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2017資產(chǎn)評(píng)估師《建筑工程評(píng)估》考試要點(diǎn)
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建筑物損耗及其緣由
(一)建筑物損耗的概念
有形損耗——由于使用和受自然力影響而引起的建筑物實(shí)體價(jià)值損失。
無(wú)形損耗——由于功能上或經(jīng)濟(jì)上的`因素而引起的建筑物無(wú)形價(jià)值損失。
(二)造成建筑物損耗的原因
1.物質(zhì)因素：使用、自然作用、自然災(zāi)害、人為破壞。
2.功能因素：技術(shù)更新、設(shè)計(jì)變化。
3.經(jīng)濟(jì)因素：是指該建筑物與其周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)。
土地的個(gè)別因素
(1)區(qū)位因素
影響地價(jià)的一個(gè)非常主要的因素。區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會(huì)經(jīng)濟(jì)區(qū)位之別。當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時(shí)，地價(jià)會(huì)上升;相反，則地價(jià)下跌。
(2)面積因素、寬度因素、深度因素
一般來(lái)說(shuō)，宗地面積必須適宜，規(guī)模過(guò)大或過(guò)小都會(huì)影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價(jià)。
(3)形狀因素
形狀不規(guī)則的`土地，不便于利用，從而降低地價(jià)。矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉口，三角形等不規(guī)則土地的地價(jià)也可能畸高。
(4)地理因素、地質(zhì)因素、地勢(shì)因素、地形因素
一般來(lái)說(shuō)，土地平坦，地價(jià)較高。
(5)容積率因素
容積率越大，地價(jià)越高;容積率越小，地價(jià)越低。容積率與地價(jià)的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。
(6)用途因素
一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于同一般宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價(jià)是遞減的。
(7)土地使用年期因素
在年地租不變的前提下，土地使用年期越長(zhǎng)，地價(jià)越高。
房地產(chǎn)評(píng)估程序
(1)明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng);
(2)簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū);
(3)編制評(píng)估計(jì)劃;
(4)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查;
(5)收集評(píng)估資料;
(6)評(píng)定估算;
(7)編制和提交評(píng)估報(bào)告;
(8)工作底稿歸檔。
凈收益(接近于財(cái)務(wù)管理中現(xiàn)金凈流量的概念)
凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。
在確定凈收益時(shí)，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際凈收益和客觀收益的區(qū)別。
(一)實(shí)際凈收益
含義：指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的.凈收益。
受多原因影響，不能直接用于評(píng)估。
【例如】
1.當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓;
2.當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低;
3.收益權(quán)利人經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負(fù)值;
4.土地處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，無(wú)當(dāng)前收益，還必須支付有關(guān)稅費(fèi)，凈收益為負(fù)值。
(二)客觀凈收益
含義：
1.房地產(chǎn)在正常的市場(chǎng)條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期。這個(gè)收益稱(chēng)為客觀純收益。
由于評(píng)估的結(jié)果是用來(lái)作為正常市場(chǎng)交易的參考，因此，必須對(duì)存在上述偏差的實(shí)際凈收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。
2.只有客觀凈收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。
3.凈收益由總收益扣除總費(fèi)用求得。
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