房地產(chǎn)估價(jià)師《開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》試題
判斷題
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著一種均衡狀態(tài)，在這個(gè)狀態(tài)下，租金和價(jià)格都不發(fā)生變化，價(jià)格與重置成本相同，新增量和折舊量相等，房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變。這種均衡狀態(tài)一般可維持一段時(shí)間，其余時(shí)間均圍繞著均衡狀態(tài)上下波動(dòng)。
A、T
B、F
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義，則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。
A、T
B、F
3、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，租金的確定要以物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本、稅費(fèi)和業(yè)主期望的投資回報(bào)率所確定。
A、T
B、F
4、毛租金應(yīng)包括所有的物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。
A、T
B、F
5、可行性研究是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。
A、T
B、F
6、土地使用稅的稅種為國(guó)稅，以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。
A、對(duì)
B、錯(cuò)
7、機(jī)會(huì)成本、沉沒成本和不可預(yù)見費(fèi)用都不屬于財(cái)務(wù)成本的概念。
A、T
B、F
8、房地產(chǎn)的特性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)。
A、對(duì)
B、錯(cuò)
9、成功的房地產(chǎn)銷售過程一般包括宣傳溝通階段、談判階段和簽約階段。
A、對(duì)
B、錯(cuò)
10、在其他條件相同的情況下，新、舊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用的主要差別是前期工程費(fèi)。
A、對(duì)
B、錯(cuò)
11、如果承包合同是固定總價(jià)合同，則建安工程費(fèi)用的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)由開發(fā)商承擔(dān)。
A、T
B、F
12、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不確定性分析中，盈虧平衡分析主要在于確定開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)。
A、對(duì)
B、錯(cuò)
單項(xiàng)選擇題
1、在磚混結(jié)構(gòu)房屋中，設(shè)置( )的目的是為了提高房屋的抗震性能。
A、主梁
B、過梁
C、圈梁
D、基礎(chǔ)梁
2、融資過程中的主要成本為( )。
A、中介費(fèi)
B、利息
C、罰金
D、律師費(fèi)及評(píng)估費(fèi)
3、已知某普通住宅開發(fā)項(xiàng)目的土地費(fèi)用、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金分別為1500萬元、2500萬元、1000萬元和600萬元，若該項(xiàng)目的總銷售收入為9000萬元，則應(yīng)繳納土地增值稅的數(shù)額為( )萬元。
A、1020
B、1360
C、780
D、1040
4、目前我國(guó)對(duì)申請(qǐng)開發(fā)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金的要求是：不低于項(xiàng)目總投資的().
A、20％
B、30％
C、25％
D、35％
5、某宗地總面積為500平方米，其上建有一棟6層住宅樓，該樓各層的建筑面積均為200平方米，容積率為( )。
A、0.4
B、2.4
C、1.2
D、2.5
6、已知年名義利率為12％，按月計(jì)息，則年有效利率為( )。
A、12.55％
B、12.00％
C、12.36％
D、12.68％
7、收益性物業(yè)管理中的費(fèi)用支出一般包括建筑物的維修費(fèi)用、( )和有關(guān)稅費(fèi)。
A、管理費(fèi)
B、服務(wù)及設(shè)備費(fèi)用
C、保險(xiǎn)費(fèi)
D、職員工資
8、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的四象限模型中，將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為( )。
A、買方市場(chǎng)和賣方市場(chǎng)
B、地區(qū)性市場(chǎng)和全國(guó)性市場(chǎng)
C、一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)和四級(jí)市場(chǎng)
D、投資市場(chǎng)和使用市場(chǎng)
9、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在( )內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的貼現(xiàn)率。
A、建筑施工期
B、開發(fā)或經(jīng)營(yíng)期
C、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期
D、建筑物自然壽命期
10、下列哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)別于一般市場(chǎng)的基本特征：（）
A、市場(chǎng)供給
B、市場(chǎng)交易
C、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)
D、市場(chǎng)價(jià)格 11、工程成本費(fèi)用是隨著工程進(jìn)度逐期發(fā)生的，根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃可以編制( )計(jì)劃。
A、主要費(fèi)用
B、工程成本
C、開發(fā)直接費(fèi)用
D、總開發(fā)成本
12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅主要是對(duì)企業(yè)年( )征收的一種稅。
A、租售收入
B、所得額
C、扣除成本的銷售收入
D、營(yíng)業(yè)額
13、物業(yè)管理就是利用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以( )手段管理物業(yè)。
A、行政
B、法律
C、商業(yè)經(jīng)營(yíng)
D、市場(chǎng)
14、開發(fā)商在辦理存款抵押貸款時(shí)，抵押存款限額低，對(duì)開發(fā)商( )。
A、有利
B、不利
C、利弊各半
D、不影響
15、下列哪項(xiàng)不屬于管理費(fèi)用。
A、房產(chǎn)稅
B、工會(huì)經(jīng)費(fèi)
C、土地使用稅
D、工程監(jiān)理費(fèi)
16、在項(xiàng)目評(píng)估中，說明項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)資金盈余或短缺的基本報(bào)表是( )。
A、投資計(jì)劃與資金籌措表
B、資金來源與運(yùn)用表
C、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)測(cè)算表
D、全部投資現(xiàn)金流量表
17、某梯形宗地的角點(diǎn)坐標(biāo)分別為(670500，1287650)、(671100，1287650)、(670900，1287850)和(670500，1287850)，則該宗地的土地面積為( )平方米。
A、100000
B、120000
C、80000
D、160000
18、按照合同所包括的工程范圍以及承包關(guān)系的不同劃分，承包合同的形式有總包合同、開發(fā)商直接發(fā)包的分包合同和( )。
A、成本加酬金合同
B、固定單價(jià)合同
C、獨(dú)立承包合同
D、分包合同
19、動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以( )所需的時(shí)間。
A、經(jīng)營(yíng)收人抵償全部投資
B、全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出
C、凈收益抵償全部投資
D、凈收益現(xiàn)值抵償全部投資
20、當(dāng)擬建工程沒有完整的初步設(shè)計(jì)方案而開發(fā)建設(shè)單位又急需項(xiàng)目的設(shè)計(jì)概算時(shí)，設(shè)計(jì)單位可采用( )編制概算。
A、概算定額
B、類似工程預(yù)決算
C、概算指標(biāo)
D、工料估算法
21、按照房地產(chǎn)的類型，可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)分為( )。
A、居住物業(yè)市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)、零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)
B、甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)、乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)、甲級(jí)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)和乙級(jí)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)
C、一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)和四級(jí)市場(chǎng)
D、銷售市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)、保險(xiǎn)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)
22、通過采用折現(xiàn)現(xiàn)金流法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)估，就可以彌補(bǔ)( )與實(shí)際情況不符的缺點(diǎn)。
A、成本投入的數(shù)量
B、成本投入的數(shù)量和時(shí)間
C、支出與投入的數(shù)量和時(shí)間
D、銷售收入的數(shù)量
23、一個(gè)理想的折現(xiàn)率至少等于( )再加上該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。
A、貸款利率
B、存款利率
C、目標(biāo)收益率
D、無風(fēng)險(xiǎn)收益率
24、房地產(chǎn)空置率在合理空置率以下，空置率處于上升狀態(tài)并逐漸接近合理空置率水平。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期，該房地產(chǎn)市場(chǎng)處于第()階段。
A、一
B、二
C、三
D、四
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