個(gè)人開(kāi)始征收城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。
二、計(jì)算
應(yīng)納教育費(fèi)附加=(實(shí)納增值稅+實(shí)納消費(fèi)稅+實(shí)納營(yíng)業(yè)稅)×3%
三、減免規(guī)定——同城建稅
【例題.單選題】某外貿(mào)公司(位于縣城)8月出口貨物退還增值稅15萬(wàn)元，退還消費(fèi)稅30萬(wàn)元;進(jìn)口半成品繳納進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅60萬(wàn)元，內(nèi)銷(xiāo)產(chǎn)品繳納增值稅200萬(wàn)元;本月將一塊閑置的土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)〉檬杖?00萬(wàn)元，購(gòu)入該土地時(shí)支付土地出讓金340萬(wàn)元、各種稅費(fèi)10萬(wàn)元。該公司本月應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加( )萬(wàn)元。
A.21.44
B.17.84
C.17.36
D.16.64
『正確答案』D
『答案解析』出口退還流轉(zhuǎn)稅，不退還城建稅和教育費(fèi)附加，進(jìn)口不征城建稅和教育費(fèi)附加;應(yīng)交納城建稅和教育費(fèi)附加=200×(5%+3%)+(500-340)×5%×(5%+3%)=16.64(萬(wàn)元)。
【稅務(wù)師《稅法一》考試輔導(dǎo)資料:銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定】相關(guān)文章：
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