2017房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理提高試題
經(jīng)營與管理是房地產(chǎn)估價師考試中重要的科目，也是考試中比較容易丟分的科目。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理提高試題，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理提高試題
1.政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供( )。
A.商品住房
B.限價商品住房
C.經(jīng)濟適用住房
D.廉租住房
答案：D
解析：廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。
2.某宗以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)評估價格為1200萬元人民幣，根據(jù)國家關(guān)于估價收費標(biāo)準(zhǔn)的一般規(guī)定，該房地產(chǎn)估價最高收費額為( )萬元。
A.1.80
B.2.80
C.3.05
D.5.00
答案：C
解析：房地產(chǎn)估價采用差額定率累進計費，即按房地產(chǎn)價格總額大小劃分計費率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。根據(jù)以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)估價收費標(biāo)準(zhǔn)，100×5‰+900×2.5‰+200×1.5‰=3.05萬元。
3.下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理的表述中，正確的是( )。
A.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動續(xù)期
B.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動續(xù)期
C.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前6個月申請續(xù)期
D.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的`，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前2年申請續(xù)期
答案：B
解析：《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。
4.城市房屋拆遷估價的目的是為確定被拆遷房屋( )而評估其房地產(chǎn)市場價格。
A.與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋結(jié)算差價
B.價值
C.貨幣補償金額
D.重置價格
答案：C
解析：拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”。
5.房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格延續(xù)注冊的許可機關(guān)是( )。
A.國務(wù)院人事主管部門
B.國務(wù)院建設(shè)主管部門
C.省級人事主管部門
D.省級房地產(chǎn)主管部門
答案：B
解析：國務(wù)院建設(shè)主管部門為房地產(chǎn)估價師注冊管理部門。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門為房地產(chǎn)估價師注冊初審部門。
6.2006年1月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)建設(shè)一經(jīng)躋適用住房項目，總投資2億元，則該項目資本金應(yīng)不低于( )萬元。
A.4000
B.5000
C.6000
D.7000
答案：D
解析：國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》(國發(fā){2004｝13號)，將房地產(chǎn)開發(fā)項目(不含經(jīng)濟適用房項目)資本金比例由20%提高到35%。2億元×35%=7000萬元。
7.施工單位簽署建設(shè)工程項目質(zhì)量合格的文件上，必須有( )簽字蓋章。
A.注冊建筑師
B.注冊結(jié)構(gòu)工程師
C.注冊建造師
D.注冊施工管理師
答案：C
解析：建設(shè)工程施工活動中形成的有關(guān)工程施工管理文件，應(yīng)當(dāng)由注冊建造師簽字并加蓋執(zhí)業(yè)印章。施工單位簽署質(zhì)量合格的文件上，必須有注冊建造師的簽字蓋章。
8.住房公積金管理的決策機構(gòu)是( )。
A.住房公積金管理委員會
B.住房公積金管理中心
C.存儲住房公積金的金融機構(gòu)
D.設(shè)區(qū)城市人民政府
答案：A
解析：由直轄市、省會城市以及其他設(shè)區(qū)的市、地、州、盟人民政府，有關(guān)部門負責(zé)人，有關(guān)專家以及工會、職工、單位代表組成住房公積金管理委員會，作為住房公積金管理的決策機構(gòu)。
房地產(chǎn)估價師成本法常用公式
成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價格=重新購建價格一折舊
新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用十銷售稅費+開發(fā)利潤
上式中：
開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積×100%
新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=(取得該用地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息+總銷售費用+總銷售稅費+ 總開發(fā)利潤)/(用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓面積的比率)×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)
求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價的過程如下：
該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本 十總管理費用十總投資利息+
總銷售費用+總銷售稅費+ 總開發(fā)利潤
=取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本 十總管理費用十總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價×銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率得出：
該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價= (取得該荒地的總代價 十土地開發(fā)總成本十總管理費用十總投資利息)
1—銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率
該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價=取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息
(1—銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)×可轉(zhuǎn)讓熟地面積
= (取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用十總投資利息)
(1—銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)×可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率×該荒地總面積
新建房地價格=土地得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤
新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤
舊房地價格=土地的重新取得價格+建筑物的重新購建價格—建筑物重新購建價格
舊建筑物價格=建筑物的重新購建價格—建筑物的折舊
房地產(chǎn)估價師案例分析精選題
某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。
請問：
1.你所在的估價機構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?
2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?
答案：
1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定本估價機構(gòu)為該拆遷項目估價機構(gòu)，一般由拆遷人委托。
2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：
�、僖苑课輽�(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);
②當(dāng)?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;
�、鄄疬w人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定;
�、軐Ρ徊疬w房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。
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